Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2214897/SC (2025/0185407-4)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: COMPANHIA DE HABITACAO DO ESTADO DE SANTA CATARINA - COHAB/SC - EM LIQUIDACAO
ADVOGADOS: NEREU MANOEL DE SOUZA JÚNIOR - SC018372
FABIO RAMOS FIUZA - SC013655
RECORRIDO: SILDO FRANCK
ADVOGADOS: IAN CARLO ZANATTA - SC048822
GABRIELLE LEMES DOS SANTOS - SC34364A
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto pela COMPANHIA DE HABITAÇÃO DO ESTADO DE SANTA CATARINA - COHAB/SC EM LIQUIDAÇÃO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC). Na origem, a recorrente ajuizou ação de rescisão contratual, indenização por perdas e danos e reintegração de posse em face de Sildo Franck. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenar o réu ao pagamento de aluguéis a título de perdas e danos. Contudo, o magistrado converteu o pedido de reintegração de posse em indenização por perdas e danos, sob o fundamento de que o atual ocupante do imóvel (terceiro adquirente via "contrato de gaveta") presumir-se-ia de boa-fé, inexistindo registro prévio do contrato originário na matrícula do bem que produzisse eficácia erga omnes (e-STJ fls. 242-257). Interpostas apelações por ambas as partes, o Tribunal de origem não conheceu do recurso do réu por ofensa ao princípio da dialeticidade e negou provimento ao apelo da autora. A ementa do julgado foi assim redigida (e-STJ fl. 465): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO DO DEMANDADO. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA PARA O FIM EXCLUSIVO DE ISENTAR A PARTE DEMANDADA DO PREPARO (ART. 98, § 5º, DO CPC). DEFERIMENTO QUE NÃO RETROAGE PARA ALCANÇAR ATOS PROCESSUAIS PRETÉRITOS. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEMANDADO QUE, NAS RAZÕES DO APELO, SE LIMITA A REPRODUZIR, DE FORMA LITERAL, OS ARGUMENTOS DA CONTESTAÇÃO, SEM COTEJAR SEUS FUNDAMENTOS COM O DISPOSTO NA SENTENÇA. EVIDENTE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. MÉRITO DO APELO DA AUTORA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO À COMPANHIA DE HABITAÇÃO DO ESTADO DE SANTA CATARINA COHAB/SC. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DETERMINADA NA SENTENÇA. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE CONVERSÃO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM PERDAS E DANOS. TESE INSUBSISTENTE. PROMITENTE/COMPRADOR QUE ALIENOU O IMÓVEL POR MEIO DE "CONTRATO DE GAVETA". POSSE DIRETA TRANSFERIDA A TERCEIRO CUJA BOA-FÉ SE PRESUME. MÁ-FÉ, POR OUTRO LADO, NÃO COMPROVADA NOS AUTOS. INEXISTÊNCIA DE PROVA ACERCA DO REGISTRO DO CONTRATO ORIGINÁRIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL PARA FINS DE EFEITOS ERGA OMNES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE QUE, PORTANTO, NÃO PODE ATINGIR O ATUAL OCUPANTE DO IMÓVEL. ACERTO DA SENTENÇA. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS EM FAVOR DO CAUSÍDICO DA PARTE AUTORA (STJ, EDCL NO AGINT NO RESP 1.573.573/RJ). RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO DO DEMANDADO NÃO CONHECIDO. Opostos embargos de declaração (e-STJ fl. 486), estes foram rejeitados pela Corte de origem (e-STJ fl. 488). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 494-517), a recorrente aponta ofensa aos arts. 186, 188, inciso I, 482 e 884 do Código Civil, além do art. 499 do Código de Processo Civil. Sustenta, em síntese, que a tutela específica de reintegração de posse é perfeitamente possível, sendo vedada a sua conversão em perdas e danos de forma impositiva. Defende a configuração de má-fé do atual ocupante, o qual adquiriu o bem por meio de "contrato de gaveta" ciente de se tratar de imóvel de programa habitacional, em manifesta violação à cláusula que exige a anuência expressa da COHAB/SC para qualquer ato de alienação. Aponta, ainda, divergência jurisprudencial. O juízo de admissibilidade na origem proferiu decisão admitindo o recurso especial, ressaltando o cumprimento dos requisitos necessários e invocando precedente desta Corte Superior que ampara a tese recursal (e-STJ fls. 554-556). É o relatório. Passo a decidir. A controvérsia cinge-se a definir se é juridicamente viável a conversão, independentemente de requerimento do autor, da tutela específica de reintegração de posse em indenização por perdas e danos na hipótese em que o promitente comprador de imóvel integrante de programa habitacional estatal (COHAB) aliena o bem a terceiro por meio de "contrato de gaveta", sem a anuência prévia e expressa do ente financiador. O Tribunal a quo, mantendo a sentença, concluiu que a ausência de registro do contrato original na matrícula