Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5000867-71.2022.8.24.0072/SC
EXEQUENTE: JN GERALDO AGROPASTORIL LTDA
ADVOGADO(A): RICARDO DUDEK (OAB SC022516)
EXECUTADO: OTAVIO ESTEVO (Representado)
ADVOGADO(A): MARCIO SANTOS DE VARGAS (OAB SC042471)
DESPACHO/DECISÃO
1. Penhora de direitos possessórios ou obrigacionais
Sabe-se que, em conformidade com o art. 1.245 do CC, a propriedade de bem imóvel se comprova pelo registro do titulo aquisitivo no respectivo Registro de Imóveis.
A propósito, doutrina FÁBIO ULHOA COELHO:
A propriedade imobiliária, por sua relevância, é objeto de disciplina jurídica extremamente formal. Dono de certo imóvel é o sujeito identificado como tal no registro imobiliário, e nenhum outro. A formalidade extremada visa conferir a mais absoluta segurança à definição do titular do direito de propriedade, quando imóvel o seu objeto em consequência, a regra geral de aquisição da propriedade imobiliária é o registro do título translativo no Registro de Imóveis (CC, art. 1.245).
Se adquirir um imóvel, celebrarei com o proprietário dele um contrato de compra e venda. Esse contrato terá obrigatoriamente a forma de escritura pública, quando o valor do bem ultrapassar 30 salários mínimos (CC, art. 108), e poderá ter a de instrumento particular, se valer menos. A outorga de escritura pública ou assinatura do documento privado não é suficiente para a transmissão da propriedade, Nem sequer a completa execução do contrato, com o pagamento do preço avençado e entrega da posse, bastará para que adquira a propriedade do bem. Apenas o registro do título de transmissão no Registro de Imóveis opera a transferência do bem do patrimônio do alienante para o do adquirente. Somente essa específica formalidade importa a aquisição da propriedade pelo comprador. Enquanto não for providencia do registro, o alienante continuará sendo o dono do imóvel (art. 1.245, § 1º). (COELHO. Fabio Ulhoa. Curso de direito civil, vol. 4: direito das coisas, direito autoral. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 103).
Outrossim, o Código Civil dispõe no art. 108, que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. [grifei].
Ainda, o art. 1.225 do mesmo Código dispõe no inciso I que a propriedade é direito real, enquanto que o art. 1.227 determina que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.
Logo, somente se adquire a propriedade por meio de escritura pública, devidamente registrada na matrícula do imóvel, no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, o compromisso particular de compra e venda do qual o executado é titular confere-lhe apenas o direito de posse ou direitos pessoais/obrigacionais oriundos do contrato, que com a propriedade não se confundem.
Não obstante, o direito possessório sobre imóvel integra o patrimônio jurídico do possuidor, pois a posse tem conteúdo econômico, natureza pecuniária e valorização monetária, e é objeto de negócios jurídicos, de modo que é possível a penhora de direito de posse, inclusive com fundamento no art. 835, incisos XII e XIII, do CPC.
A propósito,
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – PEDIDO DE INDISPONIBILIDADE DOS BENS INDICADOS – AFASTADO – TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO – ARTIGO 1245 DO CC – PENHORA SOBRE DIREITOS – POSSIBILIDADE – ARTIGO 655 DO CPC. A propriedade do imóvel somente é transferida pelo registro do título aquisitivo, a teor do que dispõe o artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro. O artigo 655 do Código de Processo Civil estabelece que é factível a penhora sobre “outros direitos” (inciso XI). É inconteste que a executada preserva direitos em decorrência da aquisição dos imóveis mencionados, guardando eles (direitos), como bem assentado pela agravante, manifesto conteúdo econômico. Prospera o pleito de constrição judicial sobre os direitos derivados dos contratos de venda em compra outrora firmados pela agravada. Precedente do STJ: RESP 860763, Min. Humberto Gomes de Barros, DJE 01.04.2008. Agravo de instrumento parcialmente provido para determinar a penhora sobre os direitos decorrentes da aquisição dos imóveis referidos nos autos. (AI 00335891220104030000, Desembargadora Federal Marli Ferreira, TRF3 – Quarta Turma, e-DJF3 Judicial 1 Data: 05/04/2011 Página: 591)
E ainda,
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DO CONTRATO. ART. 835, XII, DO CPC. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. 1. Nos termos do artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, a penhora pode recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”. 2. A ausência de averbação de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel não constitui óbice à penhora dos direitos aquisitivos dela derivados. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJPR, AI n. 0040854-49.2022.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Luiz Carlos Gabardo, Data de Julgamento: 10/10/2022, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/10/2022)
2. Diante do exposto, DEFIRO a penhora dos direitos possessórios e direitos oriundos do compromisso particular de compra e venda, dos quais o executado é titular, e que recaem sobre o imóvel situado na Rua Marlinho Geraldo, n. 577, lote 18, da quadra 08, do Loteamento DOM GERALDO, Bairro Joaia, Tijucas/SC, matriculado no Cartório do Registro de Imóveis de Tijucas sob n. 44.002.
2.1 Lavre-se o termo de penhora.
2.2 Intime-se o executado, na pessoa de seu procurador constituído, para que, querendo, manifeste-se no prazo de 15 (quinze) dias.
2.2.1 No prazo de 10 (dez) dias, poderá o executado requerer a substituição do bem indicado à penhora, desde que comprove que a medida não acarretará prejuízo ao exequente e que se revela menos gravosa ao devedor, observando-se o disposto no art. 847 e parágrafos do CPC.
2.2.2 Havendo pedido de substituição, redução ou ampliação da penhora por qualquer das partes, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de 3 (três) dias, nos termos do art. 853 do CPV, abrindo-se vista ao Ministério Público em caso de interesse de incapaz.
2.2.3 Na hipótese de indicação de bem em substituição, o pedido deverá ser instruído com prova da existência do bem e da respectiva titularidade, sob pena de indeferimento liminar.
2.3 Decorrido o prazo sem manifestação, ou rejeitado eventual pedido de substituição, expeça-se mandado de penhora, avaliação e constatação, a ser cumprido por Oficial de Justiça, o qual deverá certificar se o executado exerce a posse direta ou indireta do bem sobre o qual recai o compromisso particular de compra e venda, procedendo, em seguida, à penhora e à avaliação.
2.3.1 Caso o executado não exerça a posse direta do imóvel, deverá o Oficial de Justiça identificar o respectivo ocupante, certificando a que título exerce a posse, bem como colhendo, se existente, cópia do respectivo contrato ou título aquisitivo.
2.4 Efetivadas a penhora e a avaliação, intime-se o executado, na pessoa de seu procurador, para, querendo, apresentar impugnação à penhora ou à avaliação, no prazo de 15 (quinze) dias.
2.5 Intime-se, ainda, a parte exequente da penhora e avaliação, na pessoa de seu procurador, inclusive para que manifeste eventual interesse em permanecer como depositária do bem, no prazo de 5 (cinco) dias, nos termos do art. 840, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil.
2.6 Havendo impugnação à penhora ou à avaliação, intime-se a parte exequente para manifestação no prazo de 10 (dez) dias, abrindo-se, na sequência, vista ao Ministério Público, caso presente interesse de incapaz.
2.7 Decorrido o prazo sem impugnação pela parte executada, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 10 (dez) dias, manifeste interesse na adjudicação do bem, na alienação por iniciativa particular ou na realização de hasta pública, observando-se o disposto nos arts. 876 e 880 do Código de Processo Civil.
3. Intimem-se. Cumpra-se.