Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - ADV: Luiz Alberto Amaral Pinheiro (OAB 132062/SP), Maria de Fatima Medeiros de Santana (OAB 136749/SP), Katia da Conceicao Moreira (OAB 62827/SP), Barbara Alcântara de Almeida (OAB 482394/SP) Processo 1030195-45.2022.8.26.0562 - Execução de Título Extrajudicial - Exeqte: Condomínio Edifício Barão de Mauá - Exectda: Sonia Marli Coelho da Silva Teixeira -
Vistos. 1) Introdução
Trata-se de petição apresentada por Tiago Lobo Azevedo, arrematante do imóvel objeto da matrícula nº 32.488 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos, nos autos da execução de título extrajudicial em epígrafe (fls. 404-408). O arrematante informa que, após o regular pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a apresentação da carta de arrematação para registro (Protocolo nº 419561 junto ao 2º CRI de Santos), teve o ato registral obstado por nota de exigência emitida pelo Oficial Registrador (fls. 409-411). A nota de exigência aponta, como óbice principal ao registro, o fato de o coproprietário do imóvel, Sr. Haroldo Malaquias Teixeira, já falecido durante a tramitação da ação (conforme certidão de óbito à fl. 171 dos autos principais), não ter integrado o polo passivo da presente execução. Segundo o registrador, tal fato violaria o princípio da continuidade registral, uma vez que a arrematação é modo derivado de aquisição. Secundariamente, a nota de exigência solicita esclarecimentos sobre o estado civil do arrematante. O arrematante, por sua vez, sustenta que a arrematação judicial constitui forma originária de aquisição da propriedade, não se submetendo aos ônus e vínculos anteriores, e que o registro da arrematação não ofenderia o princípio da continuidade registral. Argumenta, ainda, sobre sua boa-fé e a necessidade de segurança jurídica, ressaltando que a arrematação foi regularmente realizada em hasta pública, com observância dos requisitos legais e publicação de edital. Alega que o próprio edital de leilão previa a venda do bem em sua integralidade (fl. 405) e que qualquer pretensão dos herdeiros do coproprietário falecido deve ser deduzida em momento e via próprios. Diante da incompatibilidade da exigência cartorária com a natureza da aquisição originária, requer a expedição de ofício ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos para determinar o registro da propriedade plena do imóvel em seu nome. 2) Análise Fática e Processual Conforme se depreende dos autos, Tiago Lobo Azevedo arrematou o imóvel matriculado sob nº 32.488 do 2º CRI de Santos em leilão judicial realizado no bojo da presente execução. Procedeu ao pagamento do ITBI e apresentou a respectiva carta de arrematação para registro (fl. 404). O 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santos, por meio da Nota de Exigência nº 419561 (fls. 409-411), negou o registro sob o fundamento principal de que o coproprietário registral, Haroldo Malaquias Teixeira, falecido (fl. 171 dos autos principais), não figurou no polo passivo da execução, o que, segundo o Oficial, afrontaria o princípio da continuidade registral. A nota também menciona a necessidade de esclarecer o estado civil do arrematante. O edital de leilão, conforme trecho colacionado à fl. 405, previa a intimação das partes e demais interessados, incluindo o cônjuge e coproprietários, e informava que, tratando-se de bem indivisível, seria leiloado em sua integralidade, recaindo o equivalente à quota-parte do coproprietário alheio sobre o produto da alienação, nos termos do artigo 843 do Código de Processo Civil. 3) Fundamentação Jurídica A questão central a ser dirimida é a natureza jurídica da aquisição por arrematação judicial e suas consequências para o registro imobiliário, especialmente no que tange ao princípio da continuidade registral. A arrematação judicial é ato de império do Estado, por meio do qual se transfere coativamente a propriedade de um bem do executado para o arrematante, com o objetivo de satisfazer o crédito do exequente. Existe entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça de que a arrematação em hasta pública é considerada forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o bem é adquirido livre de ônus e de vícios anteriores que sobre ele pudessem recair, rompendo-se o vínculo com o antigo proprietário e eventuais pendências a ele relacionadas, salvo aquelas expressamente ressalvadas no edital ou por disposição legal específica (como débitos tributários de natureza propter rem, que se sub-rogam no preço da arrematação, conforme artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional). Nesse sentido, o Agravo Interno no AREsp 605.272/MG, citado pelo arrematante (fl. 406), julgado pela Segunda Turma do STJ (Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe 15/12/2014), reforça o entendimento de que a arrematação de imóvel em hasta pública é uma aquisição originária, o que tem implicações diretas na responsabilidade por débitos tributários anteriores, por exemplo. Sendo a arrematação uma forma de aquisição originária, ela não estabelece um vínculo de transmissão direta entre o antigo proprietário (executado e seu coproprietário) e o arrematante. O arrematante não sucede o executado em seus direitos