Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - ADV: Eduardo Augusto de Oliveira (OAB 139954/SP), Eliane Daluio Costa (OAB 247648/SP), Luis Carlos Bastreghi Filho (OAB 247764/SP), Yuri Alexieivig Mendes de Almeida (OAB 309524/SP) Processo 1003756-94.2020.8.26.0229 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Francisco de Assis da Silva, Isabel Aparecida Biazotto da Silva - Reqdo: Edson Hitoshi Taniguti -
Vistos. A parte autora ajuizou a presente a ação de conhecimento em face de Rosa Maria Veloso Fernandes, Edson Hitoshi Taniguti e Empreendimento Imobiliário Altos do Rosolen Spe Ltda. Sustenta que em 30/10/2015 assinou contrato de promessa de compra e venda com a parte ré Empreedimento Altos do Rosolen, para aquisição da unidade nº 364 da Torre 03, do Empreendimento Altos do Rosolem, localizado na cidade de Hortolândia, cuja incorporação imobiliária foi registrada sob R1 da Matrícula n.134.306 do Registro de Imóveis de Sumaré. Alega, entretanto, que a data de entrega da obra não foi cumprida e que foi surpreendida com a realização de leilão do empreendimento e a consolidação da alienação fiduciária na matrícula do imóvel pelos demais correqueridos (termo datado em 15/05/2018). Não foi orientada a averbar o contrato na matrícula do imóvel ou informada da existência da alienação fiduciária. O leilão foi suspenso por força de decisão liminar concedida no processo 1002282-59.2018. Em 30/01/2018 a corretora Dayane, responsável pela comercialização junto à SPE, foi orientada a convocar os adquirentes, a pedido do Sr. Edson, para firmar aditivos nos contratos das unidades do empreendimento, sob pena de paralisação da obra, diante da recusa, a obra, que faltava apenas 10% para ser concretizada, parou. Afirma que a alienação fiduciária não surtirá efeitos em relação às unidades adquiridas, nos termos da Súmula 308 do STJ e mesmo sem registro em cartório do contrato, as declarações de vontade vinculam o fornecedor. O credor fiduciário deveria ter notificado os adquirentes das unidades, exigindo deles o depósito mensal das prestações. Requer e a declaração de nulidade do ato de consolidação da alienação em relação ao imóvel adquirido pela parte requerente, além de imissão na posse e perdas e danos (lucros cessantes de 1% do valor atualizado da unidade). Pleiteia, ainda, que as correqueridas providenciem o "habite-se" da unidade autônoma junto à Prefeitura, assim como o registro no Cartório de Registro de Imóveis, livre de quaisquer ônus. Juntou documentos. A tutela provisória foi deferida (fls. 120/122). A parte requerida, Empreendimento Imobiliário, citada, não ofertou contestação. Citados, Edson Hitoshi Taniguti e Rosa Maria Veloso Fernandes contestaram o feito (págs. 159/195). Arguiram inépcia da exordial, eis que a matéria alegada seria objeto de embargos de terceiro, além da existência de contradição entre os pedidos iniciais (responsabilização solidária dos réus seria incompatível com o reconhecimento da propriedade pela parte contestante, logo da regularidade da consolidação da propriedade). Afirmam a conexão deste feito com a ação 1002282-59.2018, que suspendeu o leilão, logo não foi consolidada a propriedade, e pedem a reunião dos processos. Arguiram ilegitimidade de parte passiva, eis que não assinaram qualquer contrato com a autora, assim, os prejuízos devem ser eventualmente indenizados somente por Altos do Rosolen. Alegam, ainda, falta de interesse processual, uma vez que a parte autora foi cientificada a respeito da operação de crédito firmada pela incorporadora no contrato, além de ter recebido e-mail com tal informação e de não ter averbado o contrato na matrícula do imóvel. No mérito, afirmam que a confusão entre o Contrato de Financiamento da Obra com os Contratos Preliminares de Promessa de Compra e Venda, alegada sob qualquer argumento por qualquer parte que veja nisso a possibilidade de solução de seu problema, subverte totalmente as disposições previstas na Lei nº 4.591/64 e alterações posteriores, e, na improvável hipótese dessa confusão vir a prosperar, sem dúvida provocaria a completa inviabilização dos financiamentos à construção imobiliária no país. A concessão de crédito à incorporadora deu-se por meio de operação equiparada ao empréstimo para capital de giro, não submetida ao SFH, o que obsta o envolvimento dos contestantes na cadeia de fornecimento do produto ofertado. Defendem que a solidariedade decorre de lei ou contrato, não podendo ser presumida, o que exclui a responsabilidade dos contestantes, por força do art. 31-A, §12, da Lei 4591/64. Sustentam a impossibilidade da inversão do ônus da prova e a higidez do gravame de alienação