Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5003572-43.2020.8.24.0062/SC
EXEQUENTE: R3KA GESTAO DE RECEBIVEIS LTDA
ADVOGADO(A): JULIO HENRIQUE KIPPER (OAB SC038075)
ADVOGADO(A): PATRICIA LUCONI BERTOLO (OAB SC041362)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de pedido formulado pela parte exequente para que a penhora recaia sobre a totalidade do imóvel originário do débito condominial, ao argumento de a dívida possuir natureza propter rem, autorizando a constrição do próprio bem para a satisfação do crédito, independentemente da propriedade resolúvel de eventual credor fiduciário.
É o breve relatório.
DECIDO.
A controvérsia central reside na possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívidas condominiais. A matéria, de fato, apresenta relevante divergência jurisprudencial, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça [STJ].
Tal questão é objeto de intenso debate, com duas correntes principais no STJ.
A primeira advinda da Terceira Turma, posicionando-se no sentido de que a penhora não poderia recair sobre o imóvel em si, por pertencer ao patrimônio do credor fiduciário, mas apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. [STJ - AgInt no REsp: 2169496 SC 2024/0342327-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025, grifei e destaquei].
A segunda corrente, por sua vez, advém da posição adotada pela Quarta Turma, a qual consolidou o entendimento no sentido de a natureza propter rem da obrigação ser capaz de autorizar que o próprio imóvel gerador do débito possa ser penhorado, sobrepondo-se o interesse da coletividade condominial à garantia fiduciária. Nada obstante, a parte exequente deveria integrar à lide o credor fiduciário:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. [STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol. 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779, grifei e destaquei]
Essa divergência levou à afetação da matéria ao rito dos recursos especiais repetitivos, cadastrada sob o Tema 1.266/STJ, para que a Segunda Seção uniformize o entendimento:
É fundamental destacar que, ao afetar o Tema 1.266, o Superior Tribunal de Justiça não determinou a suspensão nacional dos processos que tratam da mesma matéria:
[...] c) comunicação aos tribunais de justiça e aos tribunais regionais federais para que tomem conhecimento do acórdão proferido nestes autos, com a observação de que não apliquem o disposto no inciso II do art. 1.037 do CPC e no art. 256-L do RISTJ (suspensão do trâmite dos processos pendentes); [ProAfR no REsp n. 1.874.133/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 18/6/2024, DJe de 21/6/2024, grifei e destaquei]
No âmbito do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, a matéria também está afetada no Tema 19 do Grupo de Representativos de controvérsia em matéria processual cível. Entretanto, inexiste determinação de suspensão dos processos, excetos aqueles pendentes de Recurso Especial:
Assim, não há óbice processual para a análise do pedido.
Com esses esclarecimentos, este juízo filia-se à corrente jurisprudencial da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, a qual autoriza a penhora do imóvel, independentemente da alienação fiduciária pendente sobre ele.
Isso porque a natureza propter rem da dívida condominial vincula a obrigação à própria coisa, sendo essencial para a saúde financeira e a subsistência do condomínio.
Condicionar a execução apenas aos direitos do devedor fiduciante poderia torná-la inócua e prejudicar toda a coletividade de condôminos.
O STJ firmou tese clara nesse sentido, conforme julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, cuja ementa fora transcrita acima. E, igualmente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina [TJSC] adota a mesma linha de entendimento, aplicando aquele precedente:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ALICERÇADA EM DÉBITO DE TAXA CONDOMINIAL. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU PEDIDO DE PENHORA SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. PLEITO OBJETIVANDO A PENHORA INTEGRAL DO IMÓVEL E A CONTINUIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. SUBSISTÊNCIA. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO ORIGINADA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. RECENTE ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (RESP N. 2.059.278/SC), QUE AUTORIZA A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, NOS CASOS DE EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, AINDA QUE O REFERIDO BEM OBJETO DA PRETENSA CONSTRIÇÃO ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CASO CONCRETO EM QUE SE OBSERVA A VIABILIDADE DA PENHORA PRETENDIDA PELA PARTE AGRAVANTE. CONSTATAÇÃO, ADEMAIS, DE QUE A CREDORA FIDUCIÁRIA JÁ INTEGRA A ACTIO EXECUTIVA ORIGINÁRIA E ESTÁ APTA A EXERCER OS ATOS INERENTES À DEFESA DE SEUS INTERESSES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. [TJSC, Agravo de Instrumento n. 5047511-89.2025.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Denise Volpato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 02-09-2025, grifei e destaquei].
