Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - Processo 1001888-41.2025.8.26.0024 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Eder Ribeiro da Silva - - Talita Sesto dos Reis Silva - Wgs 02 Empreendimentos Imobiliários Ltda - - Wam Multipropriedade Paticipações S/A -
Vistos. I - RELATÓRIO EDER RIBEIRO DA SILVA e TALITA SESTO DOS REIS SILVA ajuizaram ação de rescisão contratual c.c pedido de restituição de valores pagos e pedido de tutela de urgência em face de WGS 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, FORTE SECURITIZADORA S/A e WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S/A. Narram que celebraram em 29/07/2023 contrato particular de promessa de venda e compra de unidade imobiliária em regime de multipropriedade para aquisição de fração ideal do apartamento 603, pavimento 06, cota 08, Bloco C, do empreendimento Solar das Águas Park Resort. Afirmam que efetuaram o pagamento a título de entrada do valor de R$ 12.379,00, além das parcelas da unidade no valor correspondente a R$ 11.981,33, totalizando R$ 24.360,33. Asseveram que se arrependeram do negócio jurídico celebrado. Argumentam que a previsão de retenção de 50% dos valores pagos, assim como da taxa de fruição como proposto contratualmente são abusivas. Requer a procedência do pedido para declarar a rescisão do contrato com a fixação do percentual de desconto em 20% dos valores pagos. Juntou documentos (fls. 12/46). Manifestação dos autores pela exclusão da ré Forte Securitizadora S/A do polo passivo (fls. 59). Recebida a inicial, foi determinada a exclusão da ré Forte Securitizadora S/A do polo passivo, deferido o pedido de antecipação de tutela para suspensão da cobrança das parcelas vincendas e não inclusão do nome da parte autora em cadastro de devedores (fls. 60/62). As requeridas foram citadas (fls. 75 e 78). A requerida Wam Multipropriedade Participações S/A apresentou contestação (fls. 79/98). Em preliminar, alega incompetência territorial, diante da previsão do foro de eleição; e ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta ausência de responsabilidade solidária. Aduz que não há qualquer vício ou nulidade no contrato a justificar a revisão das cláusulas contratuais. Acrescenta que deve ser observada a Lei n. 13.786/18, tendo em vista que o contrato foi celebrado sob sua vigência e submetido ao patrimônio de afetação, de modo que cabível a retenção da integralidade da comissão de corretagem, o desconto de 50% do valor pago e a cobrança da taxa de fruição. Requer a improcedência. Juntou documentos (fls. 99/150). A corré WGS 02 Empreendimentos Imobiliários LTDA apresentou contestação às fls. 151/161. Alega que os autores não comprovaram a onerosidade excessiva do contrato ou o inadimplemento contratual da ré a justificar o pedido de rescisão contratual. Aduz que o contrato foi intermediado pela corretora imobiliária WAM Comercialização S/A, a qual recebeu a comissão de corretagem. Assevera que deve ser observado o art. 67-A da Lei 4.591/64 e as cláusulas contratuais, ou seja, dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem e da cláusula penal que estabelece o desconto de 50% do valor pago, além de juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença. Requer a improcedência. Juntou documentos (fls. 162/200). Houve réplica (fls. 204/212). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes postularam pelo julgamento antecipado da lide (fls. 218, 219 e 220). É o relatório. Decido. II FUNDAMENTAÇÃO Considerando que a relação entre as partes é nitidamente de consumo, a regra de competência territorial do foro do domicílio do consumidor é absoluta (art. 101, I, CDC), proveniente de norma de ordem pública e de interesse social, sendo inválida a cláusula de eleição de foro entabulada em contrato de adesão quando ela dificultar a proteção dos direitos do consumidor (art. 6, VIII, CDC; Súmula n. 77 TJSP e art. 63, § 1º, CPC). Logo, afasto a preliminar de incompetência territorial. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva da WAM, tendo em vista que os art. 25, §1º, e 18, do CDC, estipulam a responsabilidade solidária dos fornecedores de produto em relação consumerista, de sorte que ao analisar o site de vendas da corré (fls. 4, 205/206), assim como se extrai dos documentos de fls. 18/25, é possível observar que a corré participou da cadeia de consumo, pois realiza virtualmente a comercialização de unidades do empreendimento. Neste sentido: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - Contrato de compra e venda de imóvel - Sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva das corrés Natos e WAM e julgou procedente o pleito em face da outra corré - Irresignação dos autores - Legitimidade passiva configurada - Corrés que participaram da cadeia de fornecimento - Responsabilidade solidária - Inteligência do artigo 7º, § único do Código de Defesa do Consumidor - Sentença parcialmente reformada - Recurso parcialmente provido. (Apelação nº 1042161-70.2021.8.26.0002; Rel. Marco Fábio Morsello; 11ª Câmara de Direito Privado; j. 09/02/2024). Logo, são solidariamente responsáveis todos os integrantes da cadeia de fornecimento, o que inclui, no presente caso, a Wam Multipropriedade Participações S/A. Cabível o julgamento antecipado, pois nenhuma das partes requereu a produção de provas e os documentos acostados aos autos já são suficientes para a resolução da lide, sendo a controvérsia eminentemente de direito. A rescisão contratual deve ser acolhida de plano, diante do desinteresse na manutenção do contrato pelos autores. Em contratos de longa duração, como o presente, o consumidor tem o direito de requerer a imediata rescisão, arcando com as consequências de sua conduta, posto que inexiste ato ilícito pelas rés. Em suma, diante da manifestação da parte autora de que não possui mais interesse em continuar com a execução do contrato, cabe ao fornecedor apenas pleitear as verbas rescisórias que entende devidas. Nesse sentido, não assiste razão à parte autora em relação ao pleito de desconto de apenas 20% dos valores pagos. Em que pese o contrato em questão consistir em cessão de uso compartilhado de unidade imobiliária, ou seja, sistema de multipropriedade (conhecida como time-sharing), deve ser utilizado como parâmetro o mesmo entendimento correspondente aos casos de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. Logo, considerando que o contrato entre as partes foi firmado em 29/07/2023, aplicável a nova Lei de Distrato (Lei nº 13.786/18) ao caso em questão. O Art. 67-A e § 5º da Lei 4.591/64 (introduzido pela Lei nº 13.786/18) preveem que, no caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação, o adquirente fará jus à devolução do valor, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga, ou 50% da quantia paga (quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação). Contudo, no presente caso não há possibilidade de aplicação do art. 67-A, §5°, da Lei n° 4.591/64, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de afetação (art. 31-A a 31-F da lei nº 4.591/64), posto que não há provas de que o empreendimento foi submetido ao regime de afetação, tendo em vista que as requeridas não juntaram o registro na matrícula do imóvel, a fim de comprovar o alegado regime especial.
Ante o exposto, o caso é de declarar rescindido o contrato de fls. 26/43. Ainda, como consequência da rescisão, as requeridas deverão restituir à parte autora os valores pagos, deduzidos os descontos previstos no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64, ou seja, 25% da quantia paga. Neste sentido: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO CDC. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. VALIDADE. INCIDÊNCIA PROPORCIONAL AO PERÍODO DE DISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Trata-se de negócio jurídico que envolve unidade imobiliária em regime de multipropriedade, que constitui relação de consumo, pois a oferta da respectiva fração da propriedade é realizada ao público em geral, que a adquire para desfrute, sem repassá-la a terceiro. 2. Restou incontroverso que a rescisão do contrato ocorreu por intenção dos compradores autores. 3. No que tange ao percentual de retenção, o C. Superior Tribunal de Justiça tem adotado a taxa de 25%, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Assim, de acordo com a orientação da jurisprudência, a que adere esta Turma Julgadora, mantém-se o percentual de retenção para 25%. 4. Embora os contratos tenham sido celebrados na vigência da Lei dos Distratos, tratando-se de empreendimento com obra concluída e condomínio instalado quando da contratação, não há que se falar em patrimônio de afetação para autorizar a retenção de percentual maior dos valores pagos. 5. Admite-se a cobrança da taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao período em que o imóvel esteve disponível aos adquirentes, desde a efetiva entrega das unidades até a concessão da liminar na presente demanda. 6. A devolução das quantias pagas deve observar a correção monetária desde cada desembolso, a fim de preservar o poder aquisitivo da moeda. Adotar critério distinto implicaria inadmissível desequilíbrio de tratamento entre as partes. (TJSP; Apelação Cível nº 1005460-44.2024.8.26.0281; Relator(a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 16 de julho de 2025). No que diz respeito à comissão de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça pacificou o seguinte entendimento em sede de julgamento do Tema Repetitivo nº 938: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 32.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Dessa forma, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que respeitado o dever de informação, com a discriminação do preço total da aquisição do bem e do valor da comissão de corretagem. Contudo, no caso dos autos, não há nenhuma menção à taxa de corretagem, tampouco contrato de prestação de serviço de corretagem anexado ao instrumento contratual principal, tendo sido indicado apenas o valor de R$ 12.379,00 a título de sinal/entrada (fls. 18 - Proposta de Compra e Venda de Cota), isto é, integrando o montante pactuado pela venda da unidade autônoma adquirida e, consequentemente, sendo abatido de tal quantia em decorrência do pagamento. Nesse sentido, em que pese os custos de corretagem devam ser suportados pelo promitente comprador quando previamente informado, não há que se falar em retenção deste valor no presente caso. No que tange à taxa de fruição, considerando-se a natureza do uso do imóvel, em regime de multipropriedade, é devida apenas pelo período em que a parte autora teve direito à utilização da unidade ou à remuneração pelo uso de terceiros. A cláusula 8ª do contrato celebrado entre as partes, em seu parágrafo terceiro, previu a possibilidade de tal desconto do saldo a ser restituído no valor de hospedagem/balcão praticada no período que a fração/cota do imóvel foi utilizada ou esteve à disposição do promitente comprador (fls. 35), sendo tal disposição abusiva ao consumidor. Assim sendo, a taxa de fruição deve ser fixada pelo período em que o adquirente teve direito à utilização da unidade ou à remuneração pelo uso de terceiros, no importe de 0,5% ao mês, sobre o valor do contrato, até a data da concessão da liminar que suspendeu a exigibilidade das parcelas vincendas, computado pro rata die (art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 13.786/18). Neste sentido: Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e exibição de documentos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Imóveis em regime de multipropriedade (time sharing). Contratos celebrados em setembro de 2017. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018. Expressa previsão contratual acerca da retenção no percentual de 20% dos valores pagos pelos autores. Majoração do montante a ser retido. Incabível. Precedentes. Arras de natureza confirmatória, visto que constituíram parte do preço do bem. Retenção incabível. Precedentes. Entrega incontroversa do empreendimento. Taxa de fruição devida no percentual de 0,5% por mês desde o momento em que a fruição do imóvel era possível e na proporção ao período no qual os autores poderiam fazer uso do bem. Precedentes. Taxa que não integra o percentual de retenção determinado pelo MM. Juízo de origem. Precedentes. Correção monetária. Termo inicial. Data do desembolso, sob pena de configurar enriquecimento sem causa da ré, que dispôs dos montantes pagos pelos autores desde cada desembolso. Sentença parcialmente reformada. Apelo parcialmente provido. (Apelação Cível 1004168-58.2022.8.26.0066; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/09/2024; Data de Registro: 26/09/2024). Anoto que a devolução da quantia desembolsada pela parte autora se dará de forma única, ou seja, sem parcelamento, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias desta sentença - art. 67-A, §6º, Lei 13.786/18. Confira-se: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição" (Súmula 2, do E.TJSP). Finalmente, em relação à atualização monetária e aos juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído à parte autora, pontuo que aquela se dará a partir de cada desembolso, ao passo que estes incidirão a partir do trânsito em julgado da presente sentença, posto que inexiste mora do promitente vendedor em momento anterior. Confira-se: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual, por iniciativa dos compromissários compradores. Possibilidade. Hipótese em que a rescisão tem por consequência a retenção de parte do preço recebido pela vendedora. Incidência da Súmula 543 do STJ e da Súmula 1 deste TJ. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 ao caso concreto. Contrato firmado antes de sua vigência. Compradores que fazem jus à devolução de 80% das quantias pagas, em parcela única (Súmula 2 do TJSP). Correção monetária que é devida a partir de cada desembolso. Recurso desprovido". (TJSP; Apelação Cível 1131847-75.2018.8.26.0100; Relator (a):Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/05/2019; Data de Registro: 08/05/2019) "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento". (AgRg nos EDcl no AREsp 1387058/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2019, DJe 02/04/2019). III - DISPOSITIVO Pelo exposto, confirmo a tutela antecipada e, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido para o fim de DECLARAR rescindido o contrato de fls. 26/43. Ademais, CONDENO as requeridas, solidariamente, à devolução das prestações pagas pela parte autora, deduzidos o montante de 25% das prestações pagas, assim como a taxa de fruição pelo período em que o adquirente teve direito à utilização da unidade ou à remuneração pelo uso de terceiros, no importe de 0,5% ao mês, sobre o valor do contrato, computado pro rata die. Sobre o valor a ser devolvido incidirá correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora a partir do trânsito em julgado da presente sentença, conforme já sedimentado pelo STJ em casos semelhantes (AgInt no AREsp 1300374/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 07/12/2018). A partir da vigência da Lei 14.905/24, a correção monetária será pelo IPCA (art. 389, CC) e os juros de mora corresponderão à taxa SELIC, deduzido o IPCA (art. 406, §1º, CC). A quantia deverá ser restituída pela empresa requerida ao consumidor, após realizados os descontos mencionados acima, de uma só vez (súmula 02, TJSP), no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar desta sentença. Tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora, condeno as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, pela tabela prática do TJSP, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, considerando o grau de zelo do profissional; o lugar da prestação do serviço; a natureza e a importância da causa; o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, §1º do CPC). Após, havendo recurso, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Publique-se e intimem-se. Oportunamente, arquivem-se os autos. - ADV: FELIPE AUGUSTO NAZARETH (OAB 257882/SP), BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO (OAB 390509/SP), PAULO ROBERTO CONFORTO (OAB 391151/SP), PAULO ROBERTO CONFORTO (OAB 391151/SP), BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO (OAB 390509/SP), PEDRO ALEXANDRE MENÉZIO (OAB 352494/SP), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO (OAB 75081/SP)