Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5001083-15.2023.8.21.2001/RS
EXEQUENTE: CONDOMÍNIO PORTO RIO GRANDE
ADVOGADO(A): PAOLA PEREIRA OUTEIRO (OAB RS094427)
ADVOGADO(A): PAOLA PEREIRA OUTEIRO
DESPACHO/DECISÃO
Considerando o postulado na petição do evento 130 e que a CEF consolidou a propriedade do imóvel, inclua-se no polo passivo a CEF.
Aplica-se ao caso o que dispõem os incisos III e V do art. 779 do Código de Processo Civil:
Art. 779. A execução pode ser promovida contra:
(...)
III - o novo devedor que assumiu, com o consentimento do credor, a obrigação resultante do título executivo;
(...)
V - o responsável titular do bem vinculado por garantia real ao pagamento do débito;
A consolidação da propriedade, por parte da CEF, equipara-se à assunção do débito, que tem natureza propter rem, conforme o inciso III - sendo na hipótese dispensado o consentimento do credor. E, no tocante ao inciso V, importante destacar que a obrigação propter rem equivale, em analogia, a um direito real - na realidade, é-lhe até superior, a teor da Súmula 478 do STJ.
Em síntese, o condomínio exequente tem o direito de mover a execução contra o atual proprietário do bem, pois o imóvel se encontra vinculado "por garantia superior à real" ao pagamento do débito. E, como se observa, o art. 779 do CPC lhe garante esse direito (incisos III e V), independentemente de o atual proprietário estar ou não reconhecido como devedor no título executivo (inciso I).
Assim, sendo a dívida propter rem, e figurando a CEF como atual proprietária do imóvel, passa a ter responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais objeto desta execução. Portanto, ainda que não tenha participado da ação em fase de conhecimento, concluo que a CEF tem legitimidade superveniente para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, conforme possibilita o já referido art. 779. Por conseguinte, segundo esse raciocínio, a competência para processar e julgar este feito é da Justiça Federal.
Sobre o tema, já se manifestou o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
CONFLITO DE COMPETÊNCIA Nº 195755 - SC (2023/0088918-7)
DECISÃO
Cuida-se de conflito negativo por iniciativa do Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Joinville, Estado de Santa Catarina, em face do Juízo da 2ª Vara Federal da mesma cidade, Seção Judiciária daquela unidade federada, relativamente ao cumprimento de sentença da ação de cobrança de condomínio pelo rito sumário proposta pelo Condomínio Residencial Trentino I em desfavor de Daniele Martins Silva. Após a sentença de procedência dos pedidos (fl. 128) e de proposto o cumprimento de sentença (fls. 150/151), foi noticiada a consolidação da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal - CEF, pela rescisão do contrato de financiamento FAR, com pedido de inclusão da empresa pública no polo passivo da demanda em substituição à ré, o que motivou a declinação da competência em prol da Justiça Federal Especial (fls. 321/322). O Juízo Federal suscitado entendeu não ser possível a inclusão da CEF no polo passivo porque o título judicial fora formado sem a sua presença na ação de conhecimento, fundamento pelo qual determinou a devolução dos autos à origem (fls. 392/396). O condomínio autor opôs embargos de declaração arguindo a nulidade por falta de intimação e a existência de erro material (fls. 404/413), porém o recurso foi rejeitado às fls. 430/431. Em sequência, foi impetrado mandado de segurança perante a Turma Recursal Federal, cuja inicial foi indeferida (fls. 454/457). Restituídos os autos, o Juízo de Direito suscitante, reafirmando o anterior posicionamento, provocou o presente incidente (fl. 915).
Instado a se manifestar, opinou o Ministério Público Federal pela competência da Justiça comum estadual para o julgamento do feito (fls. 930/934). Assim delimitada a controvérsia, de fato as cotas condominiais constituem obrigação propter rem, podendo ser exigidas do atual proprietário do bem, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento da demanda, restando-lhe exig ir em ação regressiva o dano do ocupante do imóvel durante o período em que gerada a dívida, mesmo que a consolidação da propriedade tenha ocorrido em momento posterior à formação do título judicial.
Nesse sentido, a moderna jurisprudência desta Corte:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se conhece do recurso especial por violação a norma da Constituição Federal, uma vez que se trata de matéria constitucional, cuja competência para exame é do col. Supremo Tribunal Federal, consoante preconiza o art. 102 da Carta Magna. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. 3. Ademais, nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso” (AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe de 1º/07/2021).
4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, pelas alíneas “a" e "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (Quarta Turma, AgInt no REsp 1.962.095/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, unânime, DJe de 6.5.2022)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE. 1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Terceira Turma, AgInt no REsp 1.962.085/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, unânime, DJe de 23.3.2023)
Assim, estando a propriedade do imóvel consolidada em favor da Caixa Econômica Federal, que pode responder pela dívida e se ressarcir junto à mutuária inadimplente, que ocupou o imóvel no período de formação da dívida, deve o cumprimento de sentença prosseguir perante a Justiça Federal, em observância ao critério da competência ratione personae.
Em face do exposto, conheço do conflito para declarar competente o Juízo da 2ª Vara Federal de Joinville, Seção Judiciária do Estado de Santa Catarina.
Comunique-se. Intimem-se.
Brasília, 10 de maio de 2023.
MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora
(CC n. 195.755, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 11/05/2023.)
Assim, após a inclusão da CEF no polo passivo, remeta-se o feito à Justiça Federal.