Procedimento Comum Cível 0304920-27.2016.8.24.0005 - TJSC

Procedimento Comum Cível 0304920-27.2016.8.24.0005 - TJSC | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2815687/SC (2024/0472411-9) RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA AGRAVANTE: GARDEN VILLAGE EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO: JULIANO GOMES GARCIA - SC017252 AGRAVADO: DOUGLAS JOSE MOMESSO ADVOGADO: ADRIANO ELIAS FARAH - SP226868 DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GARDEN VILLAGE EMPREENDIMENTOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial, fundado no art. 105, III, a, da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina em apelação nos autos de ação e rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. O julgado foi assim ementado (fls. 305-306): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONVENÇÃO. RECURSO DA RÉ/RECONVINTE. 1) CONTRARRAZÕES INTEMPESTIVAS. CONHECIMENTO OBSTADO. 2) DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO POR PARTE DO ADQUIRENTE. RESCISÃO CABÍVEL. MULTA CONTRATUALMENTE FIXADA EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PLEITO INICIAL DE REDUÇÃO ACOLHIDO NA SENTENÇA PARA O PATAMAR DE 15% (QUINZE POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. ALMEJADA FIXAÇÃO EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE DESEMBOLSADO PELO AUTOR. VIABILIDADE. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento." (REsp n. 1723519/SP, Relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, j. em 28.08.2019). 3) ALEGADO DESCABIMENTO DE JUROS NOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS AO DEMANDANTE/RECONVINDO. RESCISÃO OPERADA POR CULPA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA DA RÉ/RECONVINTE A JUSTIFICAR A INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS ANTES DA DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO. ENCARGO, TODAVIA, INCIDENTE A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO ARESTO. TEMA 1002, DO STJ. PLEITO SUBSIDIÁRIO ACOLHIDO. 4) TENCIONADA INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. EXEGESE DO ART. 416, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO MANTIDA. 5) REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS DA AÇÃO PRINCIPAL, DIANTE DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROPORÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO) PARA O AUTOR E 70% (SETENTA POR CENTO) PARA A RÉ. HONORÁRIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO DE CADA PARTE, DEVIDOS POR AMBAS AO PROCURADOR DO ADVERSO. 6) HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS QUANTO À LIDE PRINCIPAL, DIANTE DO PARCIAL SUCESSO DO INCONFORMISMO. CONDENAÇÃO DA RECONVINTE EM 2% SOBRE O VALOR DA RECONVENÇÃO, NESTA ÚLTIMA DEMANDA. RECLAMO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Eis a ementa (fl. 348): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DA RÉ. 1) ALEGADA CONTRADIÇÃO QUANTO À DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. MATÉRIA TRATADA DE FORMA HIALINA NO ARESTO. REDISCUSSÃO DE TEMA EXAMINADO NO ACÓRDÃO. INEXISTÊNCIA DE ERRO MATERIAL, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU OBSCURIDADE. REQUISITOS DO ART. 1.022, DO CPC/15, INATENDIDOS. RECLAMO INTERPOSTO COM NÍTIDO PROPÓSITO DE REDISCUTIR A MATÉRIA CONTRÁRIA AOS INTERESSES DA EMBARGANTE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. 2) EMBARGOS PROTELATÓRIOS. APLICAÇÃO DE MULTA EX OFFICIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC/15. 3) HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E REJEITADOS. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta ofensa aos arts. 402 e 475 do Código Civil. Alega que a discussão da matéria ventilada é apenas jurídica, dispensando, dessa forma, revolvimento do contexto fático-probatório, porquanto as questões fáticas foram detalhadamente expostas no acórdão impugnado. Aduz que "o que se pretende – na verdade - com o presente recurso é tão somente a revaloração das premissas fáticas expostas no acórdão objurgado, e não reanálise de provas, em total observância ao disposto na Súmula 7, do STJ e entendimento jurisprudencial consolidado" (fl. 362). Sustenta ainda (fls. 367-368): O segundo ponto a salientar, é o fato de que é inconteste que a culpa pela rescisão do pacto é integralmente do Recorrido, tanto é, que o acórdão hostilizado consignou que: como visto alhures, é inconcusso que a rescisão dos contratos firmados entre as partes operou-se exclusivamente por culpa do demandante. E, por fim, o último ponto a ser salientado é que, considerando os valores pagos pelo Recorrido [= R$ 130.811,00], que é igualmente incontroverso e reconhecido no acórdão, mesmo a retenção fixada em 25% [vinte e cinco por cento], não será suficiente para indenizar a Recorrente pelos prejuízos suportados pela indenização, pois, em simples cálculo aritmético, nota-se que o valor da retenção será de R$ 32.702,75 [trinta e dois mil, setecentos e dois reais e setenta e cinco centavos], ao passo que o valor despendido – e devidamente comprovado – pela Recorrente quando da assinatura do pacto, à título de corretagem e pagamento de tributos, é de R$ 51.433,26!!!! Frisa-se que, apenas a retenção de 25% [vinte por cento] não será suficiente para indenizar à Recorrente do que efetivamente perdeu, bem como, estará tolhendo da parte lesada – in casu, a Recorrente que não tem culpa pela rescisão – o direito de ser ressarcida das perdas e danos, o que afronta diretamente os artigos 402 e 475 do Código Civil. Requer o provimento do recurso. Foram apresentadas contrarrazões às fls. 381-385. É o relatório. Decido. O recurso não merece prosperar. