Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1007655-94.2015.8.26.0223/SP
EXEQUENTE: SC1 FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS
ADVOGADO(A): ADRIANO ATHALA DE OLIVEIRA SHCAIRA (OAB SP140055)
ADVOGADO(A): VINICIUS CAVAZANI RONCON (OAB SP523260)
ADVOGADO(A): BARBARA CAFFARO COSTA (OAB SP536326)
EXECUTADO: MARGARETH FERREIRA
ADVOGADO(A): JOSÉ EDUARDO DOS SANTOS (OAB SP423551)
INTERESSADO: ANTOINE ABDUL MASSIH ABD
ADVOGADO(A): ANTOINE ABDUL MASSIH ABD
INTERESSADO: EDIFICIO ILANA
ADVOGADO(A): MARCELO HISSASHI SATO
DESPACHO/DECISÃO
Vistos,
1) Evento 324: Assiste razão ao embargante.
A decisão de Evento 318 limitou-se a aprovar a minuta do edital apresentada pelo leiloeiro e a deferir as condições de venda e pagamento, sem enfrentar o pedido expressamente formulado no item III da manifestação de Evento 308.
Com efeito, ao se habilitar nos autos, o Condomínio Edifício Ilana requereu, entre outras providências, que se declarasse a responsabilidade do arrematante pelo saldo remanescente do débito condominial, com a correspondente ressalva no edital e na carta de arrematação.
Esse pedido decorre diretamente da natureza jurídica da obrigação condominial e da situação concreta do imóvel penhorado, em que os débitos fiscais e condominiais superam o valor da avaliação.
A ausência de pronunciamento sobre questão relevante e expressamente submetida ao juízo configura omissão, nos termos do artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, a exigir a integração da decisão.
Passo, portanto, a suprir a omissão, analisando o pedido formulado, que merece acolhimento, com as delimitações a seguir expostas.
As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ou seja, vinculam-se ao próprio imóvel e o acompanham nas sucessivas transferências de titularidade. O artigo 1.345 do Código Civil é expresso ao dispor que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No âmbito da alienação judicial, dispõe o artigo 908, §1º, do Código de Processo Civil que, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
A sub-rogação legal prevista nesse dispositivo garante que o crédito condominial seja satisfeito com preferência sobre o produto da arrematação, mas não exclui, por si só, a responsabilidade do arrematante pelo saldo remanescente, justamente em razão da natureza propter rem da obrigação.
Em outras palavras, os débitos condominiais aderem ao bem e, uma vez cientificado o adquirente acerca de sua existência por meio do edital de hasta pública, assume ele a responsabilidade pelo pagamento daquilo que não for coberto pelo preço da arrematação, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil.
No caso concreto, conforme consta do edital apresentado pelo leiloeiro (Evento 313), o imóvel penhorado possui débito condominial no valor de R$ 195.276,62 e débito de IPTU no valor de R$ 516.369,06, ambos em valores atualizados até maio de 2026. A avaliação judicial da fração de 50% penhorada foi atualizada para R$ 257.918,85. Portanto, é plenamente possível que o produto da arrematação, ainda que por valor superior ao da avaliação, não seja suficiente para quitar a integralidade dos débitos fiscais e condominiais que recaem sobre o bem.
Diante desse cenário, é necessário e juridicamente adequado que o edital de leilão e a futura carta de arrematação contenham ressalva expressa quanto à responsabilidade do arrematante pelo pagamento do saldo remanescente do débito condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação.
Tal providência atende, de um lado, ao interesse do condomínio credor, que tem direito à informação clara sobre a extensão da garantia de seu crédito, e, de outro, ao interesse dos potenciais licitantes, que devem ter plena ciência das condições jurídicas do bem e das obrigações que o acompanham.
Determino, portanto, que o leiloeiro nomeado retifique o edital de leilão para fazer constar, de forma expressa, a ressalva de que o arrematante responderá pelo pagamento do saldo remanescente do débito condominial, caso o produto da arrematação não seja suficiente para sua integral quitação, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil.
A mesma ressalva deverá constar da carta de arrematação a ser expedida ao final do procedimento expropriatório.
Ante o exposto, conheço e acolho os embargos de declaração opostos por Condomínio Edifício Ilana para, suprindo a omissão apontada, integrar a decisão de Evento 318, nos termos da fundamentação acima, e determinar a retificação do edital de leilão pelo leiloeiro nomeado, para que dele conste, de forma expressa, a ressalva de que o arrematante responderá pelo pagamento do saldo remanescente do débito condominial, caso o produto da arrematação não seja suficiente para sua integral quitação, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil e que a mesma ressalva conste da carta de arrematação a ser expedida ao final do procedimento expropriatório.
Após a retificação do edital, publique-se novamente, prosseguindo-se com a realização do leilão nas datas já designadas, ou, se necessário, redesignando-se as datas, a critério do leiloeiro.
2) Evento 325: Manifeste-se o condomínio autor sobre a exceção de pré executividade, deixando de dar-lhe efeito suspensivo por conta da dívida ora executada.
3) Evento 334: como já decidido nop evento 175, em se tratando de bem indivisível, este deverá ser alienado na TOTALIDADE, com reserva das cotas-partes titularizadas por terceiros alheios à execução, nos termos do art. 843, CPC, a recair sobre o PRODUTO da alienação, que não poderá em segunda praça ser alienado por valor inferior a 70% da avaliação, resguardando-se a proporção de 50% do valor de avaliação de todo o bem ao coproprietário.
Assim, esclareço que irá a totalidade do imóvel sendo reservada a parte do co-proprietário, devendo ser dobrada o valor da avaliação feita.
Intime-se o leiloeiro sobre esta decisão, que deverá, também, se atentar ao item "1".
Intimem-se.