Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - Processo 1012358-14.2023.8.26.0506 - Execução de Título Extrajudicial - Condomínio - Condomínio Edifício Velasquez - Rafael Beutler Marconato -
Vistos.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial promovida pelo Condomínio Edifício Velasquez em face de Rafael Beutler Marconato, objetivando a satisfação de cotas condominiais em atraso, em que se determinou a penhora sobre a unidade autônoma nº 202 do condomínio exequente, objeto da Matrícula nº 136.254 perante o 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP (fls. 715/718). Após este Juízo rejeitar a exceção de pré-executividade apresentada pelo devedor e manter a constrição sobre o imóvel gerador do débito por decisão proferida em 27 de fevereiro de 2026 (fls. 715/718), o exequente peticionou nos autos requerendo a homologação da avaliação mercadológica e a alienação do bem em leilão judicial eletrônico (fls. 721/723). Para tanto, instruiu o pedido com estimativa elaborada pela empresa Sublime Leilões, que atribuiu ao apartamento o valor de R$ 2.083.354,09 (fls. 722). O executado apresentou impugnação às fls. 734/740, sustentando a necessidade de realização de avaliação oficial por oficial de justiça ou perito nomeado pelo Juízo, sob o argumento de que a estimativa apresentada pela empresa leiloeira carece de isenção técnica e subestima o valor real do imóvel. Apontou a existência de desproporção entre a dívida atualizada, estimada em R$ 180.000,00, e o valor do bem, argumentando que a medida ofende o princípio da menor onerosidade. Indicou, ainda, a existência de crédito que possui em face da operadora de saúde Sul América, originado nos autos do cumprimento de sentença nº 1033873-42.2022.8.26.0506 perante a 8ª Vara Cível local, formulando proposta de substituição da penhora e requerendo o cancelamento do leilão judicial. Posteriormente, às fls. 753/767, o executado noticiou a ocorrência de fato novo superveniente, aduzindo que a Juíza de Direito da 8ª Vara Cível homologou o seu crédito em face da Sul América no montante de R$ 427.816,30 (fls. 754). Sob esse argumento, pleiteou a concessão de tutela de urgência incidental para a suspensão imediata de quaisquer atos expropriatórios sobre o imóvel residencial, bem como a efetivação da penhora no rosto dos autos daquele cumprimento de sentença em substituição à constrição que recai sobre o apartamento (fls. 763/764). O condomínio exequente manifestou-se às fls. 781/788, sustentando, em sede preliminar, o descabimento e a preclusão do pedido de substituição da penhora, na medida em que a matéria já fora devidamente decidida de forma contrária ao executado na decisão de fls. 715/718. No mérito, alegou que o suposto crédito indicado pelo devedor consiste em mera expectativa de direito, sujeita a recursos e sem disponibilidade imediata, ressaltando a natureza propter rem do débito de condomínio que autoriza a expropriação do imóvel gerador da dívida, independentemente de se qualificar como bem de família (fls. 782/783). Requereu o prosseguimento dos atos de leilão e a condenação do executado ao pagamento de multa de 20% sobre o débito por ato atentatório à dignidade da justiça (fls. 787). O executado apresentou réplica às fls. 789/795, refutando a preliminar de preclusão e aduzindo que a homologação judicial do seu crédito no valor de R$ 427.816,30, aliada à prestação de seguro-garantia judicial pela devedora Sul América naquele feito, afasta qualquer natureza de mera expectativa de direito, tornando a satisfação de seu crédito líquida, certa e iminente (fls. 789/790). Defendeu o cabimento da penhora no rosto dos autos e reiterou o pleito de cancelamento das praças de leilão eletrônico (fls. 794). 