Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 0305882-88.2019.8.24.0023/SC
APELANTE: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS ZITA S/A (AUTOR)
ADVOGADO(A): ANTONIO LIMA GRAMS (OAB SC008427)
APELANTE: JANETE CAMARGO LASKA (RÉU)
ADVOGADO(A): PRISCILLA MARIA DE AGUIAR HAEFFNER (OAB PR058909)
APELANTE: SILVESTRE LASKA (RÉU)
ADVOGADO(A): PRISCILLA MARIA DE AGUIAR HAEFFNER (OAB PR058909)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ZITA S/A, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, com pedido de efeito suspensivo.
O apelo visa reformar acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Civil, assim ementado:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO. RECURSO DE AMBAS AS PARTES. DECADÊNCIA DO DIREITO POTESTATIVO. RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por empresa promitente vendedora em face dos promitentes compradores, em razão de inadimplemento de parcelas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Os réus contestaram, alegando inexistência de inadimplemento, adimplemento substancial e ausência de notificação válida, além de reconvirem pelo reconhecimento da adjudicação compulsória e aplicação de multa contratual. A sentença julgou improcedentes tanto os pedidos principais quanto os reconvencionais. Ambas as partes apelaram.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há decadência do direito potestativo à rescisão contratual; (ii) estabelecer se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel mesmo sem prova do pagamento integral; (iii) determinar a possibilidade de aplicação da multa contratual em favor dos compradores; (iv) analisar a adequação dos honorários advocatícios fixados; e (v) verificar o preenchimento dos requisitos para concessão da justiça gratuita aos réus.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O direito à rescisão contratual por inadimplemento constitui direito potestativo e está sujeito ao prazo decadencial de cinco anos previsto no art. 206, § 5º, I, do CC. Proposta a ação mais de cinco anos após o vencimento da última parcela inadimplida, a pretensão está fulminada pela decadência.
4. A ausência de prova do pagamento integral do preço não obsta o acolhimento da adjudicação compulsória quando o direito de cobrança do credor está prescrito, conforme interpretação do art. 1.418 do CC e em consonância com o princípio da função social do contrato.
5. A prescrição da pretensão de cobrança e a decadência do direito de rescisão contratual não implicam inadimplemento por parte do vendedor, razão pela qual não é devida a multa contratual pleiteada pelos compradores.
6. Os honorários advocatícios fixados em 5% sobre o valor da causa, na improcedência dos pedidos principais, contrariam o art. 85, § 2º, do CPC, devendo ser majorados para 10%.
7. Presentes os requisitos socioeconômicos nos termos da Resolução DPE/SC n. 15/2014, é cabível a concessão dos benefícios da justiça gratuita aos réus.
8. Reconhecida a decadência da pretensão autoral, restam prejudicadas suas razões recursais.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso da autora não conhecido. Recurso dos réus parcialmente provido.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 206, § 5º, I, 207, 322, 397, 1.418; CPC, arts. 85, §§ 2º, 11, 320, 487, II; LINDB, art. 5º; Decreto-Lei n. 58/1937, arts. 15 a 17.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.765.641/SP, rel. Min. Ricardo Cueva, j. 11.6.2024; TJSC, Apelações n. 5001133-87.2019.8.24.0064, j. 26.11.2024; 0300103-64.2019.8.24.0020, j. 06.05.2025; 0300029-39.2014.8.24.0067, j. 28.05.2024.
Opostos embargos de declaração, foram acolhidos "para declarar a suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial em favor da parte ré, nos termos do art. 98, §3º, do CPC."
Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte limitou-se a suscitar violação aos arts. 1.418 do Código Civil, e 16, § 1º, do Decreto-Lei n. 58/1937, sem identificar a questão controvertida.
Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente suscita afronta aos arts. 395, 475 e 476 do Código Civil, no que concerne à responsabilidade pela rescisão contratual, trazendo a seguinte argumentação: "O acórdão recorrido incorreu em manifesta violação aos arts. 395, 475 e 476 do Código Civil, pois atribuiu a culpa pela rescisão contratual à incorporadora, quando a mora incontroversa foi dos compradores."
Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente aponta divergência jurisprudencial em relação à tese de que "a teoria do adimplemento substancial não atua como fundamento 4 jurídico idôneo para a dispensa do pagamento integral do preço de compra e venda na ação de adjudicação compulsória" (art. 476 do Código Civil).
Quanto à quarta controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz ofensa aos arts. 63 da Lei n. 4.591/64; e 1º da Lei n. 4.864/65, no que tange à resolução contratual por culpa do adquirente. Sustenta que "O art. 63 da Lei 4.591/64 e o art. 1º da Lei 4.864/65 estabelecem que, em caso de inadimplemento do adquirente, o incorporador pode promover a resolução contratual, com a consequente retomada do imóvel e retenção de parte das parcelas pagas. Ao afastar completamente a possibilidade de retenção e ao impor a restituição integral, o acórdão recorrido negou vigência a essas disposições legais.".
