Execução de Título Extrajudicial 1008726-79.2024.8.26.0009 - TJSP

Execução de Título Extrajudicial 1008726-79.2024.8.26.0009 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Intimação - ADV: Jackson Kawakami (OAB 204110/SP), Henrique Martins Cabral (OAB 226043/MG) Processo 1008726-79.2024.8.26.0009 - Execução de Título Extrajudicial - Exeqte: Condomínio Residencial Apê Vila Ema - Exectda: Silvana Hernandes Tessaro - VISTOS. Fls.235: os extratos bancários (fls. 206/214) e a DRF/2025 (fls. 236/243) demonstrando renda mensal de cerca de três salários mínimos decorrente de pensão previdenciária, movimentação financeira módica e ausência de bens significativos, comprovam precariedade da situação financeira, de modo que concedo à executada benefícios da gratuidade da justiça. Anotei. Passo a analisar a questão incidental: Cuida-se de exceção de pré-executividade promovida por SILVANA HERNANDES TESSARO, nos autos da ação de execução que lhe move CONDOMÍNIO RESIDENCIAL APÊ VILA EMA, alegando ilegitimidade passiva com fundamento no Tema 886/STJ, salientando, ainda, que não recebeu as chaves do apartamento, de modo que apenas o exercício da posse caracteriza a responsabilidade pelos débitos em cobrança. Alegou impenhorabilidade dos valores bloqueados via Sisbajud, por força da natureza alimentar. Subsidiariamente, postulou reconhecimento da nulidade da citação considerando que nunca residiu no local de recebimento carta respectiva (entrega na portaria). Em resposta (fls. 227/232), o exequente impugnou o pedido de gratuidade da justiça e, no mérito, alegou inadequação da via eleita, já que o debate demandaria dilação probatória e argumentou com a responsabilidade decorrente da titularidade formal da propriedade. As fls.235 a executada/excipiente exibiu documento comprovando a data da entrega das chaves (10/02/2025). É O BREVE RELATO DECIDO. De rigor rejeitar a exceção. A discussão envolve interpretação do v. Acórdão proferido no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.345.331-RS (Tema 886), cuja tese jurídica fixada foi a seguinte: "PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido" (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) A interpretação que se extrai do julgado é diversa da defendida pela excipiente. A responsabilização da adquirente que figurar como titular do domínio, como é o caso dos autos (vide fls. 17/19) não depende da efetiva imissão na posse do imóvel, sob pena de violação ao disposto nos arts. 1.245 e 1.345 do Código Civil. As razões de decidir do recurso especial repetitivo tiveram por fundamento a preocupação de que "o vendedor e proprietário registral não fossem surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel com a ingrata surpresa de estar sendo demandado em juízo em razão de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022) As disposições contratuais firmadas entre construtora/vendedora e consumidora/adquirente não modificam a natureza propter rem da obrigação de pagar as despesas condominiais, que recai sobre aquele que figura como proprietário no registro imobiliário, salvo a hipótese de promessa de venda sem registro subsequente, em prejuízo do alienante (Tema 886 do STJ). Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça esclareceu o alcance do precedente: "[...] Não é à toa que, em sede de recurso repetitivo (tema 866), ao julgar o Recurso Especial nº 1.345.331-RS, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou a controvérsia acerca das despesas condominiais definindo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Tal não pressupõe que a posse ou a relação jurídica deva ser contemporânea ao vencimento das despesas condominiais, mas que efetivamente tenha o condomínio conhecimento da transação imobiliária a fim de que possa demandar o promitente comprador, ainda que não tenha sido efetuado o registro imobiliário do ajuste. Isto é, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel, sendo a realidade fática que define, então, com quem o condomínio mantém relação de credor. A preocupação lançada quando do recurso repetitivo foi a de que o vendedor e proprietário registral não fossem surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel com a ingrata surpresa de estar sendo demandado em juízo em razão de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende a executada/embargada, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil. Nessa medida, no caso concreto, em que pese possa se vislumbrar, frente à incidência do Código de Defesa do Consumidor, eventual abusividade da cláusula constante do contrato de adesão celebrado com a construtora no sentido de que as obrigações condominiais a partir da Assembléia Geral de Instalação do Condomínio seriam de responsabilidade dos adquirentes, mesmo que anteriores à entrega das chaves, tal tese não pode ser oposta ao condomínio, estranho que é ao contrato de compra e venda, afinal, além de figurar a executada como proprietária na matrícula imobiliária, firmou o primitivo contrato de promessa de compra em 2012 no qual prevista a possibilidade de cobrança de despesas condominiais a partir da assembleia de instalação do condomínio (ocorrida em 5 de janeiro de 2013), ajuste esse, inclusive, aditado em 20 de maio de 2013 pela cessão operada e que, até o momento - pelo que se sabe - não teve qualquer de suas cláusulas desconstituídas, tampouco fora eventualmente transferida a propriedade imobiliária. Assim sendo, é de ser aplicado o entendimento no sentido de que, por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, salvaguardado o eventual direito de regresso [...]" