Execução de Título Extrajudicial 1032656-23.2019.8.26.0100 - TJSP

Execução de Título Extrajudicial 1032656-23.2019.8.26.0100 - TJSP | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1032656-23.2019.8.26.0100/SP EXEQUENTE: CAMPEAO CONSTRUC CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): DENNYS ROMAN (OAB SP226921) EXECUTADO: PEQUETITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): LAURA MATTE CAUDURO GUIMARAES (OAB RS107798) ADVOGADO(A): LIVIA VISNEVSKI TEIXEIRA (OAB SP183415) DESPACHO/DECISÃO Evento 285: Ciente. Providencie a Serventia a intimação do leiloeiro, conforme o determinado na sentença proferida. Após, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. Intime-se.

01/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1032656-23.2019.8.26.0100/SP RELATOR: BAIARDO DE BRITO PEREIRA JUNIOR EXEQUENTE: CAMPEAO CONSTRUC CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): DENNYS ROMAN (OAB SP226921) EXECUTADO: PEQUETITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): LAURA MATTE CAUDURO GUIMARAES (OAB RS107798) ADVOGADO(A): LIVIA VISNEVSKI TEIXEIRA (OAB SP183415) ATO ORDINATÓRIO Intimação realizada no sistema eproc. O ato refere-se ao seguinte evento: Evento 277 - 14/05/2026 - Expedição de ofício

15/05/2026, 00:00

Petição

27/04/2026, 17:30

Confirmada

27/04/2026, 00:00

Publicação

22/04/2026, 05:34

Confirmada

17/04/2026, 23:59

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

17/04/2026, 10:13

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1032656-23.2019.8.26.0100/SP EXEQUENTE: CAMPEAO CONSTRUC CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): DENNYS ROMAN (OAB SP226921) EXECUTADO: PEQUETITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): LAURA MATTE CAUDURO GUIMARAES (OAB RS107798) ADVOGADO(A): LIVIA VISNEVSKI TEIXEIRA (OAB SP183415) INTERESSADO: CONDOMINIO ATRIUM XV ADVOGADO(A): OLIVAR LORENA VITALE JUNIOR SENTENÇA Homologo, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, o acordo celebrado entre as partes. Em consequência, julgo extinto o processo de execução de título extrajudicial, nos termos do artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil.

17/04/2026, 00:00

Expedida/certificada

16/04/2026, 15:51

Conclusão (para julgamento)

15/04/2026, 15:42

Petição

13/04/2026, 13:58

Publicação

10/04/2026, 03:43

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

09/04/2026, 02:41

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1032656-23.2019.8.26.0100/SP EXEQUENTE: CAMPEAO CONSTRUC CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): DENNYS ROMAN (OAB SP226921) EXECUTADO: PEQUETITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): LAURA MATTE CAUDURO GUIMARAES (OAB RS107798) ADVOGADO(A): LIVIA VISNEVSKI TEIXEIRA (OAB SP183415) INTERESSADO: CONDOMINIO ATRIUM XV ADVOGADO(A): OLIVAR LORENA VITALE JUNIOR DESPACHO/DECISÃO Considerando que as partes informaram a celebração de acordo, deverão apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, a respectiva minuta devidamente assinada, para fins de homologação e consequente extinção do feito, diante da satisfação do crédito exequendo (evento 251).