2. Da Preclusão Consumativa da Matéria de Substituição No que concerne à pretensão do executado de ver substituída a penhora incidente sobre o imóvel residencial por direitos de crédito oriundos de outra demanda judicial, impõe-se reconhecer, de plano, a ocorrência de evidente preclusão consumativa. A faculdade de o devedor requerer a substituição do bem constrito por outro que lhe cause menor sacrifício encontra limites temporais e procedimentais estritos na sistemática processual vigente. No caso concreto, o executado já havia deduzido pretensão idêntica por ocasião de sua exceção de pré-executividade, oportunidade em que pleiteou o afastamento da penhora imobiliária e a sua substituição por créditos de honorários advocatícios (fls. 715). Este Juízo analisou exaustivamente os argumentos de menor onerosidade e a suficiência da garantia alternativa, indeferindo de forma motivada a substituição da penhora na decisão interlocutória de fls. 715/718, sob o fundamento de que a constrição imobiliária se ampara em obrigação propter rem e que o crédito oferecido carecia de liquidez e imediata disponibilidade (fls. 716/717). Referida decisão foi liberada nos autos em 3 de março de 2026, restando plenamente estabilizada ante a ausência de interposição de recurso cabível em tempo oportuno (fls. 715) O ordenamento processual civil obsta a rediscussão ad infinitum de controvérsias que já foram objeto de cognição e deliberação judicial em caráter definitivo na mesma fase processual. O artigo 507 do Código de Processo Civil veda expressamente que as partes tragam a debate questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão, visando resguardar a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a razoável duração do processo. A alegação do executado de que a homologação superveniente do quantum de seu crédito na 8ª Vara Cível local representaria um fato novo apto a afastar a preclusão não merece prosperar (fls. 753/754). A evolução procedimental de uma execução paralela em que o executado figura como credor constitui mero desdobramento natural daquele feito, incapaz de alterar o estado de fato que determinou a manutenção da garantia sobre o imóvel gerador do débito condominial nestes autos. A estabilidade das decisões interlocutórias não pode ser contornada pela reiteração sistemática do mesmo pedido sob pretexto de mera atualização de valores ou alteração de fase de satisfação em processo alheio. 3. Da Natureza Propter Rem do Débito e Recusa da Substituição Ainda que superado o óbice intransponível da preclusão processual, no mérito, a pretensão de substituição da penhora e de suspensão do leilão judicial do imóvel revela-se manifestamente incompatível com as regras jurídicas de direito material que regem o rateio das despesas condominiais. O débito executado decorre do inadimplemento das cotas e contribuições de manutenção da própria unidade autônoma penhorada, ostentando natureza jurídica de obrigação propter rem.
Trata-se de dever que se vincula e adere à própria coisa de forma ambulante, de modo que o imóvel gerador das despesas responde preferencialmente pelo adimplemento da obrigação de rateio comum, nos termos do artigo 1.315 do Código Civil. Nessa senda, a legislação pátria prevê de forma expressa que a impenhorabilidade de bem de família, seja em sua modalidade legal ou mesmo voluntária instituída por convenção particular, não é oponível nas execuções que buscam a satisfação de taxas e despesas devidas em função do próprio imóvel. É o que preceitua o artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, de sorte que a alegada destinação residencial do apartamento nº 202 ou o seu registro voluntário ocorrido no ano de 2012 não obstam a constrição e a expropriação forçada (fls. 715/716). A impenhorabilidade do bem de família deve ceder diante da necessidade de rateio das despesas de conservação da coisa comum, sob pena de transferir injustamente aos demais condôminos adimplentes o ônus de custear a manutenção da unidade do executado, chancelando intolerável enriquecimento ilícito do devedor em detrimento da coletividade. Nesse exato sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo consolidou jurisprudência uníssona autorizando a penhora e a expropriação do imóvel gerador das taxas condominiais devidas, repelindo qualquer alegação de moradia familiar, conforme se observa a seguir: EMENTA: Embargos de terceiro em ação de cobrança de despesas condominiais, já em fase de execução - Sentença de improcedência - Apelação - Penhora do imóvel gerador do débito - Embargantes que alegam a impossibilidade de penhora da unidade, por se tratar de bem de família - Possibilidade de penhora da