Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Acórdão - RECURSO INOMINADO NO. ACORDÃO........: 63343/2025 ESCRIVANIA.........: ESCRIVANIA DA TURMA RECURSAL NO. PROCESSO.......202501165186 NÚMERO ÚNICO: 0004642-15.2022.8.25.0053 PROCESSO ORIGEM....202288801714 PROCEDÊNCIA........2º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SOCORRO GRUPO..............: I RELATOR - DRA.ISABELA SAMPAIO ALVES SANTANA (GABINETE 2 DA 2ª TURMA RECURSAL) (EM SUBSTITUIÇÃO AO DR(A) DAUQUÍRIA DE MELO FERREIRA) 1º MEMBRO - DR.MARCELO AUGUSTO COSTA CAMPOS (GABINETE 3 DA 2ª TURMA RECURSAL) 2º MEMBRO - DR.ALDO DE ALBUQUERQUE MELLO (GABINETE 1 DA 2ª TURMA RECURSAL) RECORRENTE - BANCO DO BRASIL S.A ADVOGADO - LOUISE RAINER PEREIRA GIONÉDIS - OAB: 1501-A-/SE RECORRIDO - CONDOMÍNIO ENTRE RIOS MAIS VIVER CONDOMINIO CLUBE ADVOGADO - CAIO YUAN SOBRAL REZENDE - OAB: 8022/SE EMENTA: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO (BANCO DO BRASIL S.A.). ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. MANUTENÇÃO DA PENHORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.1. RECURSO ADEQUADO, TEMPESTIVO E PREPARADO. ASSIM, PRESENTES OS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE, CONHEÇO DO RECURSO.2.
TRATA-SE DE RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELO BANCO DO BRASIL S.A. EM FACE DA DECISÃO PROFERIDA NOS AUTOS DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 202288801714, QUE REJEITOU OS EMBARGOS À EXECUÇÃO OPOSTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. A DECISÃO RECORRIDA MANTEVE A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL, AFASTANDO AS TESES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO E DE IMPENHORABILIDADE DO BEM.3. A CONTROVÉRSIA CENTRAL DO PRESENTE RECURSO RESIDE NA POSSIBILIDADE DE PENHORA DE UM IMÓVEL, OBJETO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, PARA A SATISFAÇÃO DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS, BEM COMO NA LEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO.4. A OBRIGAÇÃO DE ARCAR COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS POSSUI NATUREZA PROPTER REM, OU SEJA, ADERE À COISA, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O TITULAR DO DOMÍNIO OU DA POSSE. O CÓDIGO CIVIL, EM SEU ART. 1.345, ESTABELECE QUE O ADQUIRENTE DE UNIDADE RESPONDE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE, EM RELAÇÃO AO CONDOMÍNIO, INCLUSIVE MULTAS E JUROS MORATÓRIOS. ESSA CARACTERÍSTICA CONFERE AO CRÉDITO CONDOMINIAL PREFERÊNCIA EM RELAÇÃO A OUTROS CRÉDITOS, INCLUSIVE O HIPOTECÁRIO, CONFORME DISPÕE A SÚMULA 478 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, APLICÁVEL ANALOGICAMENTE À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.5. A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM EVOLUÇÃO SOBRE O TEMA, CONSOLIDOU O ENTENDIMENTO DE QUE É POSSÍVEL A PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA A QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. VEJAMOS:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO EM QUE SITUADO O IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO CRÉDITO CONDOMINIAL, TENDO EM VISTA A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002.2. A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA. POR ISSO, SOBRELEVA-SE AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO A UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIS DIREITOS QUE UM PROPRIETÁRIO PLENO.3. ASSIM, O CONDOMÍNIO EXEQUENTE DEVE PROMOVER TAMBÉM A CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, ALÉM DO DEVEDOR FIDUCIANTE, A FIM DE VIR AQUELE INTEGRAR A EXECUÇÃO PARA QUE SE POSSA ENCONTRAR A ADEQUADA SOLUÇÃO PARA O RESGATE DOS CRÉDITOS CONDOMINIAIS, POR SER, AFINAL, SEMPRE DO PROPRIETÁRIO O DEVER DE QUITAR O DÉBITO PARA COM O CONDOMÍNIO, SOB PENA DE TER O IMÓVEL PENHORADO E LEVADO A PRACEAMENTO. AO OPTAR PELA QUITAÇÃO DA DÍVIDA, O CREDOR FIDUCIÁRIO SE SUB-ROGA NOS DIREITOS DO EXEQUENTE E TEM REGRESSO CONTRA O CONDÔMINO EXECUTADO, O DEVEDOR FIDUCIANTE.4. AS NORMAS DOS ARTS. 27, § 8º, DA LEI 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, REGULADORAS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL, APENAS