Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - Processo 1004638-95.2024.8.26.0106 (apensado ao processo 1003776-27.2024.8.26.0106) - Embargos à Execução - Obrigações - Felipe Genangelo - - Izildinha Felix Bragil - - Luiz Carlos Felix - Luciano Nunes Henriques -
Vistos.
Trata-se de embargos à execução opostos por FELIPE GENANGELO, IZILDINHA FELIX BRAGIL e LUIZ CARLOS FELIX em face de LUCIANO NUNES HENRIQUE, nos autos da execução de título executivo extrajudicial n.º 1003776-27.2024.8.26.0106, fundada em contrato de locação comercial. Sustentam os embargantes, em síntese, que a rescisão antecipada do contrato ocorreu por culpa do locador, pois o imóvel locado apresentava irregularidades que inviabilizaram o uso comercial pretendido, notadamente a ausência de água encanada e a irregularidade cadastral do endereço (numeração e área construída), circunstâncias que teriam impedido a abertura e registro de pessoa jurídica no local. Alegam que buscaram providências e regularização junto ao embargado e a seu representante, inclusive por telefone e mensagens, sem sucesso. Requerem o reconhecimento da inexigibilidade do débito executado, com a extinção da execução. Regularmente intimado, o embargado apresentou impugnação, defendendo a higidez do título e a exigibilidade do débito. Sustenta inadimplemento dos locatários, abandono do imóvel, incidência de multa contratual por rescisão antecipada e responsabilidade dos embargantes por despesas relacionadas à recomposição do padrão de energia, nos termos das cláusulas contratuais. Houve produção de prova oral em audiência, com depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas indicadas por ambas as partes. Ao final, foram apresentados memoriais. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO Os embargos são tempestivos e preenchem os requisitos legais (CPC, arts. 914 e seguintes). Não há nulidades processuais a sanar, razão pela qual passo ao exame do mérito. No mérito, controverte-se sobre a exigibilidade do crédito perseguido, especialmente se a rescisão do contrato de locação comercial decorreu de inadimplemento dos locatários ou de inadequação do imóvel para o fim contratual, com repercussão na cobrança de aluguéis, encargos e multa rescisória. O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, VIII). Isso, todavia, não afasta a possibilidade de controle, em embargos à execução, de matérias previstas no art. 917 do CPC, inclusive inexigibilidade da obrigação por fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do exequente. A Lei n.º 8.245/91 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, responder por vícios ou defeitos anteriores à locação e manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel (art. 22, incisos I, III e IV). Em locação comercial, a boa-fé objetiva e a função social do contrato exigem que o bem seja minimamente apto ao exercício da atividade econômica indicada, inclusive com condições de infraestrutura essenciais e documentação cadastral compatível com a regular instalação do empreendimento. No caso, a prova oral colhida em audiência revelou-se convergente no sentido de que, após a imissão na posse, os locatários se depararam com ausência de abastecimento de água no interior do galpão e com irregularidade cadastral do imóvel perante o Município (numeração e área construída não regularizadas), o que inviabilizou a abertura e registro da empresa no endereço. Os depoimentos pessoais dos embargantes foram firmes ao afirmar que tais circunstâncias não lhes foram informadas nas tratativas. As testemunhas arroladas pelos embargantes corroboraram a narrativa: a contadora responsável pela abertura empresarial relatou que não conseguiu efetivar o registro por constar a numeração e a metragem como "zero" e por inexistirem dados de área construída; outra testemunha informou que frequentou o imóvel por meses, período em que não havia água encanada e sequer havia condições mínimas de trabalho, mencionando reiteradas promessas de regularização que não se concretizaram. O embargado, por sua vez, não trouxe prova documental suficiente para demonstrar a regularidade do imóvel no período contratual, tampouco para evidenciar a disponibilização de abastecimento de água em condições compatíveis com o uso comercial do galpão. A testemunha indicada pelo embargado, além de ter sido ouvida como informante em razão de vínculo de amizade, não apresentou relato objetivo e consistente que infirmasse o conjunto probatório. É certo que, em hipóteses como a presente, a prova técnica (vistoria in loco) poderia reforçar o contexto fático. Todavia, a ausência dessa diligência não impede o julgamento, pois a instrução produzida permite formar convicção suficiente acerca do ponto central da controvérsia. Ademais, a demonstração de condições estruturais e cadastrais mínimas do imóvel, especialmente quando discutida a aptidão do bem para fins comerciais, situa-se em campo probatório mais próximo do locador, que dispõe (ou tem acesso) aos documentos e providências administrativas correlatas. Evidenciada a inadequação do imóvel para o uso comercial pretendido, por vícios anteriores e por ausência de condição essencial (abastecimento de água), conclui-se que a frustração do fim do contrato e a rescisão antecipada decorreram de descumprimento do dever legal do locador de entregar e manter o bem em estado de servir ao uso a que se destina (Lei 8.245/91, art. 22). Nessa hipótese, não se sustenta a cobrança de multa por rescisão imputada aos locatários, nem a exigência de aluguéis e acessórios como se a locação tivesse transcorrido regularmente. Quanto aos valores associados à recomposição do "padrão de energia", ainda que existam cláusulas contratuais sobre conservação e restituição do bem, a exigibilidade, em execução, demanda demonstração objetiva do estado anterior do equipamento, da alteração imputável aos locatários, do nexo causal e do efetivo custo, mediante documentação idônea. Ausentes esses elementos, não é possível reconhecer, na via executiva, obrigação líquida e exigível a esse título. Diante disso, reconhece-se a inexigibilidade do débito perseguido, impondo-se a procedência dos embargos e a extinção da execução.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos à execução opostos por FELIPE GENANGELO, IZILDINHA FELIX BRAGIL e LUIZ CARLOS FELIX, para declarar inexigível o débito executado e, por consequência, EXTINGUIR a execução n.º 1003776-27.2024.8.26.0106, com fundamento no art. 924, III, do Código de Processo Civil. Condeno o embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. P.R.I. - ADV: EDSON RIBEIRO (OAB 172545/SP), EDSON RIBEIRO (OAB 172545/SP), EDSON RIBEIRO (OAB 172545/SP), GEANE ADIER BARBOSA DA SILVA (OAB 164455/SP)