unidade, ante o caráter ambulante da obrigação propter rem. Mesmo que se atente à destinação como moradia, é assente o entendimento que a impenhorabilidade que goza o bem de família não pode ser oposta às despesas de natureza propter rem. Admitir o contrário, seria o mesmo que tornar a unidade condominial imune aos débitos condominiais - Dívida condominial adere à coisa, de tal maneira que prefere absolutamente aos demais créditos, o que inclui débito alimentar, crédito falimentar, débito tributário, bem de família etc. - Precedentes Jurisprudenciais - Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJSP - Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1047858-35.2022.8.26.0100; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2023; Data de Registro: 28/02/2023) O entendimento acima destacado ampara com absoluta fidelidade a rejeição do pedido do executado. Sendo legítima e preferencial a penhora sobre o próprio apartamento nº 202 gerador das taxas em atraso, a recusa do condomínio exequente em aceitar a substituição por direitos de crédito litigiosos ou pendentes de recebimento em outro juízo mostra-se plenamente válida (fls. 717). O artigo 797 do Código de Processo Civil consagra o princípio de que a execução civil realiza-se no interesse e benefício do credor exequente, que busca a efetiva e célere satisfação do seu crédito em dinheiro. Não se pode impor ao credor a aceitação de garantia alternativa menos líquida, de difícil ou incerto recebimento e que demande o aguardo de trâmites processuais complexos em outra vara cível, em evidente sacrifício da celeridade processual. 4. Da Iliquidez do Crédito Indicado e Concurso de Credores em Jaú A pretensão do executado de substituir a garantia imobiliária pelo direito de crédito homologado no processo nº 0008447-06.2026.8.26.0506 esbarra, também, na absoluta ausência de liquidez, certeza e disponibilidade imediata do valor indicado, em face de grave situação de concorrência de credores já instaurada sobre o patrimônio do devedor. Embora o devedor afirme possuir um crédito homologado em R$ 427.816,30 contra a Sul América perante o Juízo da 8ª Vara Cível local (fls. 754), as provas robustas coligidas aos autos revelam que esse crédito já se encontra comprometido em concurso de credores preferenciais em trâmite perante o Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Jaú/SP, nos autos do cumprimento de sentença nº 0002698-77.2022.8.26.0302 (fls. 8576). Por decisão proferida em 13 de janeiro de 2026 pela Juíza de Direito daquela Comarca, Dra. Daniela Almeida Prado Ninno, constatou-se a insuficiência dos valores penhorados nos autos para a satisfação de todas as obrigações do ora executado Rafael Beutler Marconato (fls. 8580). Diante disso, instaurou-se formal concurso de credores e determinou-se o rateio proporcional do montante disponível entre credores dotados de idêntica preferência e privilégios legais prioritários (fls. 8580). Dentre as constrições que pendem sobre o patrimônio e os honorários do executado naquele feito, destaca-se a penhora decorrente de crédito trabalhista de natureza alimentar de titularidade de Gezislei, oriundo do processo nº 0010374-03.2019.5.15.0120, bem como a penhora de crédito de natureza alimentar decorrente de honorários advocatícios em favor de Apparecida Ignez Americo Tortorello, objeto do cumprimento de sentença nº 0002092-02.2018.8.26.0072 (fls. 8576). O artigo 908 do Código de Processo Civil estabelece que, havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro arrecadado lhes será distribuído e entregue em estrita observância à ordem das respectivas preferências legais. Constatada a concorrência direta de credores preferenciais trabalhistas e de verba alimentar de honorários sobre os créditos detidos pelo executado, resta evidente que o valor indicado em substituição é desprovido de qualquer liquidez prática. O dinheiro que eventualmente for obtido no cumprimento de sentença contra a Sul América não estará livre para satisfazer o débito condominial deste processo, mas sim afetado prioritariamente ao rateio proporcional determinado pelo Juízo de Jaú/SP para a quitação dos débitos preferenciais que o precedem (fls. 8580). Obrigar o condomínio exequente a abdicar de uma penhora sólida que recai sobre o imóvel gerador do débito para aceitar, em substituição, a penhora no rosto dos autos de um direito de crédito disputado em concurso de credores em outra Comarca equivaleria a impor ao credor o risco real de inadimplemento e a submetê-lo a uma espera indefinida. Tal providência violaria frontalmente os princípios da efetividade e da razoável duração do processo, transferindo indevidamente ao condomínio credor os ônus decorrentes da solvência e do passivo judicial do devedor. 