Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 0000860-31.1996.8.24.0023/SC
EXEQUENTE: AGENCIA DE FOMENTO DO ESTADO DE SANTA CATARINA S.A. - BADESC
EXECUTADO: GRB CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA
ADVOGADO(A): ADÃO PAULO FERREIRA (OAB SC012708)
EXECUTADO: GUILHERME ROGERIO BERTOLDO
ADVOGADO(A): ADÃO PAULO FERREIRA (OAB SC012708)
EXECUTADO: ROSA ANGELA VEIGA CARRERA
ADVOGADO(A): KETRIN LUCIENE SCHUBERT (OAB SC020268)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pela Agência de Fomento do Estado de Santa Catarina S.A. (BADESC) em face de GRB Construções e Incorporações Ltda. e outros, fundada em Cédula de Crédito Comercial firmada em 1993.
Nos autos dos Embargos à Execução nº 5038340-44.2022.8.24.0023, este Juízo reconheceu a impenhorabilidade do apartamento residencial da executada Rosa Angela Veiga Carrera (matrícula nº 35.667), mantendo, contudo, a constrição sobre as vagas de garagem de matrículas nº 35.668 e 35.669.
Com a retomada da fase expropriatória das garagens, avaliadas em R$ 360.000,00, instaurou-se conflito de interesses: o terceiro interessado Rodrigo Bertoldo, filho da executada, requereu a remição/adjudicação dos bens pelo valor da avaliação, efetuando o depósito judicial. Em oposição, o exequente pleiteou a adjudicação das vagas em favor da ASABADESC para satisfação de honorários, oferecendo valor superior à avaliação.
A executada impugnou a pretensão do banco, alegando violação à Convenção Condominial e impossibilidade de alienação a estranhos ao condomínio. Diante do impasse, o leilão judicial foi suspenso para análise dos pedidos concorrentes e da regularidade da transferência frente às normas do Edifício Itajaçu.
Os autos vieram conclusos.
É o relatório. Decido.
Da impenhorabilidade do bem de família e da penhorabilidade das garagens
Inicialmente, ratifica-se o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel matriculado sob o nº 35.667 (apartamento residencial), por se tratar de bem de família, conforme decidido no Evento 526. Contudo, em relação às vagas de garagem de matrículas nº 35.668 e 35.669, a constrição judicial deve ser mantida.
Conforme a Súmula nº 449 do STJ, a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. No presente caso, as garagens figuram como unidades autônomas e individualizadas, o que autoriza a expropriação forçada para a satisfação do crédito exequendo.
Nesse sentido, colhe-se o seguinte entendimento consolidado:
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. PENHORA. POSSIBILIDADE. UNIDADE HABITACIONAL RECONHECIDA COMO BEM DE FAMÍLIA. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 449/STJ. VEDAÇÃO À ALIENAÇÃO OU ALUGUEL DA VAGA DE GARAGEM A PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO, SALVO SE EXPRESSAMENTE AUTORIZADA. REGRA DISPOSTA NO ART. 1.331, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO. HASTA PÚBLICA QUE DEVE FICAR RESTRITA AOS RESPECTIVOS CONDÔMINOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme já decidido por esta Corte Superior, "Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" (REsp n. 1.152.148/SE, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 2/9/2013). 2. Na hipótese, as vagas de garagem penhoradas no bojo do cumprimento de sentença subjacente possuem matrículas próprias no registro de imóveis, razão pela qual são autônomas em relação à unidade imobiliária habitacional correlata, sendo, portanto, de uso exclusivo do titular. 3. Nessa situação, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de ser perfeitamente possível a penhora da vaga de garagem, independentemente da unidade habitacional ser considerada bem de família, a teor do que dispõe a Súmula n. 449 do STJ ("A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora"). 4. No entanto, o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n. 12.607/2012, trouxe uma limitação à possibilidade de alienação do bem, visto que as vagas de garagem não poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se expressamente autorizado. O objetivo da alteração legislativa é o de oferecer mais segurança ao condomínio, reduzindo, assim, a circulação de pessoas estranhas nos prédios residenciais e comerciais. 5. Dessa forma, a fim de compatibilizar a norma legal (CC, art. 1.331, § 1º), que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa, com o teor da Súmula 449/STJ, que permite a penhora da vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis, independentemente de o imóvel ser reconhecido como bem de família, deve ser limitada a participação na hasta pública apenas aos condôminos do respectivo condomínio. 6. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 2.042.697/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023.)