09/04/2026, 00:00

Expedida/certificada

07/04/2026, 17:00

Documentos

DESPACHO/DECISÃO

•01/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1032656-23.2019.8.26.0100/SP EXEQUENTE: CAMPEAO CONSTRUC CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): DENNYS ROMAN (OAB SP226921) EXECUTADO: PEQUETITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): LAURA MATTE CAUDURO GUIMARAES (OAB RS107798) ADVOGADO(A): LIVIA VISNEVSKI TEIXEIRA (OAB SP183415) DESPACHO/DECISÃO Vistos. A presente decisão tem por objeto dar seguimento à marcha processual da Execução de Título Extrajudicial, que se arrasta por longo período, promovida por CAMPEÃO CONSTRUC CONSTRUTORA LTDA. em desfavor de PEQUETITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., visando a satisfação do crédito representado por duplicatas, cujo montante atualizado perfaz a quantia de R$ 945.715,77 (novecentos e quarenta e cinco mil, setecentos e quinze reais e setenta e sete centavos), conforme planilha de cálculo acostada (Event 231, DOCUMENTO 2), com data-base em 15 de janeiro de 2026. I. HISTÓRICO DA EXECUÇÃO E DA PENHORA DO BEM IMÓVEL O feito teve início com a Execução do título extrajudicial em 2019, buscando a satisfação de crédito oriundo de duplicatas impagas. Após diversas diligências infrutíferas na busca por bens e ativos financeiros da Executada, resultando, inclusive, na rejeição de Exceção de Pré-Executividade oposta pela Executada e na interposição de recursos que confirmaram a higidez do título, foi determinada a penhora do imóvel de propriedade da Executada, a Matrícula nº 193.358 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, um terreno onde estava sendo implantado o empreendimento imobiliário "ATRIUM XV". A penhora foi devidamente formalizada, consoante a Certidão de Penhora (Event 140, DOCUMENTACAO303 e 304), e averbada na matrícula do bem (Av. 16, Event 154), o que conferiu publicidade e eficácia ao ato constritivo. Posteriormente, o Exequente, cumprindo determinação anterior, trouxe aos autos duas avaliações mercadológicas independentes do imóvel, contratadas por seu patrono, que atestaram o valor do bem em R$ 27.600.000,00 (vinte e sete milhões e seiscentos mil reais) e R$ 31.120.000,00 (trinta e um milhões, cento e vinte mil reais), ambas com data-base em meados de 2023. II. TENTATIVAS DE PRACEAMENTO E A CONTROVÉRSIA SOBRE O VALOR DE AVALIAÇÃO Em novembro de 2024, diante do pedido de avaliação judicial e praceamento do bem, este Douto Juízo houve por bem nomear perito de confiança, o Sr. Ingo Jürgen Giuliano Scorciapino, para realizar a avaliação oficial do bem (Event 155). Contudo, a nomeação restou prejudicada ante a ausência de manifestação dele quanto à aceitação e estimativa de honorários (Event 158). Em sequência, o Exequente, visando dar celeridade ao feito e reconhecendo a expertise das avaliações trazidas pela própria Executada e pelo Terceiro Interessado, manifestou expressa aceitação aos laudos de avaliação extrajudiciais já acostados aos autos (Event 168). A Executada, por sua vez, foi intimada a se manifestar sobre os laudos (Event 170) e, de forma surpreendente, apresentou manifesta discordância (Event 200), impugnando os laudos e requerendo que a avaliação fosse realizada por Oficial de Justiça, nos termos do artigo 870 do Código de Processo Civil, em uma nítida tentativa de procrastinar o andamento da execução, dado o lapso temporal e a complexidade do ativo constrito. III. INTERVENÇÃO DO TERCEIRO INTERESSADO E O PEDIDO DE SUSPENSÃO No curso do processo, interveio a COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES DO EMPREENDIMENTO ATRIUM XV, na condição de Terceiro Interessado, trazendo aos autos uma série de documentos (fls. 605/1188, Event 159/PET326, entre outros) e informações que demonstraram a alta complexidade da situação do imóvel penhorado, que se encontra sob o regime do Patrimônio de Afetação, previsto na Lei nº 4.591/64. A Executada e a Comissão articularam um pedido de suspensão do processo (Event 165), alegando a existência de prejudicialidade externa em razão de outra demanda judicial (Ação Declaratória nº 1142882-90.2022.8.26.0100) que discute a responsabilidade pelas dívidas e a liquidação do Patrimônio de Afetação. Este pedido de