Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Intimação - Processo 1014799-17.2023.8.26.0037 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Parque Atalaia - Alan Aparecido Santana do Amaral - - Edinéia Aparecida Soares -
Vistos. Diante do expresso desinteresse da parte credora/exequente na realização de audiência de tentativa de conciliação e na disposição de canais para que a mesma se faça diretamente entre as partes, deixa-se de designa-la. Prosseguindo, se vê que pretende a credora/exequente seja deferido a penhora do imóvel cujos direitos aquisitivos pertencem ao(s) executado(s). Decido. Em que pese o quanto postulado, para casos como o da espécie, o que pode ser penhorado são os direitos aquisitivos do imóvel do qual o(s) executado(s) é (são) mero(s) detentor(es), o qual é objeto da matrícula nº 147.515 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara (SP) (pp. 280/1). Por conseguinte, também não há que falar na alienação do bem, mas sim do que constrito para a garantia da dívida em execução. E, partindo dessa premissa, o imóvel está na posse do(s) executado(s) à título precário, não fazendo parte de seu(s) patrimônio(s), eis que alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, terceira interessada. Em outros falares, a própria unidade não pode ser penhorada para responder pela dívida em execução, ainda que as despesas condominiais possuam natureza propter rem, vez que não é possível a constrição do patrimônio de quem não é parte da demanda. Assim, da mesma forma como possibilita-se a penhora à limitação apenas aos direitos de titularidade do executado, sendo estes oriundos do contrato com a CEF, no qual se pactuou a alienação fiduciária em garantia, deve-se limitar o que está apto à venda judicial. É esse o entendimento que prevalece no C. Superior Tribunal de Justiça: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA 'PROPTER REM'. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO" (AgInt no REsp 1.860.416/SP, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020 - o destaque é nosso) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Cumprimento de sentença. 2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, §3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença. 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp 1.654.813/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 29/06/2020 - o destaque é nosso) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. 'Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes' (REsp 1.677.079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe de 1º/10/2018). 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp 1.819.448/SP, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020 - o destaque é nosso) Ademais, sendo o objeto da penhora e leilão os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, ou seja, o valor pago até então no contrato de alienação fiduciária, de se entender que a alienação não prejudicará o credor fiduciário, uma vez que o arrematante se sub-roga não somente nos direitos, mas também nos deveres do devedor fiduciante, ficando responsável, portanto, pela quitação do saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, o que deverá constar de forma clara e expressa no respectivo edital. Nesse sentido é a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. Despesas condominiais. Ação de execução. Decisão agravada que rejeitou a alegação de impenhorabilidade do imóvel, mantendo a penhora, 'ficando a credora fiduciária ciente de que em caso de arrematação, o valor arrecadado será destinado a cobrir, primeiramente, o débito condominial, e o que sobejar, ao pagamento do contrato de alienação fiduciária'. Inconformismo da credora fiduciária (Interessada). Imóvel penhorado que é objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. Executado/agravado que não detém a propriedade do imóvel, mas sim direitos sobre o mesmo. Penhora que ofenderia direito de terceiro. Cabível a penhora dos direitos aquisitivos. Se esses direitos forem levados a leilão, o arrematante adquirirá a posição contratual do devedor e o direito do credor fiduciário é o de receber as parcelas do financiamento. Decisão reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Agravo de Instrumento 2149621-37.2023.8.26.0000; Rel. Ana Maria Baldy; 35ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 29/09/2023) "AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA Cumprimento de sentença Imóvel alienado fiduciariamente Penhora e leilão que devem incidir apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante Preferência do crédito fiduciário sobre o produto da arrematação afastada Arrematante que se sub-roga nos direitos e deveres do devedor fiduciante, ficando responsável pela quitação do saldo