do imóvel impedia a desconstrução da presunção de boa-fé do terceiro adquirente. Com base nisso, entendeu que a eficácia da reintegração de posse não poderia atingir o atual ocupante, justificando a conversão da tutela possessória em indenização (e-STJ fl. 463). Contudo, esse raciocínio distancia-se da exegese conferida à legislação federal que rege o tema, notadamente a regra insculpida no art. 499 do Código de Processo Civil, que assim dispõe: "A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente". No cenário dos autos, a devolução do imóvel por meio da reintegração de posse não consubstancia provimento faticamente impossível. A impossibilidade declarada pelas instâncias ordinárias decorreu unicamente de uma construção jurídica que privilegiou o interesse privado (do terceiro ocupante) em detrimento da higidez da política pública habitacional. Sobre o tema, é firme a compreensão firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça de que, em se tratando de imóveis destinados à população de baixa renda e inseridos em programas sociais de habitação com subsídios estatais, a cessão de direitos ou a transferência da posição contratual sem a anuência prévia e expressa da entidade promotora configura esbulho possessório. O consentimento do agente operante não é mera formalidade, mas condição de validade do negócio perante a Administração, uma vez que se destina a garantir o cumprimento dos critérios sociais do programa (como a verificação de renda do novo adquirente) e o respeito à ordem preferencial de fila dos cidadãos que aguardam contemplação. Em caso análogo, citado inclusive na decisão que admitiu o presente recurso (e-STJ fl. 555), a Terceira Turma desta Corte Superior assentou que a flexibilização dessas regras pelo judiciário ou a convalidação de ocupações irregulares anulam o propósito da política habitacional. Destacou-se que a ausência do preenchimento dos requisitos legais — em especial o consentimento prévio do órgão operador — caracteriza objetivamente o esbulho possessório: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RECONVENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL PELO ARRENDATÁRIO. POSSIBILIDADE. REQUISITOS DE VALIDADE. AUSÊNCIA. FLEXIBILIZAÇÃO DOS CRITÉRIOS PELA CEF. IMPOSSIBILIDADE. ESBULHO POSSESSÓRIO. CONFIGURAÇÃO. 1. Ação declaratória ajuizada em 31/01/2014, reconvenção pleiteando reintegração de posse proposta em 12/08/2014, recurso especial interposto em 12/06/2020 e concluso ao gabinete em 02/08/2021. 2. O propósito recursal é decidir, sobretudo a partir da Lei nº 10.188/2001, (I) se é válida a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR); (II) quais são os requisitos para tanto; e (III) se a CEF, como agente operadora do Programa, pode flexibilizar os critérios de ingresso no PAR fixados pelo Ministério das Cidades. 3. Os arts. 1º, § 3º; 2º, § 7º, II; e 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, introduzidos pela MP nº 350/2007, convertida na Lei nº 11.474/2007, tratam especificamente da hipótese de desimobilização do Fundo financeiro do PAR e devem ser interpretados em conjunto. 4. A Lei nº 11.474/2007, ao incluir o § 3º no art. 1º da Lei nº 10.188/2001, autorizou a Caixa Econômica Federal, na condição de agente operadora, a alienar os imóveis adquiridos no âmbito do PAR, como forma de promover a desimobilização do Fundo financeiro do Programa, podendo ser realizada de duas formas: I) alienação direta, sem prévio arrendamento; e II) antecipação da opção de compra pelo arrendatário. 5. Os incisos I e II do § 7º do art. 2º da Lei nº 10.188/2001, estabelecem que as formalidades mencionadas no § 7º valem tanto para a alienação decorrente do exercício da opção de compra após o fim do contrato de arrendamento residencial (hipótese do inciso I, que corresponde ao art. 1º, caput, da Lei nº 10.188/2001), quanto para a decorrente do processo de desimobilização (hipótese do inciso II, que corresponde ao art. 1º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001). 6. O art. 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, proíbe a venda, a promessa de venda e a cessão de direitos sobre o imóvel alienado, tão somente pelo prazo de 24 meses e na hipótese de o imóvel objeto do PAR ter sido adquirido por meio do processo de desimobilização (alienação direta ou antecipação da opção de compra), autorizado pelos arts. 1º, § 3º, e 2º, § 7º, II, da Lei nº 10.188/2001. 7. Considerando a ausência de vedação legal, a finalidade do PAR e o disposto nos arts. 6º, parágrafo único, e 10 da Lei nº 10.188/2001, bem como nos arts. 299, 421 e 425 do CC, a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, é válida desde que haja o preenchimento dos seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do Programa. 