Procedimento Comum Cível 5010832-40.2019.8.24.0020 - TJSC

Procedimento Comum Cível 5010832-40.2019.8.24.0020 - TJSC | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2205723/SC (2025/0107946-0) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE: CONSTRUTORA FONTANA LTDA RECORRENTE: VILLA FARNESE INCORPORAÇÕES LTDA. ADVOGADO: RAFAEL DA SILVA TROMBIM - SC017649 RECORRIDO: LUIZ FELIPE COMIN ADVOGADO: LEANDRO LUIS ROSSO - SC055980 DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por VILLA FARNESE INCORPORAÇÕES LTDA e CONSTRUTORA FONTANA LTDA, fundamentado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SC. Recurso especial interposto em: 11/2/2025. Concluso ao gabinete em: 31/3/2025. Ação: de declaração de cláusulas abusivas c/c rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e devolução e quantias pagas, ajuizada por LUIZ FELIPE COMIN em face dos recorrentes. Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) rescindir o contrato entabulado entre as partes; e b) determinar que a ré devolva os valores pagos pela parte autora com as deduções da integralidade da comissão de corretagem e 50% (cinquenta) por cento da quantia paga. Embargos de declaração: opostos por ambas as partes, foram rejeitados. Acórdão: deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo recorrido, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. 1. PRELIMINARMENTE. RECORRENTE QUE SUSTENTA A LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA EXCLUÍDA DA LIDE. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA AO CASO CONCRETO. ACOLHIMENTO. EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. NEGOCIAÇÃO REALIZADA POR PREPOSTO DA REFERIDA CONSTRUTORA. PROVA DA DIVULGAÇÃO CONJUNTA DO EMPREENDIMENTO. SÓCIOS DAS REFERIDAS PESSOAS JURÍDICAS QUE SÃO FAMILIARES. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA NA ESPÉCIE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. REFORMA DA SENTENÇA NO PONTO. 2. MÉRITO. 2.1. APELANTE QUE POSTULA A MINORAÇÃO DO PERCENTUAL RETIDO POR OCASIÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL PARA 10% DO MONTANTE QUITADO. SUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO HAVIDA ENTRE AS PARTES QUE É REGULAMENTADA PELAS LEIS CONSUMERISTAS. CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 50% DO MONTANTE JÁ PAGO PELO ADQUIRENTE, NO CASO DE RESCISÃO POR CULPA DESTE, QUE É ABUSIVA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 53 E 51, IV, DO CDC. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE CATARINENSE DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO PARA O PATAMAR DE 25%. OBEDIÊNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DEVE SER MODIFICADA, EM RELAÇÃO AO TEMA. 2.2. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECORRENTE QUE SUSTENTA A INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR. OBRIGAÇÃO DA REMUNERAÇÃO QUE SERIA DAS CONSTRUTORAS. ACOLHIMENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXPRESSAMENTE INDICA A INEXISTÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NA COMPRA E VENDA RESCINDIDA. ANEMIA PROBATÓRIA EM RELAÇÃO À EVENTUAL REMUNERAÇÃO DO PROFISSIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, POR OCASIÃO DO ENCERRAMENTO DO CONTRATO. DECISÃO ALTERADA, NA MATÉRIA. 3. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS QUE É NECESSÁRIA DIANTE DO PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO REQUERENTE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. ÔNUS QUE DEVE RECAIR INTEGRALMENTE SOBRE AS RÉS. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Embargos de declaração: opostos pelos recorrentes, foram rejeitados. Recurso especial: aponta violação aos arts. 1022, II, do CPC e 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, bem como dissídio jurisprudencial. Além da negativa de prestação jurisdicional, sustenta, em síntese, que deveria ter sido respeitada a cláusula penal fixada contratualmente, com a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo autor, visto a realização de rescisão contratual imotivada, argumentando que nada há de ilícito em tal pactuação. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da violação do art. 1.022 do CPC É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. A propósito, confira-se: AgInt no REsp 1.726.592/MT, 3ª Turma, DJe de 31/8/2020; e AgInt no AREsp 1.518.178/MG, 4ª Turma, DJe de 16/3/2020. No particular, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu, fundamentada e expressamente, quanto ao suposto ponto omisso, no que se refere ao percentual de retenção pela rescisão contratual, de modo que os embargos de declaração opostos pela parte recorrente, de fato, não comportavam acolhimento. Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do tema, não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC, incidindo, quanto ao ponto a Súmula 568/STJ. - Da Súmula 568/STJ A jurisprudência do STJ é no sentido de que, “mesmo na hipótese de devida comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador pode chegar a até 50% (cinquenta por cento), conforme o estabelecido no art. 67-A, I, e § 5º, da Lei n. 13.786/2018; nada obsta, portanto, a que o seja em percentual menor, como no mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga” (AgInt no AREsp 2.590.853/SP, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024). Nesse mesmo sentido: AgInt no REsp 2.055.691/SP, Quarta Turma, DJe de 13/6/2023 e AgInt no REsp 2.023.713/SP, Terceira Turma, DJe de 30/11/2022. No particular, o TJ/SC concluiu o seguinte: “Na espécie, cumpre registrar, por primeiro, que a relação havida entre as partes vem alcançada pelo regramento da Lei 8.078/1990, pois se trata de evidente negócio de consumo, uma vez que o recorrente se enquadra no conceito de consumidor, previsto no art. 2.º, ao passo que as recorridas são fornecedoras de serviços, nos termos do art. 3.º daquele diploma legislativo. De igual modo, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes foi pactuado em 23/5/2019, a ele se aplicam as disposições da Lei n. 13.786/2018, que alterou a Lei n. 4.591/64, tendo em vista que se trata de caso de distrato em que a incorporação está sujeita ao regime de patrimônio de afetação, consoante indicado na matrícula imobiliária de n. 107.914 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Criciúma. Assentadas tais premissas, observo que o art. 67-A da Lei n.4.591/64, estabelece, em relação ao tema em discussão: (...) Cabe salientar, ademais, que, em relação aos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda, deve-se considerar não apenas o que está estipulado na lei e no contrato, mas também os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os quais são considerados diretrizes da legislação civil atual. Nesse sentido, o art. 413 do CC prescreve que "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." Dessarte, tenho que a retenção de 50% do valor pago pelo comprador, no caso de rescisão por este motivada, trata-se de montante excessivo, em especial se considerada a natureza do negócio, com base nos arts. 53 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. (...) De outra banda, este Sodalício tem firmado entendimento no sentido de que a retenção de 25% do valor total pago pelo comprador está em conformidade com as práticas do mercado, tratando-se de quantia suficiente para compensar a vendedora pelos prejuízos resultantes do distrato. Levando em conta que, ademais, que o imóvel foi devolvido ao vendedor, o qual poderá reinseri-lo no mercado, concluo ser apropriada a retenção de 25% dos valores pagos pelo insurgente, à título de cláusula penal. Gizo, por oportuno, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a possibilidade de o vendedor adotar um percentual de retenção entre 10% e 25% da quantia paga nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda iniciada pelo comprador, levando em consideração as particularidades do caso, como se observa: (...) Por conseguinte, ainda que o pacto rescindendo tenha sido celebrado durante a vigência da Lei 13.786/2018, é certo que engloba relação de consumo, motivo por que, segundo previsão do art. 51, IV, do CDC, afigura-se possível a revisão das cláusulas excessivamente onerosas, como é o caso presente. Assim, a sentença hostilizada merece modificação, para fixar em 25% o patamar de retenção dos valores pagos pelo comprador, por ocasião da rescisão contratual.” (e-STJ fls. 602/604) Assim, considerando que o entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, não merece reforma o acórdão recorrido. - Da divergência jurisprudencial Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foi rejeitada a tese da parte recorrente, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2.210.915/PR, 2ª Turma, DJe 4/4/2023; AgInt no REsp 2.025.840/AL, 2ª Turma, DJe 4/4/2023; AgInt no REsp 2.006.801/MG, 1ª Turma, DJe 11/4/2023; e REsp 1.840.515/CE, 3ª Turma, DJe 1º/12/2020. Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, IV, “a”, do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO. Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente, porquanto já atingido o limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator NANCY ANDRIGHI

28/04/2025, 00:00

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Expedida/Certificada

Petição

Baixa Definitiva

Decurso de Prazo

Petição

Petição

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Expedida/certificada

Expedida/certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Custas

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