Da restrição de alienação a terceiros (Art. 1.331, § 1º, do Código Civil)
A análise da Convenção do Condomínio Edifício Itajaçu demonstra a inexistência de autorização expressa para a alienação ou cessão de vagas de garagem a pessoas estranhas ao edifício. Tal omissão atrai a incidência direta da regra proibitiva contida no Art. 1.331, § 1º, do Código Civil, que veda a transferência de tais unidades a terceiros externos, salvo permissão convencional expressa.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a vedação legal de alienação de garagens a estranhos ao condomínio deve ser observada inclusive em processos de execução forçada, limitando a participação em hastas públicas ou pedidos de adjudicação aos próprios condôminos, visando preservar a segurança da entidade condominial.
Sobre a matéria, destaca-se o precedente da Corte Superior:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PENHORA. VAGA DE GARAGEM. MATRÍCULA PRÓPRIA. REGISTRO DE IMÓVEIS. TERCEIRO. PESSOA ESTRANHA. CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É possível a penhora de vaga de garagem com matrícula própria em registro público associada a imóvel considerado bem de família, conforme estabelecido na Súmula n. 449 do STJ. 2. A vedação à alienação de vaga de garagem para terceiro estranho ao condomínio, sem autorização expressa na convenção condominial, prevista no art. 1.331, § 1º, do CC/2002, prevalece mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública. 3. Recurso especial parcialmente provido para, reconhecendo a possibilidade de penhora da vaga de garagem, apenas determinar que a hasta pública seja restrita aos condôminos. (REsp n. 2.095.402/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 6/8/2024, DJe de 8/8/2024.)
Dessa forma, a pretensão de adjudicação formulada pelo BADESC em favor da ASABADESC, entidade juridicamente estranha ao condomínio, encontra óbice legal e convencional intransponível, não podendo ser acolhida nos moldes em que foi proposta.
Do conflito de propostas e da impossibilidade de alienação a terceiros
O impasse instaurado entre o pedido de remição e adjudicação formulado por Rodrigo Bertoldo e a pretensão de adjudicação apresentada pelo BADESC em favor da ASABADESC deve ser resolvido à luz das normas civis e condominiais. Enquanto o descendente da executada fundamenta seu pleito no direito de manter o bem no núcleo familiar pelo valor da avaliação, o exequente busca a transferência da propriedade para a associação de seus advogados oferecendo montante superior.
Contudo, a pretensão do exequente esbarra na vedação contida no Art. 1.331, § 1º, do Código Civil. A Convenção do Condomínio Edifício Itajaçu não autoriza expressamente a alienação de unidades de garagem a pessoas estranhas ao edifício. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que tal restrição legal é cogente e prevalece inclusive em processos de execução forçada, limitando a participação em atos expropriatórios aos próprios condôminos para preservar a segurança do condomínio.
