Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - Processo 1016633-65.2020.8.26.0100 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Edificio Colmeia - Alexandre Ilias Bernabé Alexandridis - - Gabrielle Haydee Tsoulfas Alexandridis - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - Cristiano Alberto dos Santos (Jucesp 1049) - Prefeitura do Municipio de São Paulo - Edu Monteiro Junior -
Trata-se de execução de título extrajudicial movida pelo Condomínio Edifício Colmeia contra Alexandre Ilias Bernabé Alexandridis e Gabrielle Haydée Tsoulfas Alexandridis, visando o recebimento de despesas condominiais. O Condomínio Exequente requereu a substituição dos executados no polo passivo da demanda pela Caixa Econômica Federal, em razão da consolidação da propriedade do imóvel gerador dos débitos em favor da referida instituição financeira (fls. 633/634). A Caixa Econômica Federal apresentou impugnação à manifestação (fls. 655/662), alegando, em síntese, não ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais vencidas antes da consolidação da propriedade e antes de sua imissão na posse do bem. Fundamentou sua defesa no artigo 1.336 do Código Civil, no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, no parágrafo único do artigo 1.368-B do Código Civil e no § 8º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, os quais vinculam a responsabilidade da instituição financeira à data da imissão na posse. Subsidiariamente, suscitou a preliminar de incompetência da Justiça Estadual. O Condomínio Exequente, por sua vez, manifestou-se sobre a impugnação (fls. 695/699), reiterando que a Caixa tem conhecimento da inadimplência desde 2021, que houve a averbação da penhora dos direitos de aquisição e que a própria CEF noticiou a consolidação da propriedade. Apontou a inércia da Caixa em promover o leilão do imóvel após a consolidação e em comprovar a ausência de imissão na posse. Destacou a natureza propter rem das obrigações condominiais, que aderem ao próprio bem e acompanham as modificações de sua titularidade, e invocou o artigo 1.334, § 2º, do Código Civil, além de precedentes do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1440780/RJ) e do Tribunal de Justiça do Paraná. Passo a decidir. A controvérsia reside na responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais após a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, mas antes da efetiva imissão na posse. É incontroverso que as despesas condominiais possuem natureza jurídica propter rem. Isso significa que a obrigação de pagar acompanha o bem, vinculando-se à titularidade do direito real sobre ele. O inadimplemento dessas obrigações compromete a saúde financeira do condomínio, onerando a coletividade de condôminos. Os artigos 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil e 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, citados pela Caixa Econômica Federal, estabelecem que o credor fiduciário que se torna proprietário pleno do bem responde pelas despesas condominiais a partir da data em que for imitido na posse direta. Contudo, essa regra deve ser interpretada em conjunto com a natureza propter rem da obrigação e o momento da consolidação da propriedade. A consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, no caso a Caixa Econômica Federal, implica a aquisição da propriedade plena do imóvel. A partir desse momento, a instituição financeira deixa de ser mera credora com garantia fiduciária e passa a ser a proprietária do bem. A imissão na posse, embora relevante para a delimitação de certas responsabilidades, não pode ser utilizada como escudo para obstar o pagamento de dívidas que aderem à própria coisa e que comprometem a sua manutenção e a subsistência do condomínio. É de se notar a inércia da Caixa Econômica Federal em dar o devido prosseguimento aos procedimentos de alienação do imóvel após a consolidação, conforme o artigo 27 do Lei nº 9.514/1997, ou de providenciar sua imissão na posse, situação que não pode penalizar o condomínio credor. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal decorre da sua condição de titular do domínio pleno após a consolidação da propriedade, independentemente da efetiva imissão na posse, sobretudo considerando que o condomínio tem o direito de buscar a satisfação de seu crédito contra o atual proprietário. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução de débitos condominiais. Respeitável decisão que indeferiu a inclusão da credora fiduciária após a consolidação de propriedade. Insurgência do condomínio exequente. Débito condominial que possui natureza "propter rem", de modo que havendo operado a consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, as cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à consolidação, aderem ao imóvel, conforme artigo 1.345 do Código Civil. A consolidação da propriedade no curso do processo, pela credora fiduciária, a coloca como sucessora dos devedores originais, estando, portanto, legitimada para sucede-los na responsabilidade pelo cumprimento da obrigação (artigo 109 § 3º, do Código de Processo Civil). Particularidade que autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo. Adquirente que nos termos do artigo 1.345 do Código Civil responde pelo débito do antecessor. AGRAVO PROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22984031520258260000 Piracicaba, Relator.: Dario Gayoso, Data de Julgamento: 14/11/2025, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2025) Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Débito condominial possui natureza propter rem, a qual vincula quem for titular do direito sobre a coisa, motivo pelo qual, ainda que se tenha operado a consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, as cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à consolidação, aderem ao imóvel. Resolução do contrato entre as partes não pode prejudicar o condomínio, de modo que a proprietária fiduciária, ao consolidar a propriedade em seu nome, passa a responder por todos os direitos e obrigações do imóvel, incluindo, evidentemente, os débitos condominiais pelo seu caráter propter rem. O produto da alienação judicial da coisa deve prestar-se sucessivamente à satisfação do crédito condominial e, o saldo remanescente, ao repasse para os titulares do direito, concorrendo a credora fiduciária e o devedor fiduciante, na medida das responsabilidades decorrentes do contrato de alienação fiduciária, ainda existentes. Natureza da dívida e prevalência dos interesses do condomínio sobre os direitos da Instituição Financeira. É cabível a constrição do imóvel. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2016121-69.2023.8.26.0000 São Bernardo do Campo, Relator.: Luis Roberto Reuter Torro, Data de Julgamento: 20/07/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/07/2023) A manifestação da Caixa Econômica Federal, portanto, não procede. Reconheço a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo desta execução de despesas condominiais, em substituição aos executados originais. Com o ingresso da Caixa Econômica Federal no feito, acolho a preliminar de incompetência da Justiça Estadual suscitada pela Caixa Econômica Federal. A competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da Constituição Federal, requer que o interesse da União, de entidade autárquica ou de empresa pública federal seja direto e próprio da lide, o que se verifica na hipótese de dívidas condominiais. Nesse sentido: Agravo de instrumento. Cobrança de despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (CEF). Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária devidamente registrada na matrícula do imóvel. Inclusão da atual proprietária do bem no polo passivo da lide. Possibilidade. Obrigação propter rem. Sucessores da titularidade dominial sujeitos aos efeitos da sentença. Aplicação do art. 109, § 3º, do Código de Processo Civil. Inclusão de empresa pública federal no polo passivo que enseja o deslocamento da competência para a Justiça Federal. Precedentes recentes do C. STJ. Decisão reformada. Recurso provido. (TJ-SP 22544039520238260000 Mogi das Cruzes, Relator.: Walter Exner, Data de Julgamento: 13/11/2023, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2023)
Ante o exposto, defiro o pedido de substituição do polo passivo da ação para que nele figure a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e determino a remessa dos autos à Justiça Federal. Ao Distribuidor. - ADV: EDU MONTEIRO JUNIOR (OAB 98688/SP), GABRIELLE HAYDEE TSOULFAS ALEXANDRIDIS (OAB 187540/SP), GABRIELLE HAYDEE TSOULFAS ALEXANDRIDIS (OAB 187540/SP), FABIANA TORRES DE AGUIAR ARAÚJO (OAB 299252/SP), RENE FRANCISCO LOPES (OAB 217530/SP), ISAC CHAPIRA TEPERMAN (OAB 24483/SP), HELENA LUISA FAINGEZICHT (OAB 95803/SP), GIZA HELENA COELHO (OAB 166349/SP), BRUNO CEZAR ALVES XAVIER (OAB 440687/SP), ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA (OAB 504796/SP)