8. Não cabe à CEF flexibilizar os critérios para ingresso no PAR estabelecidos pelo Ministério das Cidades, sob pena de violação ao art. 4º, V e parágrafo único da Lei nº 10.188/2001. 9. Hipótese em que restou configurado o esbulho possessório, porquanto, não obstante a ilegalidade da cláusula contratual, não se verifica o preenchimento de todos os requisitos de validade da cessão de posição contratual realizada entre os arrendatários originais e os recorridos, tendo em vista que (I) estes não atendiam aos critérios para ingresso no PAR; e (II) não houve o consentimento prévio da CEF. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, provido. (REsp n. 1.950.000/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/3/2022, DJe de 25/3/2022.) Sob essa óptica, a ausência de registro do contrato originário no cartório imobiliário não tem o condão de legitimar a posse do terceiro perante a COHAB/SC. A posse exercida à revelia do ente estatal por quem adquiriu "contrato de gaveta" de habitação popular não ostenta a qualificação de posse justa ou de boa-fé oponível à companhia habitacional. Portanto, uma vez não demonstrada a impossibilidade prática da devolução do bem, revela-se flagrantemente ofensiva ao art. 499 do CPC a imposição da conversão em perdas e danos. O deferimento da reintegração de posse é corolário lógico da rescisão contratual e constitui a única medida capaz de restituir as partes ao status quo ante, permitindo que a COHAB/SC destine a unidade a outra família carente regularmente inscrita em seus cadastros. Ademais, o imóvel em questão, de propriedade da COHAB, vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, deve ser tratado como bem público, insuscetível de usucapião, e, pela mesma lógica, insuscetível de apropriação privada mediante conversão em perdas e danos. A jurisprudência desta Corte é firme quanto ao tratamento de bem público aos imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, razão pela qual são impassíveis de usucapião: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. SUPREMACIA DO INTERESSE PÚBLICO SOBRE O PARTICULAR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM ENTENDIMENTO DO STJ (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] 2. O entendimento desta Corte é de que "O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. Precedentes" (REsp 1.874.632/AL, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 25/11/2021, DJe de 29/11/2021). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.509.362/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO DE BENS DA COHAB. SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. DESTINAÇÃO PÚBLICA DOS BENS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. [...] 2. Esta Corte Superior já manifestou o entendimento de que bens integrantes do acervo patrimonial de sociedade de economia mista sujeitos a uma destinação pública podem ser considerados bens públicos, insuscetíveis, portanto, de usucapião. [...] 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.719.589/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6/11/2018, DJe de 12/11/2018.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. COHAB. SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA DESTINAÇÃO PÚBLICA DO BEM. SÚMULA Nº 7 DO STJ. PRECEDENTES. 1. Os bens integrantes do acervo patrimonial de sociedade de economia mista não são usucapíveis quando sujeitos a uma destinação pública. [...] (AgInt no REsp n. 1.769.138/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.) Direito civil. Agravo interno. Usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. Impossibilidade. Agravo interno desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, com fundamento nas Súmulas n. 7 e 83 do STJ, concluindo pela impossibilidade de aquisição de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) por usucapião. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível reconhecer a usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, considerando sua natureza pública e a vinculação aos recursos do SFH. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação possuem natureza pública, sendo imprescritíveis e, portanto, não passíveis de usucapião. 4. A vinculação do imóvel ao SFH foi comprovada por meio de documentação nos autos, incluindo contrato de financiamento e termo de cessão, o que afasta a alegação de ausência de prova cabal. 