Outros julgados do TJSC reforçam essa posição, ressalvando a necessidade de citação ou intimação do credor fiduciário para integrar a lide e exercer seu direito de defesa ou quitar o débito, sub-rogando-se no crédito exequendo:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PRÉVIA INCLUSÃO DO AGENTE FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida em em cumprimento de sentença de ação de cobrança por dívida condominial que indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o recurso pode ser conhecido; e (ii) saber se é possível a penhora de bem imóvel objeto de alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O pleito subsidiário de penhora dos direitos creditórios decorrentes do contrato de alienação fiduciária não foi formulado perante o juízo de origem, de modo que o recurso inova no ponto, não devendo ser conhecido por configurar supressão de instância. 4. A Segunda Seção do STJ, em recente julgamento, passou a admitir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para quitação de dívida condominial, em razão de sua natureza propter rem. 5. O credor fiduciário, não obstante detenha apenas a posse indireta, é titular da propriedade resolúvel e, portanto, condômino, sendo também responsável pelas obrigações propter rem. 6. A aplicação da orientação pressupõe a citação do credor fiduciário. 7. No caso em apreço, o credor fiduciário não foi incluído no polo passivo, de sorte que ante a ausência de formação da relação processual com o titular do domínio, fica impedido, por ora, o deferimento da medida pretendida. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e, no ponto, desprovido. Tese de julgamento: "1. Admite-se a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para quitação de dívida condominial, desde que citado o credor fiduciário."________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 835, XII, 926 e 927; Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.315; 1.345 e 1.368-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema n. 1.266; STJ, REsp nº 1.929.926/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, rel. Min. Marco Buzzi, rel. para acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; TJSC, Agravo de Instrumento nº 5074059-88.2024.8.24.0000, rel. Des. Marcos Fey Probst, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 29.07.2025. [TJSC, Agravo de Instrumento n. 5028819-42.2025.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 09-09-2025, grifei e destaquei].
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DA CEF, CREDORA FIDUCIÁRIA, DE LEVANTAMENTO DA PENHORA QUE INCIDIU SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL EXEQUENDO. RECURSO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE REMESSA DO FEITO À JUSTIÇA FEDERAL. QUESTÃO AINDA NÃO ENFRENTADA EM PRIMEIRO GRAU. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, NO PONTO, SOB PENA DE OFENSA À GARANTIA DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO, MALGRADO SE TRATE DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. MÉRITO. DEFENDIDA A IMPOSSIBILIDADE DA PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL, QUE DEVE RECAIR APENAS SOBRE OS DIREITOS CREDITÍCIOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NÃO ACOLHIMENTO. TESE FIRMADA PELO STJ NO JULGAMENTO DO RESP N. 2.059.278/SC. "A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA. POR ISSO, SE SOBRELEVA AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO À UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO. EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, AINDA QUE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, TENDO EM VISTA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002" (MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, J. 23/5/2023, DJE 12/9/2023). RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. [TJSC, Agravo de Instrumento n. 5038567-98.2025.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 31-07-2025, grifei e destaquei].
A propósito, tal orientação segue deliberação anterior do próprio STJ, ao discorrer sobre a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário: "Súmula 478 - Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Isto é, reforça, mais uma vez, a prevalência de garantia de preservação do grupo condominial.
Isso posto, DEFIRO o pedido do Exequente para determinar a penhora da totalidade do imóvel matriculado sob o nº 15.693, perante o Cartório de Registro de Imóveis de São João Batista-SC, mediante as seguintes providências:
a) Intime-se a parte exequente para apresentar a matrícula atualizada [emitida em até 90 dias da data da presente decisão], no prazo de 05 [cinco] dias;
Havendo informação divergente em relação à propriedade, retornem para deliberação.
No mesmo prazo, havendo informação da existência de credor fiduciário, a parte exequente deverá requerer sua inclusão no polo passivo, manifestando-se sobre eventual incompetência jurisdicional.
Surgindo a necessidade de analisar a competência, após inclusão da credora fiduciária, retornem para deliberação com urgência.
b) Sobrevindo a matrícula atualizada e ausente informação divergente sobre a propriedade, lavre-se o termo de penhora nos próprios autos [art. 838 e 845, §1º, do CPC];
c) Cientifique-se a parte exequente que compete à ela promover a averbação no registro competente [art. 844 do CPC].
d) Desde logo, nomeio o executado depositário [art. 840, II, do CPC];
e) Superadas as questões acima, intime-se a parte executada sobre a penhora [art. 841 do CPC];
f) cientifique-se à parte exequente que deverá requerer a intimação dos interessados, conforme art. 799 do CPC.
Sendo o caso, desde já autorizo as respectivas intimações.
Intimem-se Cumpra-se.
Oportunamente, retornem conclusos.