Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5010960-23.2019.8.21.0027/RS
EXEQUENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA SÃO LUIZ
ADVOGADO(A): FERNANDA NIAGRA SCHUTZ (OAB RS115195)
EXECUTADO: MIRIAM BREZOLIN ZEILMANN
ADVOGADO(A): LUIS CARLOS GEHRKE (OAB RS050931)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
Trata-se de EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE oposta por MIRIAM BREZOLIN ZEILMANN nos autos da presente AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA SÃO LUIZ.
As insurgências da excipiente circunscreve-se, basicamente,à nulidade da citação por edital, a ilegitimidade passiva para responder pela integralidade do débito condominial e a prescrição de parte das cotas executadas, requerendo, em sede de tutela de urgência, a imediata liberação dos valores bloqueados de sua conta bancária por meio do sistema SISBAJUD.
O exequente, no evento 93, PET1, rechaçou as alegações da executada, defendendo a validade da citação editalícia, a responsabilidade integral da devedora pelo débito e a inocorrência de prescrição.
Por meio da decisão do evento 96, DESPADEC1, foi determinada a intimação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária do imóvel, para que prestasse informações, o que foi atendido no evento 100.
Breve relato.
Passo a fundamentar.
A exceção de pré-executividade é modalidade excepcional de oposição do executado, somente admissível em casos de flagrante nulidade, quando se permite ao devedor manifestar-se desde logo, independentemente de estar seguro o Juízo, para observar a existência de vícios que poderiam ser conhecidos de ofício pelo Juiz.
No caso, a alegação da nulidade da citação por edital, da ilegitimidade passiva ad causam e da ocorrência da prescrição enquadram-se nessa hipótese excepcional, sendo perfeitamente possível a análise das arguições na estreita via do presente incidente.
O feito executivo foi ajuizado em 11 de junho de 2019, visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas desde julho de 2016, relativas à unidade autônoma nº 402 e ao box de garagem nº 06 do condomínio exequente. Após diversas tentativas frustradas de citação da executada em endereços e por meios eletrônicos indicados pelo credor, este Juízo deferiu o pedido de citação por edital no evento 32, DESPADEC1, ato que se perfectibilizou no evento 34, EDITAL1. Diante da ausência de manifestação da devedora, foi nomeada a Defensoria Pública do Estado como curadora especial, a qual opôs embargos à execução por negativa geral em processo incidental.
Em 13 de maio de 2025, foi efetivada ordem de indisponibilidade de ativos financeiros via SISBAJUD (evento 74, SISBAJUD2), o que motivou o comparecimento espontâneo da executada aos autos e a apresentação da presente exceção.
Da Nulidade da Citação por Edital
A executada arguiu a nulidade absoluta da citação por edital argumentando que, embora ciente de seu endereço residencial na zona rural do Município de Itaara/RS desde o início do ano de 2020, o executado omitiu deliberadamente tal informação ao requerer a citação ficta, induzindo o Juízo em erro.
Com efeito, a análise acurada dos autos revela que assiste razão à excipiente. A citação por edital, por sua natureza ficta e excepcionalíssima, somente legitima-se após o esgotamento de todos os meios razoáveis e disponíveis para a localização do réu, conforme preceitua o artigo 256 do Código de Processo Civil. A exigência legal não se contenta com meras tentativas protocolares, mas sim com uma busca efetiva e diligente que demonstre, de forma inequívoca, que o executado se encontra em local incerto e não sabido.
Verifica-se, no caso dos autos, que o próprio condomínio exequente, em diversas oportunidades, informou nos autos o endereço da executada como sendo na Estrada Água Negra, nº 2431, Zona Rural, Itaára/RS, conforme petições do evento 2, DESP5, página 8, e do evento 16, PET1, por meio das quais o credor inclusive requereu a expedição de mandado para cumprimento em tal localidade. A prova de que a executada de fato reside no endereço rural é corroborada pela declaração da concessionária de energia elétrica, que atesta a titularidade da instalação nº 4002191045 em nome da Sra. Miriam desde 17 de outubro de 2018 (evento 88, DECL3).
Ocorre que, apesar da ciência manifesta deste endereço e dos reiterados requerimentos para que a citação ali se realizasse, nenhuma diligência por Oficial de Justiça foi efetivamente cumprida em Itaara. O que se seguiu foram tentativas de citação em outros endereços em Santa Maria e por meio eletrônico, todas infrutíferas.
Dessa forma, a citação por edital do evento 32, DESPADEC1, foi deferida de forma prematura, sem que fossem esgotadas as diligências para a localização pessoal da devedora em endereço conhecido nos autos, impondo-se portanto, o reconhecimento da nulidade do ato citatório e, por conseguinte, de todos os atos processuais que dele dependem, incluindo a nomeação da curadora especial, a apresentação de embargos à execução no processo apenso (nº 5011030-98.2023.8.21.0027), a sentença ali proferida e a respectiva condenação em honorários de sucumbência.
