Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5004217-41.2022.8.24.0113/SC
APELANTE: MONPELIER HOLDING LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): ANDRE PEIXOTO ABAL (OAB SC020510)
ADVOGADO(A): ALLAN CARLOS ZANCHETT (OAB SC036384)
ADVOGADO(A): PAULA FOCKINK ALVES (OAB SC056599)
APELADO: DINARTE BRITO (AUTOR)
ADVOGADO(A): GUSTAVO HENRIQUE MACHADO (OAB SC027559)
APELADO: MARGARIDA WERLING DE BRITO (AUTOR)
ADVOGADO(A): GUSTAVO HENRIQUE MACHADO (OAB SC027559)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por MONPELIER HOLDING LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal.
O apelo visa reformar acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Civil, assim ementado:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. DISCUSSÃO ACERCA DO ADIMPLEMENTO INTEGRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DE TRÊS PARCELAS. VALOR IRRISÓRIO DIANTE DO MONTANTE GLOBAL. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO QUANTO ÀS PARCELAS RESIDUAIS. RECUSA DA PARTE RÉ CONFIGURADA EM CONTESTAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL PRESENTE. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DOMINIAL VIA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO.
1- A ação de adjudicação compulsória exige a demonstração da relação jurídica, da quitação substancial do preço e da recusa do vendedor em outorgar a escritura.
2- A ausência de comprovação de pagamento de parcelas de pequeno valor, em contraste com a quitação da quase totalidade do contrato, autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
3- A oposição manifestada em contestação configura recusa suficiente para caracterizar a resistência exigida pelo art. 1.418 do Código Civil.
4- A exigência de quitação integral do débito feita no decreto-lei n. 58/1937 possui natureza eminentemente processual e não pode restringir regra de direito material estabelecida no art. 1.418 do cc/2002. aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, admitindo-se a outorga da escritura definitiva quando cumprida parcela significativa das obrigações. interpretação conforme os fins sociais a que lei se destina (art. 5º da lindb).
5- O adimplemento substancial, configurado pelo cumprimento da quase totalidade das obrigações firmadas em contrato de compra e venda, cujas parcelas inadimplidas, foram atingidas pela prescrição, autoriza o decreto de procedência do pedido de adjudicação compulsória. (Grifou-se).
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.
Quanto à primeira controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e interpretação divergente do art. 397 do Código Civil, no que tange à necessidade de notificação prévia à caracterização da mora, trazendo a seguinte argumentação: "O Tribunal a quo violou o art. 397 do Código Civil ao considerar que a citação supre a falta de notificação prévia, ignorando que a mora em obrigações sem termo depende de interpelação. A inexistência de prévia constituição em mora dos promitentes vendedores retira dos autores o interesse de agir, uma vez que não restou demonstrada a resistência à pretensão antes da lide. Dessa forma, a manutenção do acórdão implica em negativa de vigência ao referido dispositivo, que exige a prova da mora para a caracterização do inadimplemento e consequente interesse processual".
Quanto à segunda controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e interpretação divergente dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, no que concerne à necessidade de quitação integral do preço do negócio a fim de efetivar-se a adjudicação compulsória. Sustenta que "A decisão recorrida afrontou os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil ao deferir a adjudicação compulsória sem a prova da quitação integral do preço ajustado entre as partes. O dispositivo legal é taxativo ao condicionar o direito à outorga da escritura ao pagamento total, requisito que não pode ser substituído pela simples ocorrência da prescrição da cobrança. Ao equiparar a prescrição à quitação, o Tribunal catarinense criou hipótese de aquisição de propriedade não prevista em lei, violando a norma federal que exige o cumprimento da contraprestação."
Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente suscita afronta ao art. 11 do Código de Processo Civil; e 93, IX, da Constituição Federal, diante da desconsideração dos precedentes invocados.
É o relatório.
Dispensada a demonstração da relevância da questão federal, prevista no art. 105, § 2º, da CF, em razão da ausência de regulamentação, e atendidos os pressupostos extrínsecos, passa‑se à análise da admissibilidade.
Quanto à segunda controvérsia, verifica-se a presença dos requisitos necessários à admissão do recurso especial com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional. A decisão recorrida é proveniente de última instância; o recurso foi interposto tempestivamente, com preparo regular; há adequada representação processual; e a matéria foi devidamente prequestionada.
Alega a parte recorrente, em síntese, que "A decisão recorrida afrontou os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil ao deferir a adjudicação compulsória sem a prova da quitação integral do preço ajustado entre as partes. O dispositivo legal é taxativo ao condicionar o direito à outorga da escritura ao pagamento total, requisito que não pode ser substituído pela simples ocorrência da prescrição da cobrança. Ao equiparar a prescrição à quitação, o Tribunal catarinense criou hipótese de aquisição de propriedade não prevista em lei, violando a norma federal que exige o cumprimento da contraprestação."
