Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - Processo 1013188-53.2022.8.26.0590 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Edifício Del Rei - Caixa Economica Federal - Felipe Frazão - Gestão de Leilões - A questão submetida a exame cinge-se à possibilidade de redirecionamento e ampliação da constrição judicial para que a penhora recaia sobre a propriedade plena de imóvel gravado com alienação fiduciária. Consigne-se, de início, que as despesas condominiais ostentam natureza jurídica de obrigaçãopropter rem, nos moldes do art. 1.345 do Código Civil, o que significa que o débito adere à própria coisa e deve ser suportado por aquele que detém a titularidade do direito real sobre o bem. Tal característica visa resguardar a coletividade de condôminos, garantindo o aporte de recursos indispensáveis à manutenção e conservação da edificação, serviços estes que beneficiam diretamente a própria garantia real da instituição financeira. A jurisprudência do C.Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir que, em execuções de débitos condominiais, a penhora recaia sobre o próprio imóvel, e não meramente sobre os direitos aquisitivos, desde que o credor fiduciário seja devidamente integrado ao processo. A lógica subjacente é a de que o credor fiduciário, na condição de proprietário resolúvel, não pode se eximir da responsabilidade pelos encargos que mantêm a integridade do seu patrimônio, sob pena de impor aos demais condôminos o ônus de subsidiar a manutenção da sua garantia. Nesse sentido, o entendimento fixado pela Quarta Turma do C. Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, noREsp 2.262.366/SP (julgado em 04/05/2026, DJEN 07/05/2026), é elucidativo para o deslinde da controvérsia: "DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESASCONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DOCREDORFIDUCIÁRIONO POLOPASSIVODA EXECUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Recurso especial interposto contra acórdão, proferido em agravo de instrumento nos autos de execução de título extrajudicial, que desproveu o recurso e manteve o indeferimento da inclusão docredorfiduciáriono polopassivo. 2. A controvérsia versa sobre execução de despesascondominiaise recai na possibilidade de inclusão docredorfiduciário, sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, no polopassivoda execução. O valor da causa foi fixado em R$ 10.915,35. 3. A Corte de origem manteve a decisão de primeiro grau ao consignar que a responsabilidade pelas despesascondominiaisrecai sobre o devedor fiduciante enquanto detentor da posse direta, nos termos dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 4. A questão em discussão consiste em saber se a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a inclusão docredorfiduciáriono polopassivoda execução mesmo sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, à luz dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, 1.368-B, parágrafo único, e 1.345 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR. 5. A execução de despesascondominiaisadmite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que ocredorfiduciárioseja citado para integrar a execução, hipótese em que poderá quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do exequente. 6. A necessidade de citação docredorfiduciáriopara viabilizar a penhora implica sua integração ao polopassivoda execução, independentemente de consolidação da propriedade ou imissão na posse, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, conforme o art. 1.345 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE. 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. É necessária a citação docredorfiduciáriopara integrar a execução de despesascondominiaise viabilizar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-lhe quitar o débito com sub-rogação. 2. A natureza propter rem da obrigação condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, autoriza a inclusão docredorfiduciáriono polopassivoda execução, ainda que não haja consolidação da propriedade ou imissão na posse". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 835, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025." destaquei. Tal diretriz jurisprudencial alinha-se a outros julgados da Segunda Seção do STJ (v.g., REsp 1.929.926/SP, REsp 2.100.103/PR e REsp2082647/SP), reforçando a premissa de que o direito de propriedade, ainda que sujeito a condição resolutiva, deve responder pelas obrigações inerentes à existência da coisa.
