Publicacao/Comunicacao
Intimação - ato ordinatório
ATO ORDINATÓRIO
Intimação - Processo 1008691-85.2021.8.26.0604 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Residencial Lindoia - Luana Pires Constante - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF - Fls. 247/255: A executada apresentou peça intitulada Embargos à Execução, a qual, diante da ausência de garantia do juízo, foi recebida como exceção de pré-executividade, conforme ato ordinatório de fl. 460. Intimada, a parte exequente manifestou-se à fl. 463, sustentando a inadequação da via eleita e afirmando que as alegações da executada deveriam ser deduzidas por meio de embargos à execução. É o relatório. Decido. A exceção de pré-executividade constitui medida de caráter excepcional, admissível apenas para o conhecimento de matérias de ordem pública ou cognoscíveis de ofício, desde que não demandem dilação probatória. No caso dos autos, verifica-se que a executada, embora tenha buscado discutir a exigibilidade e o valor do crédito exequendo, deixou de observar requisito essencial para o manejo dos embargos à execução, consistente na prévia garantia do juízo, nos termos do art. 914 do Código de Processo Civil, razão pela qual correta sua recepção como exceção de pré-executividade. Entretanto, as alegações apresentadas não se compatibilizam com a via eleita. A executada sustenta, em síntese, excesso de execução, cobrança de juros abusivos, aplicação indevida de encargos e necessidade de recálculo do débito. Ocorre que a verificação de eventual excesso, sobretudo em hipóteses que envolvem análise de evolução da dívida, incidência de encargos contratuais e critérios de atualização monetária, demanda exame aprofundado de elementos probatórios, o que não se admite na estreita via da exceção de pré-executividade. Com efeito, a jurisprudência é firme no sentido de que a alegação de excesso de execução somente pode ser apreciada nessa via quando demonstrada de plano, mediante prova pré-constituída inequívoca, o que não se verifica na hipótese. Ao contrário, a pretensão deduzida requer análise técnica de cálculos e documentos, providência que deve ser veiculada por meio de embargos à execução, instrumento processual adequado para a ampla discussão da matéria, desde que previamente garantido o juízo. No que tange à alegação de impenhorabilidade do imóvel, igualmente não há como acolhê-la. As dívidas condominiais constituem exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90, não havendo demonstração inequívoca de circunstância capaz de afastar, neste momento, tal entendimento. Dessa forma, ausente matéria de ordem pública apta a ser conhecida de plano e evidenciada a necessidade de dilação probatória para apreciação das teses defensivas, impõe-se a rejeição da exceção de pré-executividade.
Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade, prosseguindo-se a execução em seus ulteriores termos. Em sintonia com o despacho de fl. 244, considerando que não houve a averbação da quitação na matrícula do imóvel (fls. 457/459), mantém-se a penhora sobre os direitos que o executado possui. Diante do desinteresse da CEF quanto à penhora dos direitos, ante a liquidação informada (fl. 228), excluam-na do cadastro de partes, após a publicação desta decisão. Quanto ao mais, diante da informação de que o imóvel já se encontra liquidado, tais direitos equivalem, na prática, ao valor integral do bem, uma vez que o arrematante não terá qualquer obrigação perante o credor fiduciário que notificou a quitação, nos termos do art. 25, §1º e §2º, da Lei nº 9.514/97. O futuro arrematante poderá, se necessário, buscar diretamente o credor fiduciário para a emissão oportuna do termo de quitação. Entretanto, a fim de i- evitar prejuízo desproporcional ao executado, considerando que o valor do imóvel certamente supera o montante da garantia fiduciária, ii - evitar o enriquecimento indevido do arrematante e iii- assegurar que o bem seja vendido por valor justo de mercado, o imóvel deverá ser objeto de avaliação prévia, nos termos do art. 870, e seguintes do Código de Processo Civil. Diante disso, determino ao exequente que junte aos autos três avaliações de imóveis semelhantes, realizadas por corretores, considerando apartamentos à venda na mesma localidade ou proximidade, no prazo de 15 (quinze) dias. Por esta razão, fica indeferido eventual pedido de avaliação por Oficial de Justiça. Cumpra-se na íntegra a decisão de fls. 143/144 e, caso ainda não o feito, no mesmo prazo, junte o exequente pesquisa junto aos órgãos administrativos a respeito da existência de débitos ou restrições de natureza fiscal, bem como planilha atualizada do débito. Após a juntada das avaliações, intime-se a executada para se manifestar, e, oportunamente, voltem os autos conclusos para a estimativa do valor do imóvel, nomeação de leiloeiro e início dos atos expropriatórios, observando-se a opção feita pelo exequente à fl. 158. - ADV: BARBARA CRISTINA DE MELLO (OAB 484648/SP), BARBARA CRISTINA DE MELLO (OAB 484648/SP), GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI (OAB 163607/SP), EDUARDO BEZERRA LEITE JUNIOR (OAB 445700/SP)