devedor do contrato de alienação fiduciária Recurso desprovido, com observação." (TJSP; Agravo de Instrumento 2031778-51.2023.8.26.0000; Rel. Melo Bueno; 35ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 30/08/2023) "Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Débito condominial. Decisão que determina a penhora de direitos aquisitivos da unidade condominial, pois o imóvel foi objeto de financiamento garantido por alienação fiduciária, e reconhece a preferência do crédito da instituição financeira em relação ao crédito condominial. Reforma da decisão que se impõe. Leilão a ser realizado pelo valor dos direitos aquisitivos, representado pelo valor do imóvel, deduzido o saldo devedor do financiamento. Entrega do valor obtido com o leilão ao Condomínio. Sub-rogação do eventual arrematante nos direitos aquisitivos, ficando a aquisição da propriedade condicionada à quitação do financiamento. Execução da garantia fiduciária, ademais, que deve obedecer ao rito previsto em lei específica. Inexistência, portanto, de concurso de credores. Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal não conhecido, pois não houve penhora do imóvel. Agravo de instrumento provido e não conhecido o agravo interno." (TJSP; Agravo de Instrumento 2154033-45.2022.8.26.0000; Rel. Pedro Baccarat; 36ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 16/12/2022) Portanto, futuramente, não se poderá levar o imóvel a leilão, mas apenas os direitos que o(s) executado(S) possui(EM) sobre o mesmo, sendo o valor desses direitos equivalente ao, no mínimo, o valor das prestações que ele já pagou em relação ao contrato de financiamento entabulado com a credora fiduciária. Dito isso, defiro a penhora sobre os direitos aquisitivos que o executado tem sobre o bem imóvel indicado pela credora (art. 835, inciso XII do CPC). Expeça-se o pertinente mandado de penhora e avaliação, em atendimento ao disposto no artigo 841 do Código de Processo Civil, formalizada a primeira, intime-se a parte executada, na pessoa de seus advogados constituídos nos autos ou na da sociedade de advogados a que aquele pertença e se não houver constituído advogado nos autos, intime-se-os pessoalmente. Nos termos do artigo 845, § 1º, do Código de Processo Civil, expeça-se termo de penhora do imóvel cuja matrícula está encartada à página 280/1. Dispõe o artigo 844 do Código de Processo Civil que "para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial." Neste particular, mister se faz salientar que atendidos os pressupostos necessários, a averbação da penhora poderá ser efetivada pelo sistema ARISP, conforme autorizado pelo artigo 837 do Código de Processo Civil. Intimem-se os cônjuges dos executados, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens (CPC, artigo 842), e também eventuais coproprietários e as pessoas indicadas no artigo 799, incisos I a VI, do Código de Processo Civil, se o caso. Quanto à apuração do valor dos direitos aquisitivos, cumpre observar que a representação econômica do direito aquisitivo corresponde ao valor de mercado do imóvel alienado fiduciariamente, descontado o quantum concernente ao saldo devedor e os encargos contratuais devidos ao credor fiduciário, na medida em que atende a complexidade e especificidade da alienação dos direitos aquisitivos de bem imóvel. Com efeito, no âmbito da avaliação da expressão econômica dos direitos aquisitivos, as informações atualizadas acerca do contrato de financiamento, em especial o valor atualizado do saldo devedor, as prestações já pagas e eventual inadimplência (em caso positivo, a sua extensão), devem ser considerados. Indispensável, portanto, a realização de diligências junto ao credor fiduciário, solicitando esclarecimentos acerca da situação do contrato de financiamento firmado com a parte executada, em especial, se esta se encontra em situação de inadimplência e uma vez confirmada tal hipótese, se houve a consolidação da propriedade a seu favor. Também deverá ainda a credora fiduciária informar o montante pago pelo devedor fiduciante, em valores corrigidos. Reitere-se que em eventual leilão, a oferta é dos direitos aquisitivos e não do imóvel em si, de forma que o arrematante se subrogará nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o devedor fiduciante, assumindo o resgate do saldo da dívida, em cumprimento ao contrato de financiamento. Outrossim, tendo em vista que a penhora não subtraí do executado a posse e a administração dos bens (ou direitos, no caso dos autos) penhorados, já que e na condição de depósito, não há que falar em deferir à credora/exequente o direito de geri-los. Intime-se e diligencie-se. - ADV: SALVADOR SPINELLI NETO (OAB 250548/SP), JEFFERSON TADEU JULIO (OAB 431550/SP), DENIS FIGUEIREDO (OAB 183350/SP), GUSTAVO PAVÃO DA SILVA (OAB 277900/SP)