Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1012010-51.2023.8.26.0229/SP
EXEQUENTE: RESIDENCIAL CAMPOBASSO
ADVOGADO(A): SALVADOR SPINELLI NETO (OAB SP250548)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
A obrigação exigida neste feito (pagamento de débitos de condomínio) tem natureza propter rem, ou seja, decorre da coisa, resultado do custo necessário à manutenção da existência dela.
E por advir de uma situação jurídica de direito real, a obrigação ostenta as características da sequela e da ambulatoriedade. Então, o adimplemento respectivo acompanha o bem aonde quer que ele se encontre, de forma que as dívidas recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem detenha sua titularidade.
Sendo assim, consolidada a posse e a propriedade nas mãos do credor fiduciário, entendo ser possível a substituição do polo passivo, considerando se tratar de execução de título executivo extrajudicial e não cumprimento de sentença proferida contra os devedores originais.
Considerando que a credora-fiduciária tornou-se proprietária plena do imóvel (Evento 134), por meio da consolidação da propriedade em seu nome, ou seja, não é mais detentora tão somente da propriedade resolúvel como direito real de garantia, não há como recusar-lhe legitimidade para responder pelo débito condominial.
Neste sentido, já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça:
"com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)" (REsp. no 1.696.038/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 03/09/2018).
Da mesma forma, já decidiu E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
"Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Consolidação da propriedade pelo credor fiduciária da unidade devedora. Pretensão de substituição do polo passivo. Admissibilidade. Proprietário que se tornou responsável pelos débitos condominiais em razão da natureza propter rem da dívida. Decisão reformada. Inclusão da Caixa Econômica Federal que desloca a competência para a Justiça Federal. Recurso provido, com determinação". (Agravo de Instrumento 2221593-09.2019.8.26.0000; Relator: Ruy Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 27/11/2019)
"DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA - REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO - CABIMENTO - DÍVIDA PROPTER REM - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL - INTELIGÊNCIA DO ART. 109, INCISO I, DA CONSTITUIÇÃO DA REPUBLICA E DA SÚMULA Nº 150 DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - AGRAVOS PROVIDOS, COM DETERMINAÇÃO. Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas (Súmula nº 150 do E. Superior Tribunal de Justiça)". (TJSP; Agravo de Instrumento 2107847-32.2020.8.26.0000; Relator (a): Renato Sartorelli; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 7a. Vara Cível; Data do Julgamento: 14/07/2020; Data de Registro: 14/07/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Verbas condominiais – Existência de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária sobre o bem imóvel – Consolidação da propriedade pelo credor fiduciário – Natureza propter rem da obrigação – Crédito condominial que prefere a qualquer outro – Possibilidade de substituição do polo passivo da ação – Credor fiduciário - Caixa Econômica Federal – Competência – Justiça Federal – Aplicação do disposto no artigo 109 inciso I, da Constituição Federal, e da Súmula no 150 do E. Superior Tribunal de Justiça. Recurso provido, com observação.(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2251768-78.2022.8.26.0000 Catanduva, Relator: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 08/02/2023, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/02/2023)
Logo, a Caixa Econômica Federal, deve responder pelas despesas condominiais, vencidas e vincendas, que oneram a unidade, podendo, se assim entender, ingressar com ação regressiva contra os devedores-fiduciantes.
No entanto, o redirecionamento da execução à Caixa Econômica Federal (empresa pública federal) impõe o deslocamento do feito à Justiça Federal, Juízo competente para conhecer e julgar a matéria, nos termos do art. 109, inciso I, da Constituição Federal, e da Súmula nº 150 do E. Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
"Art. 109. Aos juízes federais compete processar e julgar:
I - as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho".
"Súmula no 150. Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas".
Ante a consolidação da propriedade, determino a substituição do polo passivo da ação pela Caixa Econômica Federal CEF, com remessa dos autos principais a uma das Varas Cíveis da Justiça Federal, excluíndo-se os devedores-fiduciantes.
Remeta-se os autos com as nossas homenagens de estilo.
Int.