Execução de Título Extrajudicial 5023496-10.2025.8.21.0010 - TJRS

Execução de Título Extrajudicial 5023496-10.2025.8.21.0010 - TJRS | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5023496-10.2025.8.21.0010/RS EXEQUENTE: VILLAGGIO MASOTTI ADVOGADO(A): EDSON DE CARLI (OAB RS065991) DESPACHO/DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por VILLAGGIO MASOTTI em face de ADEMIR VICINI para cobrança de cotas condominiais. Citado (evento 23), o executado não efetuou o pagamento do débito nem apresentou embargos no prazo legal (evento 24). O exequente requereu a penhora do imóvel gerador da dívida (evento 29). Após a juntada da matrícula atualizada do bem (evento 36), foi deferida a constrição (evento 38), sendo lavrado o respectivo termo de penhora sobre o imóvel de matrícula nº 123.922 (evento 44). O Ofício de Registro de Imóveis da 1ª Zona desta Comarca, ao receber a comunicação para averbação, informou que o executado possui apenas direitos e ações sobre o imóvel, em razão de alienação fiduciária registrada (R.2/M.123.922). Diante disso, consultou este Juízo sobre o alcance da penhora a ser realizada, suspendendo o protocolo nº 543997 (evento 49). Intimado, o exequente manifestou-se no Evento 54, insistindo que a penhora deve recair sobre a integralidade do imóvel. Os autos vieram conclusos para decisão. Decido. A questão central é definir a extensão da penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente, quando a dívida executada tem origem em despesas condominiais. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa. Tal característica decorre da própria lei, que impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas de conservação do bem comum, conforme dispõe o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Essa natureza jurídica implica que o próprio imóvel responde pela dívida, independentemente de quem seja o seu titular. O artigo 1.345 do Código Civil reforça essa premissa ao estabelecer que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". A existência de alienação fiduciária não afasta a penhorabilidade do imóvel para a satisfação do crédito condominial. O pagamento das cotas condominiais é essencial para a manutenção e valorização da própria unidade imobiliária, beneficiando não apenas o devedor fiduciante, mas também o credor fiduciário, que detém a propriedade resolúvel do bem. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante até a data em que o credor fiduciário venha a ser imitido na posse, conforme expressamente previsto no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97. Isso demonstra que o crédito do condomínio, por sua natureza, tem preferência, pois garante a própria subsistência do bem. Portanto, a penhora deve recair sobre a integralidade do imóvel, e não apenas sobre os direitos aquisitivos do executado. O crédito condominial precede, para este fim, a garantia fiduciária. Naturalmente, o credor fiduciário deverá ser intimado da penhora e dos atos expropriatórios subsequentes, a fim de que possa exercer seus direitos, inclusive sobre eventual saldo remanescente em caso de arrematação. Ante o exposto: Mantenho a penhora sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 123.922 do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Caxias do Sul. Expeça-se ofício ao referido Ofício Registral, via eproc, para que promova o registro da penhora sobre a totalidade do imóvel, superando a dúvida suscitada no Evento 49. Intime-se o credor fiduciário, cujo nome consta no R.2 da matrícula nº 123.922, acerca da penhora, nos termos do artigo 799, inciso I, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Cumpra-se.

20/04/2026, 00:00

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