Execução de Título Extrajudicial 5000016-72.2025.8.21.6001 - TJRS

Execução de Título Extrajudicial 5000016-72.2025.8.21.6001 - TJRS | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5000016-72.2025.8.21.6001/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO CONJ.RESIDENCIAL JARDIM ZONA SUL ADVOGADO(A): GUERULA MELLO VIERO (OAB RS117211) ADVOGADO(A): BRUNA BALESTIERI BEDIN (OAB RS066003) EXECUTADO: SELCO ROMEU BLEHM KONIG ADVOGADO(A): GUSTAVO RAMOS (OAB RS061546) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de exceção de pré-executividade interposta pela parte executada, que alega, em suma, ilegitimidade passiva e nulidade da multa aplicada, requerendo, alternativamente, a exclusão do valor da penalidade do cálculo do débito. A parte exequente foi intimada e manifestou-se no evento 17, PET1. Impugnou os fatos narrados pela parte executada. Pediu a rejeição da exceção de pré-executividade. Decido. A parte executada argumenta que é parte ilegítima para responder pela dívida, pois o imóvel está locado e a responsabilidade pelo pagamento, incluindo multas, é da locatária, conforme o contrato de locação. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, que acompanham o imóvel, ou seja, são obrigações que decorrem da titularidade do direito real sobre o imóvel, independentemente de quem esteja na posse direta do bem. Isso significa que a obrigação de pagar a cota condominial decorre da própria propriedade do bem. Embora o contrato de locação possa transferir a responsabilidade pelo pagamento para o locatário na esfera civil (entre locador e locatário), essa transferência não vincula o condomínio. Para o condomínio, o devedor é o proprietário (ou o promitente comprador, desde que comprovada sua posse e ciência da transação). Conforme entendimento firmado no Tema 886 do STJ, a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre aquele que detém a posse do imóvel e se beneficia dos serviços do condomínio. Ainda que o contrato de locação mencione a responsabilidade da inquilina, o condomínio não é obrigado a se vincular a essa relação jurídica. O condomínio pode escolher, de acordo com as circunstâncias do caso concreto, cobrar as dívidas tanto do proprietário quanto do possuidor. No presente caso, o exequente optou por cobrar o proprietário, o que é plenamente possível. A alegação de ilegitimidade passiva, portanto, não merece acolhimento. Quanto à alegação de nulidade da multa aplicada, a parte executada alega a falta de comunicação verbal e menção na convenção condominial, ausência de prova no livro de ocorrências e inobservância do contraditório e ampla defesa. Verifico que o condomínio exequente demonstrou ter observado o procedimento previsto no regulamento interno para aplicação de sanções, pois conforme documentação juntada aos autos, houve notificação verbal em maio/2023, seguida de advertência escrita em 06/06/2023, notificação de multa em 12/12/2023, com prazo de 05 dias para recurso, o qual foi apresentado em 15/12/2023 e não aceito (evento 1, OUT8 e evento 17, PET1). A multa foi aplicada com fundamento no art. 83 do Código de Posturas de Porto Alegre e na convenção do condomínio, em razão dos latidos constantes do animal de estimação que perturbavam o sossego dos demais moradores. O excipiente não logrou êxito em demonstrar qualquer irregularidade no procedimento adotado pelo condomínio para aplicação da multa, limitando-se a alegar, de forma genérica, a ausência de registro no livro de ocorrências, o que, por si só, não é suficiente para invalidar a penalidade aplicada. Ademais, a impugnação quanto à autenticidade das conversas de WhatsApp apresentadas pelo exequente não se sustenta, pois tais documentos não constituem a única prova da regularidade do procedimento adotado pelo condomínio, havendo outros elementos no processo que corroboram a versão apresentada pelo exequente. Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada. Intime-se a parte exequente para informar acerca do prosseguimento do processo.

20/08/2025, 00:00

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