Quanto à quinta controvérsia, nos tópicos "Do direito potestativo"; "Distinção entre a ação de rescisão contratual e a ação de cobrança"; "Da rescisão contratual por inadimplemento: direito potestativo"; "Do prazo decadencial aplicado a ação de resolução contratual"; "Direito potestativo reconhecido"; "Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor"; "Da Indenização pela Fruição do Imóvel"; "Da Divergência Interna no Acórdão Recorrido (Voto Vencido)", a parte discorre sobre a respectiva questão, sem apontar violação à lei federal ou divergência jurisprudencial.
É o relatório.
Inicialmente, afasta-se a preliminar de deserção suscitada nas contrarrazões, uma vez que a parte recorrente regularizou o preparo, em conformidade com o determinado no despacho de evento 34.
Diante disso, dispensada a demonstração da relevância da questão federal, prevista no art. 105, § 2º, da CF, em razão da ausência de regulamentação, e atendidos os pressupostos extrínsecos, passa‑se à análise da admissibilidade.
Quanto à primeira controvérsia, o recurso especial não merece admissão, em razão do óbice da Súmula 284 do STF, aplicada por analogia, diante da fundamentação deficiente. A parte recorrente não desenvolveu argumentos aptos a demonstrar, de forma específica, como teria ocorrido a alegada violação pela decisão recorrida, o que impede a exata compreensão da controvérsia.
Assim orienta a Corte Superior:
[...] A parte recorrente limitou-se à menção dos preceitos legais que considera violados, sem deixar claro, de maneira argumentativa objetiva e convincente, a forma como ocorreu a efetiva contrariedade ou negativa de vigência pelo Tribunal de origem, sustentando argumentos que não dialogam com o acórdão, na parte em que sucumbiu (AREsp n. 2.803.798/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29-9-2025).
Quanto às segunda e quarta controvérsias, o apelo especial não merece ascender, por óbice das Súmulas 282 e 283 do Supremo Tribunal Federal, por analogia.
Constata-se que o acórdão recorrido não exerceu juízo de valor acerca dos mencionados dispositivos, e não foram opostos embargos declaratórios parte autora para provocar a manifestação desta Corte a respeito. Ausente, portanto, o necessário prequestionamento viabilizador do recurso especial.
Além disso, as razões recursais não apresentam argumentos capazes de derruir a conclusão do acórdão, fundamentada na interpretação do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça tem firme posicionamento segundo o qual a falta de combate a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido justifica a aplicação, por analogia, da Súmula 283 do STF.
Em adição, observa-se que descortinar as premissas utilizadas pela Câmara exigiria o reexame das circunstâncias fáticas da causa e da interpretação do ajuste contratual celebrado, providência vedada na via recursal excepcional, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
Vale ressaltar que "o STJ não é uma terceira instância revisora de fatos, mas sim uma Corte de precedentes destinada à interpretação da lei federal e à uniformização da jurisprudência infraconstitucional" (AREsp n. 2.354.325/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16-12-2025).
Em relação à alínea "c" do permissivo constitucional (terceira controvérsia), cumpre observar que, é pacífico o entendimento do STJ de que "os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica" (AREsp n. 2.869.835/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13-10-2025).
Quanto à quinta controvérsia, mostra-se inviável a admissão do apelo nobre por incidência da Súmula 284 do STF, por analogia, diante da deficiência de fundamentação. As razões recursais não indicam, de forma clara e inequívoca, quais dispositivos da legislação federal teriam sido violados pela decisão recorrida, o que impede a abertura da via especial.
Cita-se decisão em caso assemelhado:
[...] No que diz respeito à alegada incompetência da Justiça Federal - além de o tema possuir cunho eminentemente constitucional -, bem como quanto ao tópico relativo aos honorários advocatícios, o conhecimento do Recurso Especial, interposto, no caso, com fundamento no art. 105, III, a, da CF/88, exige a indicação, de forma clara e individualizada, de qual dispositivo legal teria sido violado, pelo acórdão recorrido, sob pena de incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. Assim, seja pela alínea a, seja pela alínea c do permissivo constitucional, é necessária a indicação do dispositivo legal tido como violado ou em relação ao qual teria sido dada interpretação divergente, o que não ocorreu, na espécie. (REsp n. 1.592.575/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 9-11-2021, grifou-se).
Em razão da inadmissão do recurso especial, o pleito de atribuição de efeito suspensivo fica prejudicado.
Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial e JULGO PREJUDICADO o pedido de efeito suspensivo.
Intimem-se.