Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Intimação - Processo 1001364-14.2022.8.26.0650 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Portal da Colina - Portal da Colina Empreendimentos Imobiliários Ltda -
Vistos. A executada Portal da Colina Empreendimento Imobiliário Ltda. opôs embargos à execução (fls. 228/256), pleiteando a suspensão da ação; o reconhecimento da ilegitimidade passiva; e o redirecionamento da execução à Sra. Dirce Farinelli Bittencourt, legítima responsável pelo pagamento das taxas condominiais da unidade 03-B, ou seus sucessores. Aduz, em síntese, que é parte ilegítima para figurar no polo passivo, uma vez que a unidade imobiliária foi alienada à Sra. Dirce Farinelli Bittencourt em 27/04/2010, por meio de compromisso de compra e venda. Sustenta que o exequente tinha ciência inequívoca da transação, pois a adquirente detinha a posse direta do imóvel, nele residia e chegou a exercer o cargo de síndica do próprio condomínio. Afirma que os boletos de cobrança eram emitidos em nome da referida moradora e que o Tema 866 do STJ afasta a responsabilidade da incorporadora. O exequente apresentou resposta (fls. 262/266), sustentando que a execução foi corretamente direcionada contra quem figura como proprietário na matrícula do imóvel; que a natureza propter rem da dívida permite a cobrança do titular do domínio; que não houve comunicação formal ao condomínio sobre a transferência da responsabilidade pelo débito; e que a mera ciência da ocupação do imóvel ou o exercício da sindicância por terceiro não afasta a responsabilidade da proprietária registral. É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Os embargos à execução, previstos no artigo 914 do Código de Processo Civil, tem natureza jurídica de ação, consistindo no meio típico de defesa do executado na execução fundada em título extrajudicial. Assim, é o caso de não se conhecer os embargos à execução, vez que veiculados no bojo da própria execução de título executivo extrajudicial, sem o recolhimento das custas processuais. Todavia, dada a questão veiculada, consistente na ilegitimidade passiva da parte executada, a qual se trata de matéria de ordem pública, cognoscível de ofício e a qualquer tempo, é o caso de se examinar o mérito da questão, recebendo o arrazoado como mera petição da executada. Passo ao exame da questão. Não há controvérsia acerca do inadimplemento das despesas condominiais especificadas na ação executiva, tampouco de que a executada figura como proprietária do apartamento 03, Bloco B, situado no condomínio edilício exequente. Nesse passo, ainda que o imóvel tenha sido compromissado à venda a terceiro, a propriedade registral permanece em nome da executada. A obrigação condominial está vinculada ao bem, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Conforme o entendimento do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,o promitente vendedor possui legitimidade passiva pelos débitos condominiais: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES. (...) 3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. (...) 6. Recurso especial a que se nega provimento." (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025). "RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORESÀIMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre débito e responsabilidadeàluz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posterioresàimissão do promitente comprador na posse do imóvel. 5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posterioresàimissão na posse. 7. Preservação da garantia do condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO."(REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 6/8/2015, DJe de 21/8/2015)." Desse modo, vez que os débitos condominiais possuem a naturezapropter rem, a dívida poderá ser cobrada daqueles que mantenham relação com imóvel, proprietário, compromissário comprador e possuidor. Ademais, a responsabilidade daquele que figura na matrícula do imóvel como titular da propriedade possibilita que a propriedade possa ser levada a hasta pública, caso haja necessidade, em respeito ao princípio da continuidade dos registros imobiliários. Nesse sentido, em caso análogo, já decidiu o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO: "AGRAVO DE INSTRUMENTO-EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL-CONDOMÍNIO-Execução referente a débitos condominiais oriundos da unidade autônoma de propriedade da Executada-Apresentada exceção de pré-executividade, sob o fundamento de que a unidade autônomaéobjeto de promessa de compra e venda e que a promissária compradoraéresponsável pelo débito-Decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade-Obrigação "propter rem"-Executada (promitente vendedora e proprietária do imóvel)éresponsável pelo pagamento dos débitos condominiais-Irrelevante a ciência do Exequente acerca da imissão na posse-RECURSO DA EXECUTADA IMPROVIDO"(TJSP; Agravo de Instrumento 2266615-17.2024. 8.26.0000; Relator (a):Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/10/2024). Em consequência, não há fundamento suficiente para afastar a responsabilidade da executada pelos débitos condominiais, ainda que ressalvado, em via própria, o eventual exercício do direito de regresso.
Ante o exposto, REJEITO a arguição de ilegitimidade passiva veiculada pela executada. Intime-se o exequente para que diga, em 15 (quinze) dias, em termos do prosseguimento. - ADV: CARLOS ANTONIO ALEXANDRINO DA SILVA (OAB 166972/SP), PAULO SERGIO DE JESUS (OAB 266782/SP), LIZE SCHNEIDER DE JESUS (OAB 265375/SP)