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022) [destaquei] Portanto, irrelevante a questão referente à imissão na posse para afastar a responsabilidade da compradora que figura como proprietária tabular desde julho/2021, cuja aquisição foi devidamente averbada no registro imobiliário no mesmo ano. Oportuno reproduzir julgado do egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: "Despesas Condominiais - Embargos à Execução - Sentença que reconheceu a ilegitimidade ad causam dos embargantes para responderem à execução e extinguiu o processo, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC - Apelo do condomínio embargado - Justiça Gratuita - Deferimento parcial da benesse, mediante autorização do parcelamento do preparo recursal, ex vi do que dispõe o art. 98, §6º., do CPC, é medida que se impõe. - Ilegitimidade passiva dos adquirentes - Afastamento que é de rigor. Entendimento jurisprudencial do C. STJ, firmado em sede recurso repetitivo (Resp nº 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), inaplicável ao caso concreto. Com efeito, o recurso repetitivo retro citado cuida apenas das hipóteses em que a discussão envolva "compromisso de compra e venda não levado a registro". Analisados os dados coligidos nos autos, a conclusão que se impõe é a de que o registro do título aquisitivo (instrumento particular de venda e compra com força de escritura pública) não estava pendente. Ao revés, estava devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome dos apelados. Nessa toada, porquanto inaplicável o entendimento jurisprudencial supracitado, forçoso convir que a discussão armada pelos apelados acerca da ausência de sua imissão na posse objeto dos autos não tem qualquer relevância para o deslinde da controvérsia. De fato, dúvida não há acerca da legitimidade dos apelados para responderem pelo pagamento das despesas condominiais objeto da execução. Reconhece-se, pois, o "error in procedendo" e anula-se a r. sentença recorrida. - Mérito - Os apelados (executados/embargantes), não lograram demonstrar, ex vi do que dispõe o art. 373, inc. II, do CPC, de 2015, a quitação do montante exequendo. Outrossim, os apelados (executados/embargantes) não se insurgiram especificamente em relação ao débito ou mesmo questionaram os valores cobrados pelo condomínio apelante (exequente/embargado). Ademais, acresce anotar que as despesas condominiais são presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção das áreas comuns. Destarte, de rigor a anulação da r. sentença recorrida e, aplicada a teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, I, do CPC/2015), à espécie, conhece-se diretamente do mérito e julga-se improcedentes os embargos dos devedores com determinação de prosseguimento da execução. - Recurso provido" (TJSP; Apelação Cível 1028673-28.2020.8.26.0602; Relator (a):Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/03/2023) Para além disso, o condomínio é ente estranho ao contrato de compra e venda firmado entre a embargante e terceiros, de modo que não lhe cabe arguir questões relativas aquele negócio jurídico perante à vendedora. Confira-se entendimento jurisprudencial recente: DESPESAS CONDOMINIAIS. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Inconformismo da ré CDHU. Alegação de que alienou o imóvel, sendo, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. Apelante que é titular de domínio do imóvel. Faculdade do condomínio endereçar a demanda tanto ao titular do domínio quanto ao possuidor direto, dada a natureza "propter rem" da obrigação. Legitimidade passiva concorrente, ainda que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. Entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça. Desnecessidade de constituir a apelante em mora, diante da natureza do débito perseguido. Sentença de procedência mantida. RECURSO DESPROVIDO.(TJSP; Apelação Cível 1013208-18.2023.8.26.0361; Relator (a):Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/05/2025; Data de Registro: 05/05/2025) De todo modo, seria necessária apuração dos motivos pelos quais a imissão na posse não foi efetivada, já que muitas vezes ocorre por culpa do próprio comprador, o que exigiria ação própria, com prévia instauração do contraditório e inclusão dos vendedores no feito, tornando inviável essa discussão nos presentes autos. Registre-se, ainda, eventual direito de regresso do comprador em face do vendedor, na via própria, caso a culpa pela tardia imissão na posse do imóvel lhe seja imputada. No que tange à pretensão subsidiária (reconhecimento da nulidade da citação), nota-se que há comprovação de que na data do recebimento do AR de fls.164 (julho/24), a executada ainda não residia no imóvel. O comparecimento espontâneo supre a alegada nulidade, nos termos do artigo 239, § 1.º do CPC não havendo que se falar em prejuízo de qualquer natureza, já que a excipiente teve total acesso aos temos da demanda. O debate sobre a impenhorabilidade de valores é impertinente diante do teor da decisão de fls.178 (valor irrisório desbloqueado). Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade, determinando o prosseguimento da execução. Em face da sucumbência arcará a executada com eventuais custas do incidente. Não há condenação em honorários de advogado. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONTINUIDADE DA EXECUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA N. 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A fixação dos honorários sucumbenciais em desfavor do exequente é possível quando a exceção de pré-executividade for acolhida para extinguir o procedimento executivo, reduzir seu montante ou excluir algum executado, o que não ocorreu. Aplicação da Súmula n. 568 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2038278 RS 2021/0386966-2, Data de Julgamento: 15/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2022) Int.

15/05/2025, 00:00

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