Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5077755-84.2022.8.21.0001/RS
EXEQUENTE: COND. EDIF. CACIQUE
ADVOGADO(A): LEONARDO SANTANA DE ABREU (OAB RS043188)
ADVOGADO(A): VINICIUS LUBIANCA (OAB RS050820)
EXECUTADO: SIJ SERVICO DE INFORMACOES JUDICIARIAS LTDA
ADVOGADO(A): Mariela Negrelli de Athayde (OAB RS073788)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
Trata-se de impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal no evento 174, PET1, na qualidade de credora fiduciária do imóvel de matrícula n.º 36.743, objeto de penhora e leilão nestes autos.
A instituição financeira sustenta, em síntese, a impenhorabilidade do bem, argumentando que a propriedade, em razão da alienação fiduciária, pertence à credora, e não ao executado.
Intimado, o exequente manifestou-se no evento 188, PET1, defendendo a legalidade da constrição, dada a natureza propter rem do débito condominial e sua preferência sobre o crédito fiduciário.
Decido.
A controvérsia cinge-se à possibilidade de penhora e alienação judicial de imóvel gravado com alienação fiduciária para a satisfação de dívidas condominiais.
A impugnação da credora fiduciária não merece acolhimento.
O crédito condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa, independentemente de quem seja o titular do domínio.
Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, o que reforça o caráter real da dívida e sua vinculação direta ao imóvel.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.059.278-SC, a natureza propter rem da dívida condominial sobreleva o direito do credor fiduciário, ainda que este seja o proprietário resolúvel:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
5. Recurso especial provido.
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) - grifei.
Portanto, admite-se a penhora do bem, ainda que alienado fiduciariamente, resguardando-se, contudo, o direito do credor fiduciário ao recebimento de eventual saldo remanescente.
Ainda sobre o tema, colaciono entendimento do Tribunal de Justiça Gaúcho acerca da possibilidade da penhora da integralidade do bem:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA PENHORA SOBRE A TOTALIDADE DO BEM IMÓVEL DEVEDOR DAS COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO REFORMADA. IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL. CONSTRIÇÃO SOBRE A TOTALIDADE DO BEM. DÍVIDA PROPTER REM. POSSIBILIDADE. EM SE TRATANDO DE EXECUÇÃO DE DÉBITO ORIUNDO DE DÉBITO CONDOMINIAL, VIÁVEL A PENHORA DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL GERADOR DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM, AINDA QUE GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EVENTUAL CONSTRIÇÃO SOBRE DIREITOS E AÇÕES, ADEMAIS, INVIABILIZARIA O SUCESSO DA PRAÇA, UMA VEZ QUE DIFICILMENTE HAVERIA LICITANTE PARA A SUA AQUISIÇÃO. IMPOSITIVO, ASSIM, QUE A PENHORA RECAIA SOBRE A INTEGRALIDADE DO BEM. RECURSO PROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR.(Agravo de Instrumento, Nº 50647247820248217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 11-03-2024) - grifei.
Portanto, a penhora e a subsequente arrematação do imóvel são atos válidos e eficazes, devendo o produto da alienação ser utilizado prioritariamente para a quitação do débito condominial.
O saldo remanescente, se houver, será destinado à satisfação do crédito da credora fiduciária.
Ante o exposto:
a) Desacolho a impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal no evento 174, PET1, mantendo a penhora e o leilão judicial realizado;
b) Homologo a arrematação do imóvel, conforme auto juntado no evento 177, AUTOARREM3. Intime-se a parte executada para ciência e manifestação;
c) Intime-se a Caixa Econômica Federal para que, no prazo de 15 dias, traga aos autos o cálculo atualizado do saldo devedor do contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária, a fim de viabilizar a destinação de eventual saldo remanescente da arrematação, se houver.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Dil. legais.