Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5001227-80.2021.8.21.0021/RS
EXEQUENTE: EDIFÍCIO NOVO HAMBURGO
ADVOGADO(A): ALESSANDRA VANESSA CARDOSO (OAB RS095794)
ADVOGADO(A): GUILHERME CRISTIANO PILONETTO MATTE (OAB RS098182)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial de cotas condominiais ajuizada pelo Edifício Novo Hamburgo em face de Silvano Roberto Ganzer, referente ao Apartamento 202 e Box 04 do edifício Novo Hamburgo, matrícula nº 106.762 do Registro de Imóveis desta Comarca.
No curso da execução, foi deferida e averbada a penhora dos direitos e ações que o executado detinha sobre o imóvel de matrícula nº 106.762 (Av.4-106.762), conforme Termo de Penhora expedido no Evento 78 e ofício do Cartório de Registro de Imóveis juntado no evento 90, OFIC1.
Sobreveio a consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal — CEF, averbada sob Av.6-106.762 em 26/11/2025, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Em 20/03/2026, a CEF realizou leilão extrajudicial do imóvel (Edital nº 0003/0226 CPA/RE), tendo Andreia Lima de Souza arrematado o bem pelo valor de R$ 156.000,00 (cento e cinquenta e seis mil reais) - evento 148, OUT3.
Em razão desses fatos, foram formulados os seguintes pedidos, pendentes de apreciação:
(i) pela terceira interessada Andreia Lima de Souza (evento 148, PET1 e evento 163, PET1): sub-rogação do crédito exequendo no saldo remanescente do produto da venda extrajudicial, com intimação da CEF para informar o valor disponível; registro compulsório da escritura pública de compra e venda (prenotação A318157624, matrícula nº 106.762) mesmo com os ônus das penhoras Av.4 e Av.5; e dispensa de certidão negativa de condomínio para fins de registro;
(ii) pela parte exequente (evento 160, PET1): sucessão processual no polo passivo, com exclusão de Silvano Roberto Ganzer e inclusão de Andreia Lima de Souza; reconhecimento do comparecimento espontâneo da arrematante; e sua intimação para pagamento da dívida.
Dadas vistas à parte exequente e à CEF acerca da manifestação e dos documentos do Evento 148 (evento 153, DESPADEC1), os autos retornam para deliberação.
É o relatório. Decido.
1. Da sub-rogação do crédito exequendo no saldo remanescente do leilão extrajudicial
O art. 27, §11, da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 14.711/2023, estabelece que os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante, não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. O §12 do mesmo dispositivo, por sua vez, prevê expressamente que, nessa hipótese, os titulares das referidas constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.
No caso em exame, a penhora dos direitos e ações do executado sobre o imóvel de matrícula nº 106.762 foi regularmente averbada (Av.4-106.762) antes da consolidação da propriedade em favor da CEF (Av.6-106.762). Com a realização do leilão extrajudicial e a arrematação do bem por Andreia Lima de Souza pelo valor de R$ 156.000,00, os direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel foram extintos, sub-rogando-se o crédito exequendo no eventual saldo remanescente do produto da venda, após a quitação integral da dívida do financiamento perante a CEF, nos exatos termos do art. 27, §12, da Lei nº 9.514/1997.
Tal mecanismo preserva o resultado útil da execução sem necessidade de expropriação do bem já alienado, mostrando-se plenamente compatível com os princípios da efetividade e da menor onerosidade que regem o processo executivo (arts. 797 e 805 do CPC), bem como com o disposto nos arts. 907 a 909 do CPC, que disciplinam a destinação do produto da alienação e a concorrência de credores.
Defiro, portanto, o pedido de sub-rogação.
Determino a intimação da Caixa Econômica Federal para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informe e disponibilize ao Juízo o valor remanescente da arrematação do imóvel de matrícula nº 106.762 após a quitação integral do financiamento habitacional (contrato nº 8444406381411), a fim de que seja determinada a penhora sobre esse montante para satisfação do crédito exequendo.
