Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - Processo 1001392-06.2025.8.26.0220 - Procedimento Comum Cível - Corretagem - Marcelo Farjalla Barbosa - Rodrigo de Almeida - - Artur de Almeida e outro -
Trata-se de ação de cobrança de comissão contratual proposta por Autor em face de Réus, herdeiros do contratante originário, fundada em Termo de Compromisso para Pagamento de Comissão firmado em 10/09/2014. Os réus apresentaram contestação, acompanhada de preliminares e impugnações. Passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do CPC. I Das preliminares 1. Ilegitimidade passiva REJEITO. Os réus são herdeiros do contratante originário e, ao menos em tese, sucedem nas obrigações patrimoniais (art. 1.997 do CC). Além disso, há alegação de participação direta nas tratativas posteriores, incluindo pagamento de valores ao autor. A pertinência subjetiva está caracterizada, devendo o tema ser analisado no mérito. 2. Impossibilidade jurídica do pedido REJEITO. O CPC/2015 não prevê mais impossibilidade jurídica do pedido como condição da ação. Os pedidos formulados são, em tese, juridicamente possíveis, devendo eventual improcedência ser examinada no mérito. 3. Inépcia da inicial REJEITO. A petição inicial expõe adequadamente os fatos, fundamentos jurídicos e pedidos, inclusive com formulação subsidiária e indicação de liquidação. Não há ausência de causa de pedir, nem pedidos indeterminados. 4. Prescrição quinquenal Por ora, REJEITO. O termo inicial do prazo prescricional é controvertido, especialmente diante da alegação de condição suspensiva, alteração da natureza do empreendimento, integralização do imóvel em SPE e pagamento parcial em 17/07/2024. Exige instrução probatória. 5. Impugnação à justiça gratuita Mantenho, por ora, a gratuidade deferida ao autor. Intime-se para apresentar, em 15 dias, comprovantes de sua condição financeira atual (IR, contracheques, extratos, despesas essenciais), sob pena de revogação. II Delimitação dos pontos controvertidos Nos termos do art. 357, II, CPC, ficam fixados os seguintes pontos controvertidos: A) Fatos controvertidos Exigibilidade e extensão da comissão contratada (1,5%), incluindo se o pagamento realizado de R$ 25.000,00 possui efeito liberatório integral. Existência, evolução e configuração do empreendimento (loteamento, empreendimento industrial/comercial ou usina fotovoltaica), e se tal empreendimento é apto a gerar comissão. Efeitos jurídicos da integralização do imóvel na SPE Maxxis Lorena Desenvolvimento de Cidades SPE Ltda. para fins de comissão. Base de cálculo da comissão (VGV, valor de avaliação, valor do imóvel ou outra forma compatível com o contrato). Existência e violação de obrigação de apresentação de relatórios financeiros e impacto na apuração da comissão. Validade, extensão e suficiência da quitação dada por R$ 25.000,00. Inviabilidade técnica e financeira do loteamento, bem como seus efeitos sobre o direito à comissão. Pertinência e autenticidade dos documentos juntados, especialmente aqueles impugnados como pertencentes a outro empreendimento. Ônus da prova do Autor (art. 373, I) a) Comprovar o conteúdo e alcance do termo de comissão (cláusulas sobre condição e base de cálculo). b) Demonstrar atos que indiquem continuidade/alteração do empreendimento (SPE, integralização, atos societários, aprovações, eventuais receitas). c) Comprovar suposto inadimplemento, indicando que a quantia de R$ 25.000,00 é insuficiente. d) Demonstrar obrigação contratual de apresentação de relatórios e sua violação. 2. Ônus da prova dos Réus (art. 373, II) a) Comprovar o implemento da condição contratual referente à venda de 40.000 m² e quitação integral, com o consequente pagamento de R$ 25.000,00 ao autor. b) Demonstrar a alegada inviabilidade técnica e financeira do loteamento. c) Demonstrar inexistência de empreendimento (imobiliário ou industrial) apto a gerar VGV ou base econômica. d) Demonstrar correlação dos documentos impugnados e fatos constitutivos das preliminares remanescentes. 3. Distribuição dinâmica exibição de documentos (art. 373, §1º; arts. 396404 CPC) Em razão da assimetria informacional, determino a exibição, pelos réus, no prazo de 15 dias, dos seguintes documentos: Estudo completo de inviabilidade (2019). Comprovantes de pagamento integral recebido da Maxxis. Documentos societários e financeiros da SPE que estejam sob sua posse. Contratos de arrendamento, documentos administrativos e quaisquer elementos que demonstrem ausência de implantação do empreendimento. Ofícios a terceiros (art. 399 CPC) Expedam-se ofícios para apresentação, em 30 dias, de: a) Maxxis Empreendimentos e Maxxis Lorena SPE: atos societários, contratos, integralização do imóvel, pagamentos realizados, documentos do projeto. b) Cartório de Registro de Imóveis: certidões completas das matrículas nº 42.211, 42.212 e 42.213. c) Prefeitura de Lorena e GRAPROHAB: informações sobre protocolos e aprovações (ou indeferimentos) relacionados a loteamento e/ou usina. d) Órgãos setoriais (ANEEL/ONS/CCEE): informações sobre eventuais registros ou autorizações relativas à geração de energia na área. A ausência injustificada implicará aplicação do art. 400 do CPC. IV Conclusão Rejeito todas as preliminares, fixo os pontos controvertidos e distribuo o ônus da prova, conforme acima. Expeçam-se os ofícios, que deverão ser encaminhados pelos requeridos. Defiro a produção da prova oral, conforme solicitado. A audiência será designada após a juntada aos autos da resposta dos ofícios. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: MARCUS FELIPE BEZERRA MACEDO (OAB 62022/GO), DYEGO FERNANDES BARBOSA (OAB 180035/SP), DYEGO FERNANDES BARBOSA (OAB 180035/SP)