Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5001003-76.2016.8.21.0035/RS
EXEQUENTE: CONDOMINIO PORTO DE NAPOLIS
ADVOGADO(A): RENATA BESCKOW (OAB RS057125)
EXECUTADO: BIANCA UBATUBA DA SILVA
ADVOGADO(A): FABIO LEOPOLDO LARA (OAB RS094455)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
1. Trata-se de impugnação ao auto e ata de arrematação apresentada pela executada Bianca Ubatuba da Silva, com fundamento no art. 903, § 1º, inciso I, do CPC. Em síntese, sustenta a executada que o leiloeiro oficial, ao lavrar o auto de arrematação e a ata de praça referentes ao leilão realizado em 19/03/2026, inseriu cláusula de isenção de débitos pendentes (IPTU, água, luz, débitos condominiais e alienação fiduciária) em favor do arrematante Fábio Beleza do Luz, sem que tal previsão constasse do Edital de Leilão nº 10099528193. A executada argumenta que essa inclusão implicaria vício formal insanável, pois o arrematante passaria a ser inteiramente desonerado dos débitos condominiais, resultando em prejuízo a ela, que continuaria sujeita à cobrança do saldo remanescente.
É o relatório. Decido.
2. Dos débitos condominiais pretéritos à arrematação
O ponto central da irresignação da executada é a afirmação de que a cláusula de isenção inserida pelo leiloeiro teria criado situação prejudicial a ela, porque o arrematante estaria desobrigado de responder pelos débitos condominiais e, por consequência, o condomínio exequente direcionaria toda a cobrança contra o produto do leilão ou, em havendo saldo insuficiente, continuaria a executar a devedora originária.
O argumento, contudo, inverte a lógica do regime legal das obrigações propter rem e do procedimento expropriatório judicial.
O débito condominial tem natureza jurídica propter rem, o que significa que a obrigação está atrelada à unidade imobiliária e acompanha o bem independentemente de quem seja o seu titular a cada momento. Essa característica já foi reconhecida expressamente neste juízo nas decisões dos eventos 51.1 e 73.1, que fundamentaram a penhora do imóvel e a preferência do crédito condominial, com base no entendimento consolidado pela Súmula nº 478 do Superior Tribunal de Justiça.
Assim, o adquirente do imóvel em hasta pública, ao se imitar na posse da unidade, assume a responsabilidade pelos débitos condominiais futuros, por força da própria natureza da obrigação. Os débitos anteriores à arrematação, por sua vez, são quitados com o produto da arrematação, observada a ordem de preferência dos credores. O crédito condominial, por ter preferência sobre o hipotecário, nos termos da Súmula nº 478 do STJ, é satisfeito prioritariamente com o valor obtido no leilão.
Desse modo, a cláusula inserida no auto de arrematação, na medida em que informa que o arrematante ficará isento de arcar com ônus pendentes, reflete o funcionamento ordinário do leilão judicial, na medida que os débitos anteriores são absorvidos pelo preço da arrematação, sendo satisfeitos com o produto obtido, não sendo transmitidos ao adquirente como encargo pessoal. Essa previsão, portanto, não traduz inovação ilegal, mas descrição do efeito jurídico natural da arrematação judicial, amplamente reconhecido no sistema processual civil.
Além da ausência de vício formal, não se verifica o prejuízo concreto que a executada procura demonstrar.
O produto da arrematação (R$ 112.000,00) será utilizado para a satisfação do crédito do exequente, observada a preferência legal do crédito condominial. A executada argumenta que o valor poderia ser insuficiente para quitar integralmente o débito acumulado e que, nessa hipótese, ela continuaria sendo executada pelo saldo remanescente. Esse cenário, todavia, é consequência direta do inadimplemento da própria executada ao longo do tempo, e não do ato do leiloeiro.
A lógica trazida pela executada, de que o arrematante deveria assumir o saldo devedor residual como encargo pessoal, não encontra amparo no sistema processual. O leilão judicial objetiva a satisfação do crédito exequendo com o produto da alienação do bem penhorado. Eventuais diferenças entre o produto obtido e o débito total não são transferidas ao adquirente, mas eventualmente continuam a ser cobradas do devedor originário.
3. Do valor irrisório
Outrossim, O art. 903, § 1º, inciso I, do CPC, invocado pela executada, prevê a possibilidade de invalidação da arrematação quando realizada por preço vil ou com "outro vício". Para que esse dispositivo seja aplicável, é necessário que o vício identificado seja real e que produza concretamente efeito prejudicial ao processo ou às partes.
No caso concreto, não há preço vil. O imóvel foi arrematado por R$ 112.000,00 (cento e doze mil reais), valor superior a 50% da avaliação. Portanto, acima do piso legal estabelecido no art. 891, parágrafo único, do CPC.
A invalidação da arrematação em razão de vício exige que esse vício seja efetivo, não meramente presumido ou deduzido de interpretação equivocada das consequências legais do ato expropriatório. A desconstituição de uma arrematação já realizada, com impacto direto sobre o adquirente de boa-fé, requer fundamento sólido, que não está presente na espécie.
4. Ante o exposto, REJEITO os embargos à arrematação apresentados pela executada Bianca Ubatuba da Silva.
5. Perfeita e acabada, HOMOLOGO a arrematação realizada no evento 131.1, firmando através desta decisão o respectivo auto digitalizado.
Preclusa a presente decisão, expeça-se a carta de arrematação e o mandado de imissão de posse, em se tratando de bem imóvel (art. 903, §3º, do CPC).
6. Superadas as determinações acima, determino seja expedido alvará em favor da parte exequente, no limite do valor objeto da presente execução. Eventual saldo sobressalente deverá ser depositado em favor do credor fiduciário, caso existente, e, por fim, em favor do executado, que deverá ser intimado pessoalmente, caso não tenha procurador constituído nos autos.
Agendada a intimação da parte exequente e do credor fiduciário para acostarem os cálculos atualizados dos respectivos débitos.
Levantem-se, outrossim, eventuais restrições incidentes sobre o bem arrematado.
Intimação agendada.
Diligências legais.