5. Rejeição da Impugnação à Avaliação e Manutenção do Leilão No tocante à impugnação apresentada pelo executado contra a avaliação mercadológica do imóvel residencial, as suas razões de inconformismo revelam-se desprovidas de fundamento técnico e jurídico. O exequente acostou aos autos pesquisa de mercado detalhada elaborada pela empresa gestora Sublime Leilões, que estimou o valor de mercado da unidade autônoma nº 202 em R$ 2.083.354,09 em março de 2026 (fls. 721/722). A estimativa foi realizada com amparo em critérios comparativos de mercado, analisando ofertas de imóveis dotados de características e dimensões semelhantes na mesma região imobiliária de alto padrão em Ribeirão Preto/SP. A referida pesquisa atende com suficiência os requisitos formais de validade e dispensa a realização de perícia judicial oficial. O inciso IV do artigo 871 do Código de Processo Civil expressamente autoriza a dispensa de nova avaliação por perito ou oficial de justiça quando se tratar de bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por meio de pesquisas realizadas por órgãos oficiais ou anúncios de venda divulgados em meios de comunicação, cabendo ao proponente comprovar a cotação. A alegação do executado de que haveria suspeição ou conflito de interesses na estimativa realizada pela gestora indicada pelo credor não prospera. A empresa leiloeira atua na qualidade de auxiliar de confiança deste Juízo, sendo devidamente credenciada perante o Portal de Auxiliares da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo (fls. 721). A mera indicação de seu nome pelo exequente não retira a imparcialidade de sua atuação, inexistindo nos autos qualquer indício de que tenha subestimado o valor de forma deliberada para prejudicar o executado. A discrepância pontual entre o valor apurado na pesquisa de mercado (R$ 2.083.354,09) e a menção genérica de valor constante da decisão de fls. 715/718 (R$ 2.500.000,00) não enseja a nulidade da avaliação nem justifica o custoso e demorado procedimento de perícia judicial (fls. 715) (fls. 722). A estimativa da leiloeira baseou-se em amostragem contemporânea e real de mercado de imóveis assemelhados, ao passo que a menção anterior constituiu mera estimativa indiciária destituída de laudo comparativo específico. Tampouco assiste razão ao executado quanto ao alegado excesso de penhora decorrente da desproporção entre a dívida (R$ 180.000,00) e o valor de mercado do imóvel (R$ 2.083.354,09) (fls. 734). Em se tratando de execução de taxas condominiais geradas pela própria unidade autônoma, a penhora do imóvel é admitida independentemente de seu alto valor, uma vez que o devedor não indicou dinheiro ou outros bens de fácil liquidez livres de ônus capazes de satisfazer a execução. Consumada a alienação judicial em leilão eletrônico, o saldo remanescente da arrematação, deduzidas as custas processuais e o valor integral do débito executado, será imediatamente restituído ao executado (fls. 718). Tal providência garante a integral recomposição do seu patrimônio e afasta qualquer prejuízo financeiro ou sacrifício desproporcional. Por conseguinte, indefere-se o pedido de cancelamento ou suspensão das praças de leilão judicial eletrônico, devendo a expropriação forçada prosseguir em seus regulares termos para viabilizar a satisfação do credor. 6. Do Afastamento da Multa por Ato Atentatório No que concerne ao pleito formulado pelo condomínio exequente às fls. 781/788, objetivando a condenação do devedor ao pagamento de multa equivalente a 20% sobre o montante atualizado do débito exequendo, sob o fundamento de prática de ato atentatório à dignidade da justiça, impõe-se a sua rejeição. O exequente sustenta que a conduta do executado, ao reiterar sistematicamente propostas de substituição de penhora fundadas em direitos de crédito sabidamente ilíquidos e já rejeitadas anteriormente por este Juízo, reveste-se de caráter meramente protelatório e procrastinatório, com o nítido escopo de embaraçar e retardar a satisfação do crédito comum (fls. 781/782). Contudo, a imposição das severas penalidades pecuniárias previstas no artigo 774 do Código de Processo Civil exige a demonstração cabal e inequívoca de dolo processual por parte do executado, isto é, da intenção deliberada e maliciosa de fraudar a execução, opor-se maliciosamente à atividade jurisdicional ou de empregar meios artificiosos para tumultuar o andamento do feito. No caso em apreço, embora as manifestações deduzidas pelo executado às fls. 734/740 e fls. 753/767 revelem-se insustentáveis sob a ótica jurídica, face à irremediável ocorrência de preclusão consumativa e à evidente iliquidez prática dos direitos de crédito indicados perante a pendência de concurso preferencial de credores, as referidas petições configuram regular exercício do direito constitucional de petição, de ampla defesa e do contraditório. O executado amparou os seus requerimentos em circunstâncias fáticas que, sob a sua ótica profissional, representavam inovações relevantes para o deslinde da causa, tais como a efetiva distribuição e posterior homologação quantitativa do incidente de cumprimento definitivo de sentença contra a operadora de saúde Sul América na 8ª Vara Cível desta Comarca (fls. 753/754). O equívoco de enquadramento técnico dessas circunstâncias ou a rejeição de suas teses defensivas pelo Juízo não se confundem com má-fé processual ou conduta atentatória, sob pena de inviabilizar o exercício do contraditório e punir de forma desproporcional o devedor que busca valer-se das vias de defesa que reputa legítimas. Assim, à míngua de comprovação de dolo instrumental ou de intuito deliberadamente nocivo voltado à obstrução intencional da atividade de expropriação forçada, afasta-se a aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, assegurando-se a higidez do regular trâmite processual. 7. Dispositivo e Assinatura
Ante o exposto, rejeito as manifestações do executado de fls. 734/740 e fls. 753/767, bem como afasto o pleito sancionatório formulado pelo exequente às fls. 781/788, decidindo os incidentes pendentes nos seguintes termos: a) Rejeitar a impugnação à avaliação mercadológica apresentada pelo executado Rafael Beutler Marconato (fls. 734/735), homologando, para todos os efeitos legais, o valor de R$ 2.083.354,09 para a unidade autônoma nº 202 do Condomínio Edifício Velasquez, objeto da Matrícula nº 136.254 perante o 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, apurado por meio de pesquisa idônea em março de 2026 (fls. 722); b) Indeferir os pedidos de substituição da penhora formulados pelo executado (fls. 739 e fls. 764), mantendo integralmente hígida a constrição judicial que recai sobre o imóvel gerador do débito de condomínio, em razão da preclusão consumativa configurada e da natureza propter rem das obrigações condominiais executadas; c) Indeferir o pedido de concessão de tutela de urgência incidental de cancelamento ou suspensão dos atos expropriatórios (fls. 753/754), devendo a marcha executiva retomar o seu regular andamento; d) Indeferir o requerimento de aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça e por litigância de má-fé formulado pelo condomínio exequente (fls. 787), por não restar configurado dolo instrumental na conduta do executado; e) Determinar o prosseguimento imediato dos atos de alienação do bem penhorado por meio de leilão judicial eletrônico sob a condução dos leiloeiros oficiais indicados da gestora Sublime Leilões (fls. 721). Intimem-se as partes, devendo o exequente manifestar-se em termos de efetivo andamento para fins de publicação de editais e designação das datas para a realização das praças eletrônicas no prazo de 15 dias. Cumpra-se. - ADV: RAFAEL BEUTLER MARCONATO (OAB 263495/SP), WALTER BAETA GARCIA LEAL (OAB 216700/SP), LEANDRO FAZZIO MARCHETTI (OAB 250150/SP), TITO BORIM (OAB 455237/SP), TITO BORIM (OAB 455237/SP)