Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - Processo 1039982-24.2025.8.26.0100 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Edifício Rosa Maria - R.a.m. Empreendimento Imobiliários Ltda -
Vistos.
Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada pela executada Ram Empreendimentos Imobiliários Ltda., na execução de título extrajudicial fundamentada no inadimplemento de contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias que lhe move o Condomínio Edifício Rosa Maria. Afirma ser proprietária da unidade nº 66 do imóvel, que consiste em uma loja comercial com entrada autônoma, não utilizando as áreas comuns do condomínio, tais como elevadores, "hall", escadarias, reservatório de água, lixo etc. Sustenta que, por acordo expresso, ficou obrigada apenas ao pagamento de cotas de melhoria e fundo de obras, sendo isenta de cotas ordinárias de manutenção. A unidade possui alvará e AVCB próprios, emitidos em nome da locatária, não utilizando os serviços de alvará e bombeiros do condomínio. Sustenta que a cobrança de despesas com alvará e bombeiros é indevida, configurando excesso de execução (CPC, art. 917, VI). Alega que o título executivo não possui liquidez e certeza quanto a essas parcelas indevidas, violando o art. 803, I, do CPC, o que enseja nulidade parcial. Invoca o art. 1.336, I, do Código Civil, segundo o qual a obrigação do condômino limita-se às despesas efetivamente utilizadas. Pugna pela declaração de nulidade parcial do título executivo, com exclusão das despesas de alvará/bombeiros e redução do valor executado para incluir apenas cotas de melhoria e fundo de obras, com apresentação de nova planilha discriminada pelo exequente (fls. 93/96). Houve impugnação. Em preliminar, o excepto argui inadequação da via eleita e, no mérito, refuta a alegação de acordo verbal que isentaria a executada das cotas ordinárias, afirmando que todos os valores cobrados são devidos pela unidade autônoma. Aduz que o fato de a unidade comercial possuir entrada autônoma não a desvincula das obrigações condominiais. Invoca a convenção do condomínio, segundo a qual todas as despesas comuns (zeladoria, conservação, água, luz, gás, seguro, impostos/taxas sobre partes comuns) devem ser suportadas por todos os condôminos na proporção da fração ideal. Sustenta haver distinção entre o alvará de funcionamento e o AVCB do locatário, para funcionamento do estabelecimento comercial, do AVCB do condomínio (despesa comum), afirmando que este último deve ser suportado também pelo proprietário da loja executada (fls. 130/132). Decido. O instituto da objeção de pré-executividade é novel construção doutrinária. No entanto, é da nossa tradição jurídica que as condições da ação executiva devem ser apreciadas de ofício, independentemente de embargos de devedor, uma vez que são questões de ordem pública. O referido instituto apenas ampliou o alcance daquilo que poderia ser conhecido no bojo do processo de execução, considerando-se que uma das condições específicas da ação executiva é a existência de título executivo líquido, certo e exigível. Há autores que preconizam ampliação ainda maior do instituto, possibilitando o conhecimento de matérias que não sejam de ordem pública, desde que não haja necessidade de dilação probatória (exceção de pré-executividade), o que vem ao encontro dos princípios da ampla defesa e da instrumentalidade das formas. Nesse sentido, é o enunciado da Súmula nº 393 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: a exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. No caso, a exceção de pré-executividade deve ser rejeitada por versar sobre questões que dependem de dilação probatória. Com efeito, a executada excipiente afirma não fazer uso das áreas comuns, por ocupar um espaço onde mantém estabelecimento comercial, com acesso e entrada independentes do condomínio. De acordo com o art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Na hipótese dos autos, a questão referente à falta de utilização das áreas comuns exige dilação probatória, com realização de perícia, inspeção no local e avaliação técnica, não admitidas na estreita via da exceção de pré-executividade, cabível apenas para defesa em questões de ordem pública e aquelas que dispensam produção de outras provas. Não consta que, em convenção condominial, a assembleia geral tenha deliberado pela isenção de estabelecimentos comerciais instalados no imóvel onde se situa o condomínio quanto ao rateio de despesas comuns. A alegação de que a excipiente possui alvará do Corpo de Bombeiros independente não afasta a exigibilidade das despesas com obtenção da mesma autorização pela corporação. De fato, assiste razão ao excepto ao sustentar que as despesas são distintas: o AVCB emitido em favor da executada se relaciona à autorização de funcionamento do estabelecimento comercial, ao passo que o alvará do condomínio é uma despesas comum destinada ao custeio dos gastos com o exercício do poder de polícia para fiscalização das áreas comuns. Posto isso, rejeito a exceção de pré-executividade. Int. - ADV: LUIZ FELIPE DE MESQUITA BERGAMO (OAB 232816/SP), BRUNO PAULA MATTOS CARAVIERI (OAB 243683/SP)