suspensão foi, inicialmente, rechaçado por este Juízo (Event 170). Não obstante, a despeito do indeferimento inicial, foi posteriormente deferida uma suspensão de 60 (sessenta) dias, a pedido do Exequente, visando a tentativa de composição amigável (Event 204 e Event 212). Encerrado o prazo da suspensão, o Exequente peticionou (Event 218) informando o insucesso das negociações, reiterando o pedido de praceamento do bem com a homologação dos laudos já anexados. O Terceiro Interessado (Comissão) concordou com o praceamento (Event 226), mas ressalvou a necessidade de retenção do saldo remanescente nos autos para posterior liberação em seu favor, conforme a lei de regência do Patrimônio de Afetação. IV. SITUAÇÃO ATUAL E O REQUERIMENTO DE PROSSEGUIMENTO No presente momento, a Executada manteve-se inerte, e o Exequente, mais uma vez, peticionou (Event 231), insistindo na homologação dos laudos de avaliação já existentes e na imediata determinação do praceamento do imóvel penhorado, sob pena de protelação indefinida da execução, que já ultrapassa sete anos. É o relato que se considera necessário para a devida compreensão das questões pendentes de deliberação. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA A análise das questões levantadas e a superação dos obstáculos processuais pendentes revelam a necessidade de conferir efetividade à tutela jurisdicional executiva, ponderando os princípios da celeridade, da economia processual e a disciplina normativa específica aplicável ao bem constrito, qual seja, o regime do Patrimônio de Afetação. I. DA LEGITIMIDADE DA SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO (PREJUDICIALIDADE EXTERNA) A Executada PEQUETITA requereu a suspensão do presente feito (Event 165), sob a alegação de que a Ação Declaratória nº 1142882-90.2022.8.26.0100, em trâmite perante a 10ª Vara Cível do Foro Central, constitui questão prejudicial externa (Art. 313, V, 'a', c/c Art. 921, I, do CPC), por discutir a responsabilidade pelo débito exequendo, que se alega ser do Patrimônio de Afetação e, portanto, de responsabilidade da Comissão de Representantes dos Adquirentes, que sucedeu a Incorporadora destituída. Em que pesem as extensas e detalhadas argumentações expendidas pela Executada, a pretensão de suspensão não encontra amparo suficiente para obstar o curso desta execução. O crédito aqui perseguido pela Exequente refere-se a uma dívida da Incorporação, que possui natureza propter rem em relação ao Patrimônio de Afetação, na medida em que a Lei nº 4.591/64, em seu Art. 31-F, § 11, determina que, ao assumir a continuidade (ou a liquidação, por analogia) da obra, a Comissão de Adquirentes fica sub-rogada nos encargos relativos à incorporação. Contudo, o Exequente é, inegavelmente, um credor da incorporação. Ademais, a Lei nº 4.591/64 estabelece critérios claros de satisfação dos credores em caso de liquidação do Patrimônio de Afetação (Art. 43, inciso VII), onde as dívidas do Patrimônio de Afetação possuem expressa prioridade de pagamento frente ao reembolso dos adquirentes e à devolução do saldo ao proprietário do terreno (Executada Pequetita). O crédito do Exequente, por ser originário da própria relação da Incorporação Imobiliária, possui inegável vinculação com o Patrimônio de Afetação. Dessa forma, independentemente do resultado da Ação Declaratória quanto à oponibilidade do contrato entre Pequetita e Carrot, ou da responsabilização final entre a Executada e a Comissão, a prioridade do pagamento da dívida da Incorporação subsiste. O prosseguimento desta execução não inviabiliza a discussão da responsabilidade final na Ação Declaratória, mas garante a efetividade da tutela executiva do credor da Incorporação. A liquidação do bem apenas converterá o ativo (imóvel) em valor monetário, cuja destinação do excedente à dívida será discutida na sequência, como de direito. Reitera-se, portanto, a desnecessidade de sobrestamento do feito, confirmando-se o indeferimento proferido em fls. 1360/1365 (Event 170). II. DA VALIDADE DAS AVALIAÇÕES E A DISPENSABILIDADE DE NOVA PERÍCIA JUDICIAL A Execução, após a rejeição da arguição de prejudicialidade externa, encontra-se pronta para o praceamento do bem, restando pendente apenas a formal homologação do valor de