Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5001475-78.2019.8.21.0033/RS
EXEQUENTE: VILLA GERMANICA
ADVOGADO(A): EDUARDO HENRIQUE DA SILVA (OAB RS108884)
ADVOGADO(A): VANESSA DANIELA FLORES ATTOLINI (OAB RS107693)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
A Caixa Econômica Federal – CEF, devidamente intimada enquanto credora fiduciária, requereu a penhora estritamente sobre direitos e ações sobre o imóvel com cancelamento da indisponibilidade lançada na matrícula. Subsidiariamente, postulou a habilitação de crédito no edital de leilão do imóvel objeto da penhora (evento 122, PET1).
Ante o breve relato, esclareço que a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais constitui obrigação propter rem, que acompanha o imóvel em qualquer situação, por servir ao pagamento de despesas de condomínio, sendo este o motivo pelo qual este crédito prefere ao do credor fiduciário, ainda que o segundo tenha direito de preferência no saldo do produto decorrente da alienação do bem.
Com efeito, o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais consiste em ônus real, que grava a própria unidade do imóvel. Assim, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade.
Este é o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete da Súmula n.º 478:
Súmula 478 - Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.
No caso da alienação fiduciária em garantia, a propriedade apresenta desdobramento: enquanto o credor fiduciário detém a propriedade em garantia, o devedor fiduciante mantém a propriedade resolúvel, condicionada ao pagamento.
Assim, em se tratando de dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais – como no caso em apreço – de natureza jurídica propter rem, responde pelo débito o próprio imóvel, ou seja, no caso, a própria unidade condominial, ainda que seja objeto de alienação fiduciária.
O fato de o imóvel ter sido adquirido por contrato de alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) não obsta a constrição do bem em razão de despesas condominiais, por se tratar de dívida derivada de obrigação propter rem.
Assim vem decidindo o STJ:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ firmou o entendimento de que, "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno" (REsp 2.100.103/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025). 2. Na espécie, o magistrado de origem, corretamente, determinou a penhora do imóvel que originou a dívida condominial, ainda que esteja alienado fiduciariamente e, como o credor fiduciário participou da lide, como terceiro interessado, ele tem, ainda, a oportunidade de quitar o débito condominial, dando por rescindida a relação contratual com o devedor fiduciante, ou cobrar regressivamente deste o que pagou. 3. Recurso especial provido.(REsp 2174387 / SP, RECURSO ESPECIAL2024/0375364-7, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento 08/09/2025)
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido. (REsp 2082647 / SP, RECURSO ESPECIAL 2023/0225032-5, Relator Ministro MARCO BUZZI, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data do Julgamento 12/03/2025)
Diante do exposto, inviável acolher a desconstituição da penhora, à vista da preferência do crédito condominial em relação ao credor fiduciário, devendo aquele ser quitado por primeiro, o que impõe, contudo, a habilitação do crédito da CEF sobre o valor restante (saldo da hasta pública).
Oportuno destacar que, no caso de alienação fiduciária de imóveis integrantes de condomínios, incide débito mensal para a manutenção do bem, o qual deve ser arcado pelo possuidor. Em havendo inadimplência, a dívida grava o próprio bem, a fim de garantir o adequado funcionamento do condomínio, motivo pelo qual o credor fiduciário responde pelas consequências do inadimplemento, afinal, a dívida que incide sobre o imóvel não foi paga, podendo o credor fiduciário, caso queira, pagar o valor e manter a integralidade do bem.
Em caso de consolidação da propriedade do imóvel, a Caixa Econômica Federal poderá ser incluída no polo passivo, tendo em vista a responsabilidade sobre a dívida acima narrada e a natureza propter rem, devendo anunciar tal nova situação, a fim de se reavaliar a questão da competência da jurisdição.
Intimem-se.
Sem prejuízo, averbada a penhora, segundo consta no evento 138, MATRIMÓVEL2, Av-8, p. 04-05, cumpram-se os itens 5 a 7 do evento 102, DESPADEC1.
5. Após, expeça-se mandado de avaliação, por Oficial de Justiça, do bem constrito, intimando-se as partes e os interessados.
6. Inexistindo insurgência, voltem para designação de hasta pública.
7. Nomeio, desde já, a parte executada como depositária – artigo 840, II c/c § 2º, do Código de Processo Civil.
Diligências legais.