Sobre o assunto, destaca-se do voto:
Também, temos entendido que o adimplemento substancial dá por resolvido o contrato. Veja-se:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse e reparação de perdas e danos, em razão da aplicação da teoria do adimplemento substancial, tendo a adquirente quitado mais de 80% do valor total do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão contratual quando a compradora, embora inadimplente, já tenha adimplido parcela substancial do valor pactuado (mais de 80% do total).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A teoria do adimplemento substancial, inserida na função corretiva do princípio da boa-fé objetiva, impede a resolução do contrato quando a parte cumpriu de forma significativa suas obrigações, deixando de executar apenas uma parte mínima do pacto, com a finalidade de evitar o abuso do direito.
4. No caso concreto, das 180 parcelas inicialmente ajustadas, a compradora quitou 154, além de realizar outros pagamentos no curso da demanda, restando saldo inferior a 20% do valor total do contrato, o que configura adimplemento substancial.
IV. DISPOSITIVO
5. Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 187 e 475; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0322490-87.2017.8.24.0038, rel. Alexandre Morais da Rosa, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 30-01-2024; TJSC, Apelação n. 0300309-44.2016.8.24.0033, rel. Gerson Cherem II, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 18-02-2025; TJSC, Apelação n. 5025025-89.2021.8.24.0020, rel. Vania Petermann, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 08-04-2025.
(TJSC, Apelação n. 0316582-68.2017.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 06-05-2025).
Dessa forma, consideradas as peculiaridades do caso concreto, e havendo comprovação de que a obrigação de pagamento remanescente se tornou inexigível por força da prescrição, reputo preenchidos os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória. (Grifou-se).
Na situação sob exame, verifica-se que o acórdão recorrido, ao menos em análise inicial, aparenta não se harmonizar com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme se depreende dos seguintes julgados:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL RURAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.
. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, sob o fundamento de ausência de quitação integral do preço.
2. A ação foi proposta com o objetivo de adjudicar compulsoriamente 50% da Fazenda Canaã II, localizada em Ariquemes/RO, alegando-se quitação integral do contrato de compra e venda, apesar de divergência sobre o valor da arroba do boi gordo.
3. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, mas o Tribunal de Justiça reformou a decisão, entendendo pela impossibilidade de adjudicação sem quitação integral do preço.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar a teoria do adimplemento substancial em ação de adjudicação compulsória de imóvel, considerando a existência de saldo devedor.
III. Razões de decidir
5. A teoria do adimplemento substancial, embora baseada na boa-fé objetiva, não se aplica à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço.
6. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a adjudicação compulsória requer a quitação integral do valor avençado, sendo inviável a pretensão sem este requisito, mesmo que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso especial improvido.
Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial. 2. A quitação integral é requisito imprescindível para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita pelo promitente comprador".
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418;
Lei n. 6.015/1973, art. 216-B. Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 9/6/2025. (REsp n. 2.207.574/RO, rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 8-9-2025, grifou-se).
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).
5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.
6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso especial conhecido e não provido.
(REsp n. 2.207.433/SP, relª. Minª. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 3-6-2025, DJEN de 9-6-2025, grifou-se).
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. DISCUSSÃO SOBRE A COBRANÇA DE TAXA NÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). Precedentes.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 2.527.851/DF, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 7-4-2025, grifou-se).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). Precedentes.
2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.090.429/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. em 30-10-2023, grifou-se).
Diante desse cenário, impõe-se a admissão do recurso, a fim de que seja submetido à apreciação da instância superior.
Admitido o recurso com base em um dos seus fundamentos, torna-se desnecessário o exame das demais teses, as quais serão integralmente devolvidas à apreciação do Superior Tribunal de Justiça.
Registre-se que a parte recorrida requereu, em contrarrazões, a majoração dos honorários advocatícios recursais. Nos termos dos §§ 1º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, a fixação da verba honorária em grau recursal constitui atribuição exclusiva do órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito do recurso.
Assim, considerando que a competência do Superior Tribunal de Justiça somente se aperfeiçoa após a admissão do recurso especial, revela-se incabível a análise do pleito no âmbito do juízo prévio de admissibilidade. Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência: EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.333.920/SP, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. em 29-4-2025.
Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, ADMITO o recurso especial e determino a sua remessa ao colendo Superior Tribunal de Justiça.
Intimem-se.