Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5031587-88.2023.8.21.0033/RS
EXEQUENTE: CONDOMINIO PARQUE PORTO BERLIM
ADVOGADO(A): KLEBER SCHMIDT (OAB SC014767)
EXECUTADO: SILVIA CRISTINA COELHO NASCIMENTO
ADVOGADO(A): PATRICIA RODRIGUES GABBI (OAB RS100544)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
A parte executada foi intimada para pagamento do débito, não o fez, além de ter comunicado a ausência de bens penhoráveis evento 90, PET1.
1. A parte credora requer a penhora do imóvel, cuja matrícula atualizada foi juntada com o evento 103, MATRIMÓVEL2.
2. Destaca-se que, o imóvel registra restrição por alienação fiduciária, em favor da Caixa Econômica Federal.
Inicialmente, observo que o título judicial que ampara a presente execução de título extrajudicial, decorre de cotas de condomínio, vencidas e não pagas pela executada.
Portanto, de acordo com a Súmula 478 do STJ, o crédito decorrente de cotas condominiais, precede o hipotecário.(Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário).
Nesse sentido é também a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA INTEGRAL DO BEM. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da execução, deferiu apenas a penhora dos direitos e ações da parte executada sobre o imóvel de matrícula nº 28.250 do Cartório de Registro de Imóveis de Sapucaia do Sul-RS, gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste na possibilidade de penhora integral de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débito condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A dívida condominial possui natureza propter rem, conforme o art. 1.345 e parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil, acompanhando o imóvel independentemente da titularidade formal, de modo que o próprio bem responde pelo débito.2. Nem o devedor fiduciante nem o credor fiduciário são proprietários plenos do bem objeto da alienação fiduciária, havendo apenas desdobramento da posse e propriedade resolúvel.3. O art. 799, I, do CPC prevê expressamente a possibilidade de penhora de bem gravado por alienação fiduciária, determinando apenas a intimação do credor fiduciário.4. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza propter rem da dívida. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso provido para reformar a decisão recorrida, deferindo a penhora integral do imóvel da matrícula nº 28.250 do Cartório de Registro de Imóveis de Sapucaia do Sul-RS, com determinação de intimação da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária.Tese de julgamento: 1. Em execução por dívida condominial, é possível a penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, devendo o credor fiduciário ser intimado. ___________Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.231, 1.345, 1.361, § 3º, 1.367, 1.368-B; CPC, art. 799, I; Lei nº 9.514/97, arts. 22, 23, 25, 26-A.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025; STJ, REsp 1.929.926/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025; STJ, REsp 2.082.647/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025; STJ, AgInt no REsp 2.143.818/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14/4/2025.(Agravo de Instrumento, Nº 53669877320258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Fusquine Goncalves, Julgado em: 01-12-2025)
Nestas circunstâncias, revela-se cabível a penhora do imóvel, ainda que gravado com alienação fiduciária.
3. A penhora do imóvel indicado e identificado pela matrícula nº 104.753, do Registro de Imóveis de São Leopoldo (evento 103, MATRIMÓVEL2), pertencente ao devedor(a) SILVIA CRISTINA COELHO NASCIMENTO, CPF: 73060178291 vai deferida na totalidade do imóvel (artigos 838 e 845, §1º, do CPC), valendo o presente como TERMO DE PENHORA, com o qual deverá o credor - não beneficiário de gratuidade da justiça - proceder à averbação junto à matrícula do bem, devendo comprovar nos autos por meio da juntada de matrícula atualizada no prazo de 15 dias, e o respectivo pagamento dos emolumentos, cujo valor poderá ser acrescido ao débito deste feito, mediante comprovação.
4. Registre-se a penhora pelo Sistema de Penhora Online, sendo ônus da exequente o pagamento dos emolumentos.
5. Após, expeça-se mandado de avaliação, intimação da penhora(art. 841 do CPC).
Deverá haver intimação do(a) cônjuge do(a) executado(a) (art. 842, do CPC), se casado for, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens, o que deve restar demonstrado nos autos.
6. Intime-se a CEF, credora fiduciária, da penhora, dicção do art. 72, da Lei 11.977/20091, bem como para informar o atual estágio do contrato de financiamento, parcelas pagas e valor ainda pendente de pagamento.
A alienação fiduciária em garantia, pois, não institui ônus real, mas opera a transmissão resolúvel do direito de propriedade, nos termos do artigo 1361 do Código Civil. Até a transferência da propriedade para o devedor/fiduciante, com a quitação da dívida, fica o imóvel mantido sob a propriedade do credor/fiduciário.
No caso concreto, percebe-se que a alienação fiduciária, registrada na matrícula do imóvel, na forma do art. 38, da Lei 9.514/97, importa em verdade propriedade resolúvel, nos termos do art. 1.361 do Código Civil.
Dessa forma, realizada a penhora e intimada a credora fiduciária, não há óbice de que o imóvel seja submetido a leilão, garantindo-se a cota parte da credora fiduciária em relação às parcelas ainda não quitadas, valor a ser informado nos autos, em data que precede o agendamento do leilão, devendo inclusive constar do edital e subtraído do produto da venda.
Desde já consigno que havendo pedido da credora fiduciária de preferência do crédito, registro que vai indeferido, devendo ser utilizado o produto da alienação judicial para saldar a dívida com o condomínio credor e, depois, na existência de algum valor remanescente, este ser encaminhado para a credora fiduciária.
Cumprido isso, e decorrido o prazo de impugnação, voltem para nomeação de leiloeiro.
1. Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.