avaliação e a determinação da venda judicial. II.1. DO DEVER DE LEALDADE E DA PRECLUSÃO DA DISCUSSÃO SOBRE AVALIAÇÃO Conforme demonstrado no relatório, o imóvel penhorado é um terreno complexo (imóvel misto em área nobre de São Paulo, sujeito a regime especial de afetação e regras urbanísticas peculiares, como a aquisição de CEPACs), avaliado em quantia consideravelmente superior ao débito exequendo (cerca de R$ 27 milhões contra um débito de R$ 945 mil). Em razão da natureza do bem e de sua complexidade, o Exequente, de forma diligente e em adesão à celeridade processual, manifestou concordância com as avaliações de mercado apresentadas pela Executada (Pequetita) e pela Terceira Interessada (Comissão) em fls. 827/866 e 867/916, promovidas por profissionais especializados e que atestam a expertise e a densidade técnica necessárias, em valores que, por serem diversos, demonstram a seriedade do trabalho e o rigor técnico empregado. Embora intimada para se manifestar sobre os laudos aceitos pelo Exequente (Event 170), a Executada Pequetita se limitou a apresentar uma singela petição (Event 200) onde, sem apontar qualquer vício ou erro metodológico nos laudos técnicos já existentes, se opõe a eles genericamente e requer que a avaliação seja realizada por Oficial de Justiça, nos termos do caput do Artigo 870 do Código de Processo Civil. Tal conduta da Executada, desprovida de fundamentação técnica que abale as avaliações já realizadas e apresentadas, revela-se meramente protelatória. A complexidade do imóvel, que envolve não apenas o valor do terreno, mas a aferição do valor das benfeitorias inacabadas e a análise do potencial construtivo, sujeita às regras da Operação Urbana Consorciada Faria Lima e da aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), exige conhecimentos especializados, o que, por força do parágrafo único do Artigo 870 do Código de Processo Civil, afasta a possibilidade de simples avaliação por Oficial de Justiça. Ademais, a discrepância abissal entre o valor de avaliação (na casa dos milhões) e o valor do débito (na casa dos milhares), além da concordância do credor com o menor dos laudos apresentados, torna a diligência de nova avaliação um ato desnecessário e contrário à efetividade da execução. A discordância da Executada, apresentada de forma inerte e sem fundamento, não pode prevalecer sobre os princípios da economia e da celeridade processual. II.2. DA HOMOLOGAÇÃO DO VALOR E A ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO EXEQUENDO Considerando, portanto, a qualidade técnica dos laudos apresentados, a concordância do Exequente (credor) em aceitar a avaliação mais conservadora (R$ 27.600.000,00), e a ausência de impugnação específica e fundamentada da Executada, HOMOLOGO a avaliação do imóvel objeto da matrícula nº 193.358 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, fixando o valor para fins de praceamento em R$ 27.600.000,00 (vinte e sete milhões e seiscentos mil reais), valor que deverá ser atualizado monetariamente a partir da data de sua elaboração (maio de 2023) pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O débito exequendo, por sua vez, deve ser considerado no valor atualizado de R$ 945.715,77 (novecentos e quarenta e cinco mil, setecentos e quinze reais e setenta e sete centavos), com data-base em 15 de janeiro de 2026 (Event 231). III. DO PRACEAMENTO DO BEM IMÓVEL E A ORDEM DE PREFERÊNCIA DO CRÉDITO EXEQUENDO Sendo a avaliação homologada e o imóvel suficiente para a satisfação da execução, impõe-se a imediata determinação para o praceamento do bem, em observância ao Art. 879, II, do Código de Processo Civil. III.1. DA NATUREZA DO CRÉDITO E O REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO O imóvel penhorado está sujeito ao regime especial do Patrimônio de Afetação, instituído pela Lei nº 4.591/64 (Art. 31-A e seguintes), o que lhe confere proteção e vinculação a obrigações específicas da incorporação. O crédito do Exequente, decorrente da prestação de serviços ou fornecimento de materiais para a obra (dívida da Incorporação), integra as obrigações do Patrimônio de Afetação e, portanto, possui preferência para satisfação perante o produto da alienação do bem. A Comissão de Representantes dos Adquirentes, na