5. A revisão das conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: 1. Imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação possuem natureza pública e são imprescritíveis, não sendo passíveis de usucapião. 2. O reexame de matéria fática é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183, § 3º; CF/1988, art. 191, parágrafo único; CC, art. 102; Lei n. 4.380/1964, arts. 8º, 35, 39, 61 e 62; CPC, arts. 373, 400 e 489. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.513.476/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9.10.2018; STJ, REsp n. 1.874.632/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25.11.2021. (AgInt no AREsp n. 2.501.902/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido da "Impossibilidade de ser reconhecida usucapião no tocante a imóvel da Caixa Econômica Federal relacionado ao Sistema Financeiro de Habitação, por configurar-se nessa situação como bem público, tendo em vista a atuação da CEF como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional" (AgInt no REsp n. 1.513.476/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/10/2018, DJe de 15/10/2018). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.111.667/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO DE IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem reconheceu o caráter imprescritível dos imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). 2. O acórdão está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a aplicação da Súmula 83, do STJ, impedindo a reforma da decisão. 3. A tentativa de desconsiderar a classificação do imóvel pertencente ao SFH demanda análise do acervo fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 4. A alegação de dissídio jurisprudencial não pode ser analisada, pois a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados demandaria o reexame de fatos e provas, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.992.757/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026.) Se o ordenamento jurídico veda a aquisição originária de tais bens pela via da prescrição aquisitiva — precisamente em razão de sua afetação à política pública habitacional —, não se pode admitir, por coerência sistêmica, que a conversão judicial da reintegração de posse em perdas e danos produza resultado prático equivalente, qual seja, a consolidação definitiva da posse do terceiro sobre imóvel que deveria retornar ao patrimônio da companhia habitacional para destinação a outra família de baixa renda regularmente cadastrada. Admitir o contrário significaria chancelar, por via oblíqua, a apropriação privada de bem público por destinação, em flagrante contradição com o regime jurídico que lhe é próprio. Como o entendimento desta Corte é de que a destinação pública deve ser preservada, a conversão em perdas e danos só seria admissível em casos de absoluta impossibilidade fática de retomada do bem, não se prestando a consolidar definitivamente, por via transversa, a posse de quem ocupa irregularmente imóvel afetado ao sistema habitacional. Registre-se, por pertinente, que a eficácia da ordem reintegratória alcança o terceiro ocupante Neri Machado de Almeida, que, admitido nos autos como assistente simples do réu Sildo Franck (CPC, art. 121), participou efetivamente do contraditório ao longo de toda a marcha processual, ficando, por conseguinte, vinculado à justiça da decisão, nos termos do art. 123 do Código de Processo Civil. Ademais, tratando-se de ocupante cuja posse deriva exclusivamente de cessão de direitos realizada ao arrepio da cláusula contratual que exigia anuência prévia e expressa da COHAB/SC, sua situação possessória é subordinada e dependente da posição jurídica do cedente, de modo que a resolução do contrato originário extingue, por via reflexa, o fundamento jurídico da posse exercida pelo cessionário. De todo modo, na fase de cumprimento de sentença, deverão ser observadas as garantias do art. 625 do CPC, assegurando-se ao ocupante prazo razoável para a desocupação voluntária do imóvel. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial a fim de reformar o acórdão recorrido e a sentença, afastando a conversão em perdas e danos para julgar procedente o pedido de reintegração da recorrente na posse do imóvel sub judice (item 2.2 do dispositivo da sentença), mantidos os demais capítulos da sentença. Na fase de cumprimento, deverá ser observado o disposto no art. 625 do CPC. Condeno a parte demandada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada, contudo, a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da justiça gratuita deferido na origem (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO