Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - Processo 1001198-29.2025.8.26.0568 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU - Luiz Roberto Betti Dias -
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pela COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, contra LUIZ ROBERTO BETTI DIAS. Aduz a parte autora, em síntese, que, em 30-11-1993, firmou um Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças junto ao requerido, para aquisição do imóvel sito à Rua Ismael Antonio da Silva, n. 109, Quadra E - Lote 11, São Judas Tadeu, na cidade de Águas da Prata/SP. Relata que o requerido não vem cumprindo com suas obrigações contratuais, estando inadimplentes em relação a 33 (trinta e três) prestações mensais até o momento. Alega que enviou uma notificação extrajudicial para oportunizar a purgação do débito, mas não obteve êxito. Acrescenta que é de responsabilidade do requerido o pagamento dos encargos do imóvel durante todo o tempo de ocupação (água, luz, condomínio e IPTU), até a data da reintegração de posse em favor da requerente. Afirma que faz jus ao recebimento aos valores dependidos a título de amortização do financiamento, em razão do longo período de fruição indevida do imóvel, ou, ao menos, a um valor mensal a título de taxa de ocupação, bem como à multa contratual prevista no contrato, no percentual de 1%. Ressalta que o contrato previu a necessidade de prévia anuência da requerente quanto à possibilidade de benfeitorias no imóvel, o que afasta qualquer possibilidade de indenização por eventuais benfeitorias realizadas. Por fim, salienta que, diante da violação das cláusulas contratuais mencionadas, somada à inércia do requerido quanto à purgação da mora e/ou regularização da situação de fato do imóvel, não lhe resta alternativa senão propor a presente ação. requer a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, o perdimento integral dos valores pagos, a condenação ao pagamento dos débitos de IPTU, água e condomínio, e o perdimento de eventuais benfeitorias. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 7.541,21. O requerido, LUIZ ROBERTO BETI DIAS, apresentou contestação (fls. 107/111), na qual não nega o inadimplemento das parcelas. No entanto, sustenta a aplicação da teoria do adimplemento substancial, alegando que mais de 75% do contrato foi pago, e que a autora não lhe ofereceu a possibilidade de acordo para quitar a dívida. Pede a improcedência dos pedidos e a concessão da assistência judiciária gratuita. A autora apresentou réplica (fls. 119/126), rechaçando os argumentos do requerido e reiterando os pedidos da inicial. É o relatório. DECIDO. I - DA JUSTIÇA GRATUITA Indefiro os benefícios da gratuidade da justiça, vez que o requerido deixou de juntar os documentos necessários exigidos às fls. 96/99, item IV. Como se sabe, A simples afirmação da condição de necessitado não obriga o Juiz a deferir o benefício da Justiça Gratuita quando do conjunto dos elementos trazidos ao seu conhecimento ele entenda não existir a necessidade alegada (RSTJ 111/261, relator o Min. Sálvio de Figueiredo), decisão em que é reconhecida presunção, ressalvando ao Juiz, no entanto, indeferir a pretensão se tiver fundadas razões, e RT 746/258, rel. Carlos Renato de Azevedo Ferreira, na qual há transcrição da lição de Nelson Nery Junior e Rosa Nery, em Código de Processo Civil comentado, 2. ed., RT, nota 1 ao 4º, da Lei de Assistência Judiciária, segundo a qual a declaração do interessado não é prova inequívoca daquilo que ele afirma, nem obriga o Juiz a se curvar a seus dizeres se de outras provas e circunstâncias ficar evidenciado que o conceito de pobreza que a parte invoca não é aquele que justifica a concessão do privilégio (Lei de Assistência Judiciária, MAURICIO VIDIGAL, Ed. Juarez de Oliveira, p. 38-39). A jurisprudência não é discrepante: A declaração pura e simples do interessado de que não possui condições econômico-financeiras para suportar as despesas do processo não obriga o Juiz à concessão do benefício da Gratuidade da Justiça se inexistentes outras provas que comprovem a necessidade (RT. 746/258). No mesmo sentido: Assistência Judiciária-pessoa física-declaração de pobreza prestada nos autos- necessidade de prova subsidiária para a demonstração da insuficiência de recursos-...