Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - Processo 1001665-35.2024.8.26.0150 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Parque Cosmópolis -
Vistos. Fl. 157. A questão demanda análise mais detida em razão do recente precedente do e. STJ a respeito da possibilidade de penhora do imóvel garantido por alienação fiduciária em casos de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem do crédito. Anteriormente, a posição consolidada era quanto à possibilidade de penhora apenas e tão somente dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel, situação em que a Caixa Econômica Federal atuava apenas como terceira interessada, mantendo-se o processo na Justiça Estadual. Por outro lado, operada a consolidação da propriedade, a competência passa a ser da Justiça Federal. Entretanto, em vista da recente alteração de entendimento no âmbito do REsp n. 2.100.103/PR, da Segunda Seção do e. STJ, passou-se a permitir a penhora do imóvel, e não mais dos direitos aquisitivos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial provido.(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025 grifo nosso.) Assim, de acordo com o novo precedente da Segunda Seção do e. Superior Tribunal de Justiça, havendo pedido de penhora do imóvel, o credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal, deve ser citada para integrar a lide (item 3 da ementa acima), podendo quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado. Dessa forma, resta claro que a Caixa Econômica Federal não mais figura como mera terceira interessada, uma vez que é citada para integrar a lide, podendo ter seus bens penhorados, havendo, ao menos em tese, interesse direto da empresa pública federal na demanda. Considerando que, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, e Súmula 150 do STJ: Compete a Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas. (destaque na citação)., de rigor o deslocamento da competência à Justiça Federal. Nesse sentido já decidiu o e. Tribunal de Justiça de São Paulo: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Decisão indeferindo a reserva do crédito da credora fiduciária. Irresignação desta. Verificada a incompetência absoluta do juízo estadual "ratione personae", determinando-se a remessa dos autos ao Tribunal Regional Federal da 3ª Região, à vista do fato de constar ente estatal federal (empresa pública federal), cabendo àquele Juízo, então, decidir acerca da presença de efetivo interesse daquela pessoa jurídica nos autos, ou não. Agravo não conhecido, com determinação. (TJSP; Agravo de Instrumento 2257630-25.2025.8.26.0000; Relator (a):Marcos Gozzo; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru -5ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2026; Data de Registro: 05/02/2026) Agravo de instrumento. Direito civil. Execução de dívida condominial. Imóvel dado em alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, terceira interessada. Penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel. Disputa pelo valor da arrematação. Condomínio que reclama preferência na satisfação de seu crédito condominial. CEF que sustenta a preferência do crédito fiduciário. Competência absoluta da Justiça Federal para o processamento e julgamento das causas nas quais há interesse de Empresa Pública Federal. Interesse da CEF. Incidência do art. 109, I da Constituição Federal. Entendimento consolidado pela Súmula nº 150 do C. Superior Tribunal de Justiça. Recurso do condomínio exequente não conhecido, anulada de ofício a decisão agravada. (TJSP; Agravo de Instrumento 2323178-94.2025.8.26.0000; Relator (a):Paulo Alonso; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sertãozinho -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/02/2026; Data de Registro: 24/02/2026) Pelo exposto, cite-se a Caixa Econômica Federal e, em vista de sua integração, declino da competência e remeto os autos à Justiça Federal para apreciação do interesse do ente em questão, nos termos da Súmula 150 do STJ. Int. - ADV: MARCELO ALEXANDRE DE NOVAIS (OAB 376780/SP)