qualidade de Terceira Interessada e gestora dos ativos remanescentes do Patrimônio de Afetação, manifestou concordância com o praceamento (Event 226), mas requereu que o saldo remanescente, após o pagamento da Execução, seja revertido à sua posse, dado seu papel na liquidação do Patrimônio de Afetação. III.2. DA DESTINAÇÃO DO PRODUTO DA ALIENAÇÃO A venda judicial de bem sujeito ao Patrimônio de Afetação e posterior destinação do saldo devem seguir a regra especial prevista na Lei nº 4.591/64, notadamente o Art. 43, inciso VII. A ordem de pagamento é clara: Primeiro, o pagamento das dívidas do Patrimônio de Afetação (o que inclui o crédito do Exequente, que é credor da Incorporação); Segundo, o reembolso dos aportes efetuados pelos adquirentes (membros da Comissão); Terceiro, a entrega ao proprietário do terreno (a Executada Pequetita) da quantia que lhe couber, nos termos do Art. 40 da Lei nº 4.591/64, ou o saldo remanescente (Art. 43, VII, in fine). Considerando que o valor da avaliação homologada (R$ 27.600.000,00) é significativamente superior ao valor da execução (R$ 945.715,77), haverá um saldo substancial remanescente. Este saldo não pode ser imediatamente liberado à Executada ou à Comissão sem o devido processamento da liquidação dos ativos do Patrimônio de Afetação, que, como consta dos autos, é objeto de discussão em outra demanda judicial (Ação Declaratória nº 1142882-90.2022.8.26.0100). Portanto, a solução que melhor se coaduna com a lei especial e com a prudência processual é garantir, de imediato, a satisfação do crédito do Exequente, e, quanto ao saldo excedente, depositá-lo em conta judicial vinculada ao presente processo, onde a Executada ou o Terceiro Interessado (Comissão) poderão, futuramente, requerer seu levantamento ou rateio, comprovando sua prioridade e legitimidade nas vias próprias. DISPOSITIVO Ante o exposto e considerando o que mais dos autos consta, DECIDO: I. REJEITAR a genérica impugnação da Executada (Event 200) quanto à avaliação do imóvel penhorado, por preclusão e absoluta carência de fundamentação técnica e legal, e em virtude da complexidade do bem que afasta a incidência do caput do Art. 870 do Código de Processo Civil. II. HOMOLOGAR a avaliação do imóvel objeto da matrícula nº 193.358 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, fixando o valor para fins de praceamento em R$ 27.600.000,00 (vinte e sete milhões e seiscentos mil reais), a ser atualizado monetariamente a partir de maio de 2023, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. III. DETERMINAR o prosseguimento da execução mediante a alienação judicial do bem imóvel penhorado (Art. 879, II, do CPC). IV. NOMEAR o Leiloeiro Público Oficial JOSÉ ROBERTO NEVES AMORIM - JUCESP 1106 - (WWW.D1LANCE.COM.BR - [email protected]) para a realização do leilão eletrônico, o qual deverá ser intimado pelo e-mail [email protected], a ser conduzido nos termos do Art. 881 e seguintes do Código de Processo Civil e demais normas pertinentes do E. Tribunal de Justiça. V. FIXAR o valor da execução em R$ 945.715,77 (novecentos e quarenta e cinco mil, setecentos e quinze reais e setenta e sete centavos), atualizado até 15 de janeiro de 2026, devendo o Exequente apresentar nova planilha de atualização na data da expedição do edital de leilão. VI. DETERMINAR que, após a realização do leilão e a devida satisfação do crédito do Exequente, o saldo remanescente do produto da alienação seja integralmente depositado em conta judicial remunerada, vinculada a este processo, ficando à disposição do Juízo para futura deliberação sobre sua destinação, a ser feita após a comprovação dos direitos de prioridade, nos termos do Art. 43, VII, da Lei nº 4.591/64, e em observância ao resultado da Ação Declaratória nº 1142882-90.2022.8.26.0100. VII. INTIMAR a Executada e o Terceiro Interessado (Comissão) desta decisão, inclusive para ciência da homologação do valor e da determinação de praceamento. VIII. INTIMAR o Exequente para que, no prazo de 10 (dez) dias, apresente a minuta de edital de leilão, conforme modelo do Manual do Tribunal de Justiça.

26/01/2026, 00:00

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Advogados / Representantes(8)

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