Sobre a matéria, colhe-se o seguinte precedente:
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. PENHORA. POSSIBILIDADE. UNIDADE HABITACIONAL RECONHECIDA COMO BEM DE FAMÍLIA. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 449/STJ. VEDAÇÃO À ALIENAÇÃO OU ALUGUEL DA VAGA DE GARAGEM A PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO, SALVO SE EXPRESSAMENTE AUTORIZADA. REGRA DISPOSTA NO ART. 1.331, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO. HASTA PÚBLICA QUE DEVE FICAR RESTRITA AOS RESPECTIVOS CONDÔMINOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme já decidido por esta Corte Superior, "Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" (REsp n. 1.152.148/SE, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 2/9/2013). 2. Na hipótese, as vagas de garagem penhoradas no bojo do cumprimento de sentença subjacente possuem matrículas próprias no registro de imóveis, razão pela qual são autônomas em relação à unidade imobiliária habitacional correlata, sendo, portanto, de uso exclusivo do titular. 3. Nessa situação, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de ser perfeitamente possível a penhora da vaga de garagem, independentemente da unidade habitacional ser considerada bem de família, a teor do que dispõe a Súmula n. 449 do STJ ("A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora"). 4. No entanto, o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n. 12.607/2012, trouxe uma limitação à possibilidade de alienação do bem, visto que as vagas de garagem não poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se expressamente autorizado. O objetivo da alteração legislativa é o de oferecer mais segurança ao condomínio, reduzindo, assim, a circulação de pessoas estranhas nos prédios residenciais e comerciais. 5. Dessa forma, a fim de compatibilizar a norma legal (CC, art. 1.331, § 1º), que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa, com o teor da Súmula 449/STJ, que permite a penhora da vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis, independentemente de o imóvel ser reconhecido como bem de família, deve ser limitada a participação na hasta pública apenas aos condôminos do respectivo condomínio. 6. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 2.042.697/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023.)
Diante desse óbice legal, a proposta de adjudicação em favor da ASABADESC, entidade juridicamente estranha ao condomínio, revela-se inviável. Por outro lado, o pedido de Rodrigo Bertoldo, na condição de descendente, encontra amparo no direito de remição da execução (Art. 826 do CPC) e na preferência legal para adjudicação (Art. 876, § 5º, do CPC). Com o depósito integral do valor da avaliação devidamente comprovado nos autos, e restando afastada a proposta do credor por ilegalidade do objeto, a pretensão do descendente apresenta-se como a solução mais adequada para conciliar a satisfação do crédito com o respeito às normas de ordem pública e condominiais.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, resolvo as pendências processuais nos seguintes termos:
a) INDEFIRO o pedido de adjudicação formulado pelo BADESC em favor da ASABADESC. A pretensão viola a regra proibitiva do Art. 1.331, § 1º, do Código Civil e a Convenção do Condomínio Edifício Itajaçu, que veda a alienação de vagas de garagem a estranhos ao condomínio sem autorização expressa, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.042.697/SC;
b) DEFIRO o pedido de remição e adjudicação das vagas de garagem (matrículas nº 35.668 e 35.669) formulado por Rodrigo Bertoldo. Na qualidade de descendente da executada e tendo comprovado o depósito integral do valor da avaliação homologada, o interessado exerce legitimamente o direito de preferência e preserva a natureza interna das unidades condominiais, em estrita observância aos Arts. 826 e 876, § 5º, do Código de Processo Civil;
c) DEFIRO o pedido de penhora no rosto dos autos do processo nº 5012629-17.2016.4.04.7208, em trâmite perante a Justiça Federal, conforme postulado pelo exequente. Oficie-se ao juízo federal para as providências de reserva de crédito e transferência de eventuais valores para conta vinculada a este feito, até o limite do saldo devedor remanescente;
d) DETERMINO a expedição da respectiva Carta de Adjudicação em favor de Rodrigo Bertoldo após a preclusão desta decisão, devendo o cartório observar o recolhimento dos tributos e custas pertinentes para a formalização do ato no registro imobiliário.
Publique-se. Intimem-se as partes e o terceiro interessado acerca desta decisão.
Comunique-se ao Leiloeiro Público sobre o cancelamento definitivo das hastas públicas, em razão do acolhimento do pedido de remição e adjudicação.
Expeçam-se os ofícios necessários, inclusive ao juízo da Justiça Federal, para a formalização da penhora no rosto dos autos deferida no item "c" do dispositivo.
Após o trânsito em julgado e o cumprimento integral das providências de transferência de propriedade e reserva de valores, retornem os autos conclusos para análise da extinção da execução pelo pagamento.