e obrigações sobre o imóvel da mesma forma que ocorreria em uma compra e venda comum. A propriedade é adquirida por força do ato judicial expropriatório. O princípio da continuidade registral, previsto no artigo 195 da Lei nº 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos), estabelece que, para o registro de um título translativo, é necessário que o outorgante figure como proprietário no registro anterior. Esse princípio visa a garantir a segurança e a cadeia dominial, impedindo registros que não encontrem lastro no titular tabular. No entanto, a aplicação rigorosa e formalista do princípio da continuidade não pode obstaculizar o registro de uma carta de arrematação judicial, que é um título emanado do Poder Judiciário e que, como visto, representa uma forma de aquisição originária da propriedade. A exigência de que o coproprietário falecido (ou seu espólio/herdeiros) integrasse o polo passivo da execução para validar a arrematação da integralidade do bem indivisível, quando o devedor era apenas um dos coproprietários, imporia um ônus desproporcional ao arrematante de boa-fé e à própria efetividade da execução. O artigo 843 do Código de Processo Civil trata especificamente da alienação de bem indivisível em execução, estabelecendo que, recaindo a penhora sobre bem indivisível, a quota-parte do coproprietário alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem. O edital de leilão (fl. 405) observou essa disposição. A ausência do coproprietário (ou de seu espólio) no polo passivo, neste contexto de arrematação de bem indivisível onde a dívida não era dele, não invalida a arrematação da integralidade, mas sim assegura aos seus sucessores o direito à quota-parte sobre o preço obtido. O registro da arrematação, nesse caso, deve refletir a aquisição originária da totalidade do bem pelo arrematante. O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, em diversos julgados, tem temperado a aplicação do princípio da continuidade em casos de arrematação judicial, reconhecendo sua natureza peculiar. A Apelação Cível nº 0034323-42.2011.8.26.0100 (Rel. Des. José Renato Nalini), mencionada pelo arrematante (fl. 406), sinaliza que a arrematação é modo originário de aquisição da propriedade, prescindindo, para registro do título, dos princípios da continuidade, disponibilidade e especialidade subjetiva de forma tão estrita quanto em negócios jurídicos comuns. Ademais, o artigo 903 do Código de Processo Civil estabelece que, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º do mesmo artigo. Isso confere grande segurança jurídica ao arrematante. Permitir que uma exigência registral formal, baseada na ausência de um coproprietário já falecido (cujos herdeiros terão sua quota-parte resguardada no produto da arrematação) no polo passivo da execução, impeça o registro da arrematação validamente realizada em juízo, comprometeria a confiança no sistema de execução e a atratividade dos leilões judiciais, que são instrumentos essenciais para a satisfação de créditos. A boa-fé do arrematante, que confiou na regularidade do processo judicial e do edital de leilão, deve ser protegida. Quanto à exigência secundária sobre o estado civil do arrematante,
trata-se de formalidade que pode ser suprida por simples declaração ou apresentação de documento, e não constitui óbice intransponível ao registro principal. Desta forma, considerando a natureza originária da aquisição por arrematação judicial, a proteção à boa-fé do arrematante e a necessidade de garantir a efetividade da prestação jurisdicional, a exigência do Oficial Registrador no que tange à necessidade de inclusão do coproprietário falecido no polo passivo da execução como condição para o registro da carta de arrematação mostra-se incompatível com o regime jurídico da arrematação. 4) Dispositivo
Ante o exposto, e considerando os princípios da segurança jurídica, da função social da arrematação e da boa-fé objetiva, DEFIRO o requerimento formulado pelo arrematante Tiago Lobo Azevedo (fls. 404-408) para: a) DETERMINAR a expedição de ofício ao 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, com cópia da presente decisão e da carta de arrematação expedida nestes autos, para que proceda ao registro da propriedade plena do imóvel objeto da matrícula nº 32.488 em nome do arrematante Tiago Lobo Azevedo, afastando-se a exigência relativa à necessidade de inclusão do coproprietário falecido Haroldo Malaquias Teixeira (ou seu espólio/herdeiros) no polo passivo da execução como condição para o registro, dada a natureza originária da aquisição por arrematação judicial e o resguardo da quota-parte dos sucessores sobre o produto da alienação, nos termos do artigo 843 do Código de Processo Civil, valor já levantado pela executada e viúva-meeira (fls. 398/399). b) Determinar que o arrematante, Tiago Lobo Azevedo, apresente diretamente ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos os documentos necessários para o esclarecimento de seu estado civil, conforme solicitado na nota de exigência (fl. 410), caso ainda não o tenha feito, a fim de possibilitar a correta qualificação registral. Cópia da presente decisãi servirá como ofício/mandado, devendo ser instruído com as cópias necessárias. Intime-se.