O comparecimento espontâneo da executada, com a constituição de procurador, supre, contudo, a falta de citação, fluindo a partir de então o prazo para sua defesa.
Da Ilegitimidade Passiva Ad Causam
A excipiente suscitou, ainda, a ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, ao menos no que tange às cotas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade do imóvel pela credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, e sua posterior alienação a terceiro.
A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e é transmitida ao novo titular do direito real sobre o imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil é claro ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
As cópias das matrículas anexadas no evento 88, MATRIMÓVEL5, e no evento 88, MATRIMÓVEL6, demonstram que em 25 de janeiro de 2024, foi averbada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal (AV.6/122.744 e AV.6/122.732), em virtude do inadimplemento do contrato de alienação fiduciária pela executada e, posteriormente, em 04 de abril de 2025, o imóvel foi alienado pela instituição financeira ao Sr. Rodrigo Goldani Naidon.
A partir do momento em que a propriedade plena é consolidada em nome do credor fiduciário, a relação jurídica da devedora fiduciante com o imóvel se extingue, ou seja, cessa, a partir de então, sua responsabilidade pelas obrigações propter rem que venham a vencer.
Assim, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, a partir de 25 de janeiro de 2024, passou a ser da Caixa Econômica Federal, e, subsequentemente, do novo adquirente a partir de 04 de abril de 2025.
A tese defendida pela Caixa Econômica Federal no evento 100, PET2, de que sua responsabilidade somente iniciar-se-ia com a imissão na posse, com base no § 8º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, não se sustenta no presente contexto. A referida norma disciplina a relação entre o fiduciante e o fiduciário, não sendo oponível ao condomínio, que é terceiro na relação contratual e cujo crédito tem preferência, dada sua natureza. Após a consolidação, a Caixa Econômica Federal tornou-se proprietária plena, atraindo para si todas as obrigações inerentes ao direito de propriedade, incluindo o dever de arcar com as despesas condominiais.
Dessa forma, a executada Miriam Brezolin Zeilmann é parte legítima para responder apenas pelas cotas condominiais vencidas até a data da consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, ou seja, até 25 de janeiro de 2024.
Da Prescrição
A excipiente arguiu, por fim, a prescrição das parcelas vencidas há mais de cinco anos, contados de sua citação.
A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, como é o caso das cotas condominiais, prescreve em cinco anos, conforme o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil.
O artigo 240 do Código de Processo Civil estabelece que a interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, retroage à data da propositura da ação e que para que tal efeito retroativo produza-se, incumbe à parte autora adotar, no prazo de 10 (dez) dias, as providências necessárias para viabilizar a citação.
A ação foi ajuizada em 11 de junho de 2019, buscando a cobrança de débitos a partir de julho de 2016. Na data da propositura, portanto, não havia transcorrido o prazo quinquenal para nenhuma das parcelas e, embora tenha havido demora na citação, tal fato, por si só, não acarreta a prescrição, uma vez que o exequente demonstrou diligência na busca pela localização da devedora, ainda que tenha se equivocado ao requerer a citação por edital de forma prematura, não merecendo, pois, acolhimento, a alegação de ocorrência da prescrição.
Pelo exposto, acolho parcialmente a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE do evento 88, EXCPRÉEX1, para os seguintes fins:
a) DECLARAR A NULIDADE da citação por edital realizada no evento 34 e, por consequência, de todos os atos processuais dela decorrentes, notadamente a sentença proferida nos autos dos Embargos à Execução nº 5011030-98.2023.8.21.0027 e a condenação em honorários sucumbenciais ali imposta;
b) DECLARAR A ILEGITIMIDADE PASSIVA da executada MIRIAM BREZOLIN ZEILMANN para responder pelos débitos condominiais vencidos a partir de 25 de janeiro de 2024, data da consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal, devendo a execução prosseguir em face da excipiente apenas em relação às cotas condominiais vencidas e não pagas no período compreendido entre julho de 2016 e a referida data;
c) REJEITAR a arguição de prescrição;
d) DETERMINAR que o exequente, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente nova planilha de cálculo do débito, observando estritamente o período de responsabilidade da executada (julho de 2016 a 25 de janeiro de 2024), discriminando de forma pormenorizada todas as parcelas, encargos, e, em especial, todos os pagamentos parciais recebidos, indicando a data e a origem dos mesmos, sob pena de extinção da execução;
Cumprida a determinação, dê-se vista à parte executada e, após, voltem os autos conclusos, com urgência, inclusive para deliberação a respeito dos valores que se encontram depositados judicialmente.
Sem incidência de honorários advocatícios em face do resultado do incidente.
Agendada a intimação eletrônica.