-indeferimento mantido-recurso não provido (1º TAC-AI nº 1283614-5/00-1ª CÂMARA-REL. JUIZ EDGARD JORGE LAUAND-j. 12.04.2004). II - DO MÉRITO Desnecessária a dilação probatória. Como já decidido, o Juiz somente está obrigado a abrir a fase instrutória se, para o seu convencimento, permanecerem fatos controvertidos, pertinentes e relevantes, passíveis de prova testemunhal ou pericial(JTACSP-LEX 1400/285 - Rel. Juiz Boris Kauffmann). No mesmo sentido: constante dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do Julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controversa (STJ-4ª T, Ag. 14.952-DF, rel. Min. Sálvio de Figueiredo). Nesse sentido o Enunciado n. 09, da Seção de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça: Pacificado que, sendo o juiz o destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização. Havendo nos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a lide. Aplicação da Teoria da Causa Madura. A controvérsia central do caso reside na possibilidade de rescisão do "Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças" celebrado entre as partes (fls. 71/76), em razão do inadimplemento do Requerido. No csao em testilha, a Requerente comprova ter notificado o Requerido para purgar o débito (fls. 86/8), mas ele se manteve inerte. Ora, o fato de o Requerido ter procurado a Requerente para negociação apenas após a citação não descaracteriza a mora, que já estava consolidada, não afasta o direito da CDHU à rescisão. Na verdade, esta confissão apenas corrobora com a tese de inadimplemento apresentada na exordial. Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Tendo em vista que o requerido não nega o inadimplemento e sequer fez prova de fato constitutivo, modificativo, extintivo do direito do autor, das parcelas constitutivas de sua dívida (artigo 373, inc. II, do CPC), restou incontroverso nos autos: (a) a celebração de contrato de promessa de venda e compra; e (b) a inadimplência da requerida com relação às parcelas do financiamento. A inadimplência das parcelas, por si só, legitima a parte autora a buscar a rescisão do contrato com a restituição das partes ao status quo ante, ou seja, a devolução da posse do imóvel. Nesse sentido: "COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CDHU. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Inadimplemento incontroverso por longo período. Rescisão devida (art. 475 do CC), com reintegração de posse. Perda total das parcelas pagas para compensar a ocupação do bem por muitos anos sem pagamento da correta contraprestação. Ausência de violação ao art. 53 do CDC. Ação procedente. Recurso provido." - (TJSP; Apelação Cível 0013388-34.2008.8.26.0278; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado). Quanto à devolução das quantias já pagas pelo requerido não se revela justa, pois estaria beneficiando a parte que infringiu o contrato e deu causa à sua rescisão, deixando de pagar o que devia enquanto usufruía efetivamente do bem. Este é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. FINALIDADE SOCIAL DA POLÍTICA HABITACIONAL. Financiamento subsidiado pelo Poder Público que não se confunde com doação. Inadimplemento contratual que resolve a avença. PERDA DOS VALORES PAGOS. COMPENSAÇÃO. FRUIÇÃO DO BEM DA VIDA POR LONGO LAPSO TEMPORAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LEI CONSUMERISTA. O art.53 do CDC veda a cláusula contratual que estabeleça a perda total dos valores pagos a título de prestações. Hipótese diversa da presente. Possibilidade de compensação pela fruição de imóvel sem a devida contraprestação. Limites da compensação bem estabelecidos em primeiro grau de jurisdição. Vedação ao enriquecimento ilícito. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO BEM. Viabilidade de imposição. Ausência de bis in idem. Precedentes desta E. Corte. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. Impossibilidade. Ausência de comprovação das benfeitorias levadas a efeito. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 0000340-53.2011.8.26.0326; Relatora: Rosangela Telles; 2ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/10/2018). Diante disso, a perda dos valores pagos não caracteriza ofensa à regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que não há qualquer vantagem excessiva da requerente, ao contrário, somente há prejuízos ao sistema de habitação popular com vantagem dos requeridos que residiram por longo período no imóvel sem a devida contraprestação. Por essa razão, se impõe o perdimento integral das parcelas pagas, como compensação pela ocupação indevida do imóvel. O mesmo ocorre com a pretensão de indenização pelas benfeitorias, que sequer foram demonstradas, cuja perda em favor da autora também serve para remunerar a inadimplência e ocupação gratuita e prolongada do bem. Desta forma, determino o perdimento de eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel. Não é o caso da aplicação da teoria do Adimplemento substancial, tendo em vista que
trata-se de débito significativo, datando de 2017, com 33 parcelas em aberto, conforme planilha anexada às fls. 89/90. Diante das peculiaridades deste contrato, portanto, não há que se falar em adimplemento substancial. Nesse sentido: "TJSP, Apel. Cível 992.07.013179-, rel. Des. Eros Piceli, 33ª Câm. Dir. Privado e Apel. Cível, 0004484-06.2010.8.26.0003, rel. Des. Pedro Baccarat, 36ª Câm. Dir. Privado."
