Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - Processo 1004429-43.2023.8.26.0533 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Residencial Allegra - Alessandra Cristina da Silva - Decido. Com razão o embargante, considerando que embora o pleito de penhora tenha se dado em relação ao imóvel, a decisão proferida se limitou a deferir a constrição sobre os direitos detidos pela executada, deixando de explicitar as razões pelas quais indeferida a penhora do bem em sua integralidade. Assim acolho os embargos de declaração e passo a fundamentar. Pretende o exequente a penhora sobre o imóvel matrícula nº 85.518 do CRI local, do qual a executada detém os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária para aquisição do bem, enquanto a Caixa Econômica Federal figura como credora fiduciária (fls. 55/57). Neste aspecto, ainda que se trata de execução de débitos condominiais, os quais possuem natureza propter rem, não se afigura possível o deferimento da penhora sobre a integralidade do imóvel uma vez que tal constrição recairia sobre o patrimônio pertencente ao credor fiduciário, o qual não faz parte da lide. Acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). Assim, nos termos do entendimento firmado pela Corte Superior, ainda que se admita a penhora sobre imóvel gravado por alienação fiduciária, em razão do crédito "propter rem", é certo que tal constrição somente poderá ser operada se o credor fiduciário compuser o polo passivo da demanda executiva, devendo este ser previamente citado para integrar o feito, possibilitando optar pela quitação da dívida, com a sub-rogação nos direitos do exequente e regresso contra o condômino executado. Referido entendimento é compartilhado pelo E. TJSP: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou o pedido de penhora de imóvel em execução de título extrajudicial, sob o argumento de que o imóvel está alienado fiduciariamente e o credor fiduciário não integra o polo passivo. II. Questão em Discussão 2. (i) possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais; (ii) sendo a obrigação propter rem, autoriza tal penhora, mesmo o imóvel não integrando o patrimônio do devedor fiduciante. III. Razões de Decidir 3. A alienação fiduciária em garantia transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, razão pela qual o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante. Consoante jurisprudência do STJ, embora o débito condominial constitua obrigação propter rem, a penhora do imóvel é incabível quando este estiver alienado fiduciariamente, pois pertence ao credor fiduciário, que não integra a lide. 4. Admite-se, contudo, a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, nos termos do art. 835, XII, do CPC, os quais integram seu patrimônio e podem responder pelas dívidas oriundas da posse e uso do bem. IV. Dispositivo e Tese 5. Agravo de Instrumento desprovido. 6. Tese de julgamento: "1. Não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário que não figura no polo passivo." Legislação e Jurisprudência Relevantes Citadas Legislação CPC, art. 591, art. 835, XII; CC, art. 1.245, art. 1.334, §2º, art. 1.345. Jurisprudência STJ, AgInt no AREsp nº 1.654.813/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 29.06.2020; REsp nº 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. para Acórdão Min. Raul Araújo, j. 23.05.2023; REsp nº 2.062.109/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20.06.2023. TJSP, Agravo de Instrumento nº 2079162-39.2025.8.26.0000, Rel. Des. Antônio Rigolin, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 02/04/2025; Agravo de Instrumento nº 2083378-43.2025.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Araújo, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 26/03/2025. (TJSP; Agravo de Instrumento 2103245-22.2025.8.26.0000; Relator (a):Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/06/2025; Data de Registro: 04/06/2025). AGRAVO DE INSTRUMENTO - PENHORA SOBRE O IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE - EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL - IMPOSSIBILIDADE - CONSTRIÇÃO QUE DEVE RECAIR EXCLUSIVAMENTE SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR FICUDIÁRIO TEM SOBRE O BEM - Embora se trate de dívida propter rem, inadmissível a constrição do imóvel em si, vez que o detentor da titularidade do direito que se pretende atingir não integra o polo passivo da demanda (credor fiduciário - agente financeiro). - Plausível apenas a penhora apenas dos direitos que o agravado possui sobre o imóvel, conforme precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2092677-44.2025.8.26.0000; Relator (a):Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araras -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/05/2025; Data de Registro: 20/05/2025).
Ante o exposto, deverá o exequente se manifestar se pretende a penhora sobre os direitos da executada sobre o imóvel, ou, ainda, providenciar o necessário para citação do credor fiduciário, caso assim entenda de direito, possibilitando, posteriormente, eventual penhora do bem em sua integralidade. Int. - ADV: LUIZ BRAZ BARBOSA (OAB 34268/SP), FLAVIO DIONISIO BERNARTT (OAB 403829/SP)