Ressalva-se que, havendo pluralidade de credores com penhora averbada sobre os direitos do fiduciante — conforme se verifica da matrícula atualizada do imóvel, que registra também a Av.5-106.762 em favor da Cooperativa de Crédito SICOOB CREDITAIPU (processo nº 5019842-84.2022.8.21.0021/RS) —, a distribuição do saldo remanescente observará a ordem de preferência e a anterioridade das penhoras, nos termos do art. 908, §§1º e 2º, do CPC.
2. Do registro compulsório da escritura pública
A terceira interessada informa que a escritura pública de compra e venda foi apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis de Passo Fundo em 15/05/2026 (prenotação A318157624), tendo sido devolvida sem registro com a exigência de retificação para fazer constar a descrição do ônus Av.4-106.762 (Penhora dos Direitos e Ações do Devedor Fiduciante), nos termos do art. 416, IX, da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul — CNNR/RS.
A exigência formulada pelo Registrador decorre de norma registral aplicável e não configura, em princípio, recusa indevida ao registro. A via adequada para impugnar eventual recusa do Oficial do Registro de Imóveis é o procedimento de dúvida registral, previsto nos arts. 198 a 204 da Lei nº 6.015/1973, com remessa ao Juízo competente para apreciação.
Indefiro, portanto, o pedido de registro compulsório nos termos em que formulado.
Contudo, a fim de orientar o procedimento registral e evitar embaraços desnecessários à terceira interessada, expeça-se ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Passo Fundo esclarecendo que:
(a) a penhora averbada sob Av.4-106.762 recaiu exclusivamente sobre os direitos e ações que o devedor fiduciante Silvano Roberto Ganzer detinha sobre o imóvel de matrícula nº 106.762, e não sobre a propriedade plena do bem;
(b) com a consolidação da propriedade em favor da CEF (Av.6-106.762) e a realização do leilão extrajudicial com arrematação por Andreia Lima de Souza em 20/03/2026, os direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel foram extintos, sub-rogando-se o crédito garantido pela penhora no eventual saldo remanescente do produto da venda, nos termos do art. 27, §12, da Lei nº 9.514/1997;
(c) o cancelamento da averbação Av.4-106.762 foi determinado por este Juízo na decisão proferida no Evento 139 destes autos, devendo o Cartório adotar as providências necessárias ao cumprimento daquela determinação judicial, caso ainda não efetivado.
3. Da sucessão processual no polo passivo
A parte exequente requer a exclusão de Silvano Roberto Ganzer e a inclusão de Andreia Lima de Souza no polo passivo da execução, com fundamento na natureza propter rem da dívida condominial (art. 1.345 do Código Civil) e no art. 109, §3º, do CPC.
A terceira interessada, por sua vez, sustenta que a responsabilidade pelo débito condominial deve ser satisfeita primeiramente com o saldo remanescente do leilão extrajudicial — dívida de caráter pessoal do executado original —, alcançando a arrematante apenas subsidiariamente, caso aquele montante seja insuficiente.
Reconheço o comparecimento espontâneo de Andreia Lima de Souza nos autos (evento 136, PROC1), com outorga de procuração ao Dr. Jadir Galina (OAB/RS 82.824), o que supre a necessidade de citação, nos termos do art. 239, §1º, do Código de Processo Civil.
Quanto à sucessão processual propriamente dita, a análise da responsabilidade da arrematante pelo débito condominial e a eventual alteração do polo passivo ficam condicionadas ao resultado da sub-rogação sobre o saldo remanescente do leilão extrajudicial.
Apurado o valor disponível pela CEF, será possível verificar se o montante é suficiente para a satisfação integral do crédito exequendo.
Caso insuficiente, a questão da responsabilidade subsidiária da arrematante, à luz do art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, será retomada com a devida oitiva das partes.