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, entendeu que deve prevalecer como retenção de parte dos valores pagos pelo comprador o percentual de 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Confira-se a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019, destaquei.) No corpo do acórdão, a Ministra relatora destacou que "há nos dias de hoje enorme dispersão na jurisprudência dos Tribunais Estaduais [...]. Na maioria dos casos, o percentual de retenção é fixado pelo tribunal de origem de forma aleatória, em 10% 15% ou 20%, desprezando os termos do contrato, com base apenas na jurisprudência (na prática, tabelamento) de cada câmara, em atenção a supostas 'circunstâncias da causa' não descritas, e sequer referidas, no acórdão". Concluiu, então, que "é salutar que haja um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" (destaquei). Enfatizou ainda que "o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE)" (destaquei). Assim, o parâmetro de retenção fixado, no máximo em 25% do valor pago pelo adquirente, é adotado quando "ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018" que enseje reparação. Nesse sentido: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. CDC. APLICABILIDADE. RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação do recurso especial que alega violação do art. 1.022 CPC/2015, mas não demonstra, clara e objetivamente, qual o ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido que não teria sido sanado no julgamento dos embargos de declaração. 3. "É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). 5. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio" (AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). 6. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp n. 1.878.330/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1º/9/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. 1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF). 2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023.) Em outras palavras, a fixação de um parâmetro para a retenção de parte dos valores a serem restituídos ao comprador como forma de indenizá-lo de eventuais prejuízos e de desestimular o rompimento unilateral do contrato, visando, assim, promover segurança jurídica e atender aos primados da boa-fé objetiva e da função social do contato, não deve inviabilizar a correção de eventual abusividade contratual constatada em desfavor do consumidor que enseje reparação, o que deve ser feito de forma motivada. Na espécie, o Tribunal de origem, soberano na interpretação de cláusulas contratuais e na análise dos fatos e provas dos autos, concluiu, diante das peculiaridades do caso concreto, que a retenção de 25% do valor efetivamente pago pela unidade imobiliária se mostrava razoável, notadamente porque a construtora não se desincumbira de demonstrar que suas despesas administrativas superaram o valor correspondente. Eis alguns trechos do acórdão (fls. 300-302): Incontroverso nos autos que as partes firmaram dois contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, para aquisição pelo autor dos apartamentos ns. 305 e 506, e respectivas vagas de garagem, todos no Ed. Garden Village Residence, localizado na Rua Israel, n. 375, Bairro das Nações, Balneário Camboriú/SC (evento 8, INF18 a evento 8, INF27). Até o momento do ajuizamento da demanda, o adquirente havia pago R$ 130.811,00 (cento e trinta mil oitocentos e onze reais) referentes a ambos os contratos, metade para cada um. Diante da alegada impossibilidade de arcar com as demais prestações, o comprador buscou a ré para rescindir as avenças. Todavia, a proposta de distrato formulada pela vendedora previa a restituição de apenas R$ 70.000,00 (setenta mil reais), com o que não concordou o adquirente, buscando a prestação jurisdicional para ver reduzida a cláusula penal e restituídos 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos. O magistrado, acolhendo a tese do autor, declarou rescindidas as avenças e reduziu a sanção para 15% (quinze por cento) do valor pago. Pugna a apelante então pela incidência da multa ao promitente-comprador desidioso, no importe correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido, por força da cláusula penal pactuada. A tese merece acolhida. [...] Estipulou-se, portanto, uma cláusula penal equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato. Porém, ela sobressai excessiva neste patamar -- fato reconhecido pela própria apelante (evento 51, APELAÇÃO71 - fl. 7, item 3.1.14) --, merecendo minoração, porém não nos valores fixados em sentença. [...] Dessarte, forte nos precedentes jurisprudenciais, alberga-se o pleito no tópico, para autorizar a retenção pela recorrente da multa contratual em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador. Verifica-se, assim, que a orientação do Tribunal a quo não destoa do entendimento do STJ, circunstância que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ. Ademais, para rever a conclusão adotada na origem, fundada na razoabilidade de retenção de 25% dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, seria imprescindível a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, em face dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

12/02/2025, 00:00

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Documento (Informações)

Baixa Definitiva

Custas

Remessa (outros motivos)

Trânsito em julgado

Petição (Petição (outras))

Movimentação processual

Petição (Petição (outras))

Confirmada

Expedida/certificada

Expedida/certificada

Homologação de Transação

Conclusão (para julgamento)

Custas

Expedida/Certificada

Todas as movimentações(89)