No caso vertente, o insucesso das hastas públicas demonstra a inutilidade de se prosseguir com a alienação de "direitos" cujo valor econômico é esvaziado pelo elevado saldo devedor fiduciário. Somente a oferta da propriedade plena possui o condão de atrair licitantes e garantir a satisfação do crédito exequendo. Todavia, conforme entendimento jurisprudencial supra referido, não basta a mera intimação do credor fiduciário como terceiro interessado; faz-se necessário que este figure na lide como parte, permitindo-lhe exercer o direito de quitar o débito condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente, ou suportar a alienação da integralidade do bem sob seu domínio resolúvel. Dessa forma, conquanto o exequente tenha postulado apenas a "intimação" da credora fiduciária (fl. 523, item 'b'), o deferimento da penhora sobre a propriedade plena (item 'a') pressupõe, obrigatoriamente, a inclusão daCaixa Econômica Federal (CEF)no polo passivo da execução, na condição de proprietária fiduciária do imóvel de matrícula nº 102.632, acarretando consequência processual inafastável no que tange à competência jurisdicional. Tratando-se a Caixa Econômica Federal de empresa pública federal, sua presença no polo passivo da demanda atrai a competência absoluta da Justiça Federal, por força do mandamento contido no art. 109, inciso I, da Constituição Federal. Por oportuno, confira-se entendimento jurisprudencial acerca do tema: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE - INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO - LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - ART. 1.345 DO CC - ART. 779 DO CPC - PRECEDENTE DO STJ (RESP 1.929.926/SP) - COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL - ART. 109, I, DA CF - DECISÃO REFORMADA. AS DESPESAS CONDOMINIAIS POSSUEM NATUREZA PROPTER REM, RECAINDO SOBRE O TITULAR DE QUALQUER DIREITO REAL SOBRE A UNIDADE, INCLUSIVE O CREDOR FIDUCIÁRIO, QUE DETÉM O DOMÍNIO RESOLÚVEL DO IMÓVEL (ART. 1.345 DO CC). O CREDOR FIDUCIÁRIO É PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS, INDEPENDENTEMENTE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, POR FORÇA DO ART. 779, I, DO CPC. A INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NÃO SE CONFUNDE COM ATO DE CONSTRIÇÃO, MAS CONSTITUI PRESSUPOSTO PROCESSUAL INDISPENSÁVEL À VALIDADE DA EXECUÇÃO, CONFORME CONSOLIDADO PELO STJ NO RESP N. 1.929.926/SP. A PRESENÇA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EMPRESA PÚBLICA FEDERAL, ATRAI A COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL, NOS TERMOS DO ART. 109, I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. AGRAVO PROVIDO PARA DETERMINAR A IMEDIATA INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO E A REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA FEDERAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Segundo Grau, AI 4020895-40.2025.8.26.0000, 23ª Câmara de Direito Privado, Relator EMÍLIO MIGLIANO NETO, D.E. 10/02/2026) destaquei. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DESPESAS CONDOMINIAIS). INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE, COM DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto pela parte exequente contra decisão pela qual indeferido pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo de execução de título extrajudicial referente a débitos condominiais, sob o fundamento de que a propriedade fiduciária não havia sido consolidada e de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recairia sobre o possuidor direto do imóvel. 2. A parte agravante defende a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de despesas condominiais, conforme jurisprudência do C. STJ acerca da possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que integre a execução. II. Questão em discussão 3. As questões em discussão consistem em saber se: (i) é possível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos condominiais; e (ii) em caso positivo, tal inclusão enseja o deslocamento da competência para a Justiça Federal. III. Razões de decidir 4. Conforme entendimento atual do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ), é possível a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária para pagamento de dívida condominial, em razão da natureza propter rem (em razão da coisa) da obrigação. Exige-se, contudo, a citação do credor fiduciário para integrar a execução, conferindo-lhe a faculdade de quitar o débito e exercer direito de regresso contra o devedor fiduciante. 5. Postas essas premissas, é pertinente e relevante a integração do credor fiduciário ao polo passivo, pois sua ausência pode inviabilizar a penhora do próprio imóvel e restringir a eficácia da execução, limitando a constrição aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 6. A inclusão da Caixa Econômica Federal (CEF), empresa pública federal, no polo passivo da execução, impõe o deslocamento da competência para a Justiça Federal, conforme art. 109, I, da CF/1988 e Súmula 150 do STJ. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo de instrumento provido para determinar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução e o envio dos autos à Justiça Federal. Teses de julgamento: 1. É admissível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos condominiais, dada a natureza propter rem (em razão da coisa) da obrigação e a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente. 2. A inclusão da Caixa Econômica Federal na demanda impõe o deslocamento da competência para a Justiça Federal. _______ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CC, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; STJ, REsp 1.929.926/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Relator p/Acórdão Ministro Raul Araujo, 2ª Seção, j. 12.03.2025, DJe 27.05.2025; STJ, REsp 2.237.090/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03.11.2025, DJe 06.11.2025; STJ, AREsp 2.759.361/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 25.08.2025, DJe 28.08.2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; STJ, Súmula 150; TJSP, Agravo de Instrumento 2296796-64.2025.8.26.0000, Relator Des. Hugo Crepaldi, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 31/10/2025; TJSP, Agravo de Instrumento 2210412-98.2025.8.26.0000, Relator Des. Gilson Delgado Miranda, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 13/10/2025. (Segundo Grau, AI 4014884-92.2025.8.26.0000, 31ª Câmara de Direito Privado, Relator ADILSON DE ARAUJO, D.E. 08/01/2026) destaquei. Sendo assim, defiro o pedido de retificação e ampliação da penhora para que incida sobre apropriedade do imóvel de matrícula nº 102.632 do CRI de São Vicente/SP (fls.19/26). Em consequência, determino a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF)no polo passivo desta execução. Providencie esta z.serventia a inclusão necessária junto aos registros competentes. Por conseguinte, declino da competência e determino a redistribuição destes autos a uma das Varas daJustiça Federal da Subseção Judiciária de Santos/SP, com as cautelas de estilo. Torno sem efeito a decisão de fl. 525. Preclusa a presente decisão, cumpra-se. Intime-se. - ADV: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA (OAB 132648/SP), SANDRA LARA CASTRO (OAB 195467/SP), ALLAN CRISTIAN SILVA (OAB 307209/SP), IRINEU BERTHO NETO (OAB 448939/SP)