Ante o exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos da inicial, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do "contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel e outras avenças" firmado entre as partes, referente ao imóvel localizado na rua ismael antonio da silva, nº 109, quadra e - lote 11, bairro São Judas Tadeu, em Águas da Prata/SP. b) DETERMINAR a reintegração da autora, Cdhu, na posse do referido imóvel. c) CONDENAR o requerido ao perdimento integral dos valores pagos a título de amortização do financiamento, como forma de compensação pela ocupação do imóvel sem a devida contraprestação. d) CONDENAR o requerido ao perdimento de eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel, por ausência de demonstração e por servirem de compensação pelo uso do bem. Diante da sucumbência, CONDENO a requerida a pagar as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em R$1.000,00, os quais deverão ser oportunamente atualizados até o efetivo pagamento, com a correção monetária que se dará pelo IPCA e, juros de mora, pela taxa legal (diferença da SELIC e do IPCA), tudo conforme art. 406, do C.C., alterado pela Lei n. 14.905/2024, contados a partir do trânsito em julgado da sentença ou Acórdão. I - RECURSOS. Havendo oposição de embargos de declaração, cumpra-se o art. 1023, § 2º, do C.P.C., após, conclusos. II - HAVENDO INTERPOSIÇÃO DA APELAÇÃO. Processe- se o recurso, dando-se vista à parte contrária e M.P., se o caso, e após remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça. III - DA EXCLUSÃO DE DÍVIDA PROCESSUAL JUNTO AOS SISTEMAS SERASAJUD E RENAJUD Havendo requerimento de qualquer interessado, desde já fica deferido o pedido de exclusão de dívida processual (por dívida), em nome do(a) (s), junto aos sistemas informatizados. Para tanto, intime(m)-se o (a) (s) executado(a)(s) para que providencie(m) o recolhimento da respectiva(s) taxa(s) (1 UFESP para cada CPF e/ou CNPJ), no prazo de 15 dias, salvo se beneficiário (a)(s) da Justiça Gratuita. IV - DAS CUSTAS PROCESSUAIS Havendo diferimento das custas para o final do processo e não sendo recolhidas pela parte após o trânsito da sentença ou Acórdão, deverá ser intimada para o fazer no prazo de 60 dias, ficando desde já autorizada a inclusão de seu nome na dívida ativa mediante a expedição da certidão digital, em caso de inércia. V - DA CERTIDÃO DE HONORÁRIOS Certificado o trânsito em julgado e havendo participação de advogado(a) dativo ou curador(a) especial, expeça-se a certidão de honorários, observando-se o código referente à ação na tabela do convênio D.P.E/O.A.B. VI - DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PROVISÓRIO OU DEFINITIVO Observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos, atentando-se, que eventual cumprimento de sentença deverá ser ajuizado em apartado, através de incidente processual, consoante o disposto no art. 1286 das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça. Intime-se. - ADV: ADILSON ELIAS DE OLIVEIRA SARTORELLO (OAB 160824/SP), DIRCEU CARREIRA JUNIOR (OAB 209866/SP), RAFAEL BRAGAGNOLE CAMBAUVA (OAB 305730/SP)