DISCIPLINAM AS RELAÇÕES JURÍDICAS ENTRE OS RESPECTIVOS CONTRATANTES, SEM ALCANÇAR RELAÇÕES JURÍDICAS DIVERSAS DAQUELAS, NEM SE SOBREPOR A DIREITOS DE TERCEIROS NÃO CONTRATANTES, COMO É O CASO DA RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E CONDÔMINOS E DO DIREITO DO CONDOMÍNIO CREDOR DE DÍVIDA CONDOMINIAL, A QUAL MANTÉM SUA NATUREZA JURÍDICA PROPTER REM.5. DESCABE ISENTAR-SE DE SUAS INERENTES OBRIGAÇÕES O CONDÔMINO CREDOR FIDUCIÁRIO PARA, NA PRÁTICA, COLOCAR SOBRE OS OMBROS DE TERCEIROS, OS DEMAIS CONDÔMINOS ALHEIOS À CONTRATAÇÃO FIDUCIÁRIA, O ÔNUS DE SUPORTAR AS DESPESAS CONDOMINIAIS TOCANTES AO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, QUANDO O DEVEDOR FIDUCIANTE DESCUMPRE ESSA OBRIGAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL ASSUMIDA PERANTE O CREDOR FIDUCIÁRIO.O ACERTAMENTO, EM TAL CONTEXTO, COMO É MAIS JUSTO E LÓGICO, DEVE-SE DAR ENTRE OS CONTRATANTES: DEVEDOR FIDUCIANTE E CREDOR FIDUCIÁRIO.6. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. (STJ - RESP: 00000000000002082647 SP 2023/0225032-5, RELATOR.: MINISTRO MARCO BUZZI, DATA DE JULGAMENTO: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, DATA DE PUBLICAÇÃO: DJEN 27/05/2025)6. ASSIM, COMO FIRMOU-SE O ENTENDIMENTO DE QUE A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA SE SOBREPÕE À PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO, O QUAL DEVE SER INCLUÍDO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO, A FIM DE QUE POSSA EXERCER O CONTRADITÓRIO E, QUERENDO, QUITAR O DÉBITO PARA EVITAR A EXPROPRIAÇÃO DO BEM, SUB-ROGANDO-SE NO CRÉDITO CONTRA O DEVEDOR FIDUCIANTE.7. NO CASO CONCRETO, O JUÍZO DE ORIGEM DETERMINOU A INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, BANCO DO BRASIL S.A., NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO MOVIDA PELO CONDOMÍNIO ENTRE RIOS MAIS VIVER CONDOMÍNIO CLUBE EM FACE DE LUCAS ANDRADE SANTOS, APÓS DETERMINAR A PENHORA DO IMÓVEL.8. A DECISÃO NÃO MERECE REPAROS. O PROCEDIMENTO ADOTADO PELO JUÍZO DE ORIGEM ALINHA-SE PERFEITAMENTE À JURISPRUDÊNCIA ATUAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. A INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO E A MANUTENÇÃO DA PENHORA SOBRE O IMÓVEL SÃO MEDIDAS QUE HARMONIZAM A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL E OS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO, QUE TEVE A OPORTUNIDADE DE SE MANIFESTAR E ATÉ MESMO DE QUITAR A DÍVIDA PARA PRESERVAR SUA GARANTIA.9. A RECORRENTE, EM SUAS RAZÕES, REITERA AS TESES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E IMPENHORABILIDADE DO BEM, AS QUAIS, COMO VISTO, JÁ FORAM SUPERADAS PELA JURISPRUDÊNCIA SUPERIOR. A ALEGAÇÃO DE QUE A CONSTRIÇÃO DEVERIA RECAIR APENAS SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE NÃO PROSPERA NO CASO ESPECÍFICO DE DÍVIDA CONDOMINIAL, DADA A SUA PREFERÊNCIA E NATUREZA PECULIAR.10. DESSE MODO, A MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE REJEITOU OS EMBARGOS À EXECUÇÃO É A MEDIDA QUE SE IMPÕE, POIS ESTÁ EM CONFORMIDADE COM A LEI E COM A MAIS RECENTE ORIENTAÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE A MATÉRIA, GARANTINDO A EFICÁCIA DA EXECUÇÃO E A SATISFAÇÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL, ESSENCIAL PARA A MANUTENÇÃO DA COLETIVIDADE.11. CONFIRMO, POIS, A DECISÃO IMPUGNADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, NA FORMA DO ART. 46, SEGUNDA PARTE, DA LEI Nº 9.099/95.12.
ANTE O EXPOSTO, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER DO RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PARA NEGAR PROVIMENTO, MANTENDO A DECISÃO RECORRIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS.13. CONDENO A PARTE RECORRENTE AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, OS QUAIS FIXO EM 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR DA EXECUÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 55 DA LEI Nº 9.099/95. CONCLUSÃO: ACORDAM OS JUÍZES DE DIREITO INTEGRANTES DA 2ª TURMA RECURSAL DO ESTADO DE SERGIPE, À UNANIMIDADE, EM CONHECER DO RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PARA NEGAR PROVIMENTO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.