fiduciária. Impugnaram pedido de lucros cessantes. Subsidiariamente pleiteiam a condenação no pagamento de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, sob pena de enriquecimento sem causa. Juntaram documentos. Réplica às páginas 434/438. Determinada especificação de provas (fls. 439). Autores pleiteiam o julgamento da lide (fls. 442), assim como Edson e Rosa (fls. 443/449). É o relatório. Afasto a preliminar de inépcia, uma vez que a petição inicial atende a contento aos requisitos legais. Pretende a parte autora a defesa do investimento que realizou, através do compromisso de venda e compra com a primeira corré que, por sua vez, conforme autos nº 1002282-59.2018, já teria negociado por três vezes com os demais corréus, em busca de financiamento à obra. Considerando que o pedido da inicial abrange condenação de obrigação de fazer contra todos os devedores, não há se falar em defesa exclusiva por meio de embargos de terceiros. Em relação às preliminares de ilegitimidade passiva, destaco que todos os requeridos são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda. É incontroverso que a parte requerida Empreendimentos celebrou contrato paralelo para obtenção de recursos com os correqueridos, que deveriam se destinar ao empreendimento. Em garantia fiduciária, deu os imóveis comercializados para a construção de empreendimento imobiliário. Muito embora a parte requerente realmente não tenha celebrado contrato com os corréus Edson e Rosa Maria, valeu-se a ré Empreendimento de cláusula mandato no contrato para, em nome também deles, contratar o aporte de recursos com tais requeridos, advindo daí a legitimidade para compor o polo passivo da ação. Ademais, o feito envolve relação de consumo. Primeiro, porque a parte autora figurou como consumidora final no relacionamento travado com a primeira corré, que se dispôs a entregar unidades habitacionais após regular contratação. O correqueridos integram essa cadeia de solidariedade, pois celebraram contrato para aportarem recursos especificamente para o empreendimento. Portanto, as partes estão interligadas as partes requeridas, conforme descrição da inicial e admitido nas defesas. Por isso mesmo, integrando todos os requeridos a cadeia de consumo, devem figurar no polo passivo e eventualmente responder solidariamente pelo dano causado ao consumidor. Há interesse processual da parte autora, eis que o deslinde da alienação fiduciária poderá intervir em seus direitos sobre a unidade autônoma que se comprometeu comprar e já pagou quantia relevante. A falta de registro do contrato para legitimar a oponibilidade contra terceiros é matéria a ser decidido no mérito. Rejeito, assim, preliminar arguida pelos requeridos. No mais, restam as análises da incompetência diante do foro de eleição e da conexão do presente feito e o processo ajuizado pelos demais compradores dos imóveis condôminos perante a Comarca de Hortolândia. O referido feito, processo n° 1002282-59.2018.8.26.0229, foi distribuído por mais de 50 condôminos do autor e busca seja declarado nulo o aditamento contratual donde fora exarada a anuência e concordância dos condôminos aos termos e condições contratadas entre a Incorporadora e os corréus Edson e Rosa Maria, especificamente com relação ao Contrato de Financiamento Habitacional com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, bem como seja declarada nula a consolidação da alienação fiduciária em relação às unidades pertencentes a todos os promitentes compradores, para que seja consolidada a alienação e respectivo gravame somente naquelas que pertencerem à Incorporadora, ou, alternativamente, seja revisto o item i da Cláusula 10ª do Contrato de Promessa de Venda e Compra, a fim de que nela se faça constar que eventual empréstimo tomado pela Incorporadora, na qualidade de mandatária, no uso dos mandatos a ela conferidos pelos outorgantes, nunca se permita que haja uma consolidação da dívida em desfavor dos mandantes em quantidade maior que aquela por eles devida à Incorporadora, ou aos cessionários deste direito, cujo valor devido pelos outorgantes deve se consubstanciar nos respectivos saldos devedores de suas unidades comercializadas com a Incorporadora. Veja que a decisão a ser proferida nos autos mencionados interferirá de forma cabal no deslinde deste feito, mormente se considerarmos que se encontra sub judice a validade do contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária em que todo o empreendimento e suas benfeitorias foram dados em garantia do contrato não cumprido pela ré Emprendimentos Imobiliários Altos do Rosolen. Além disso, o presente processo também tem como pedido a nulidade da alienação fiduciária, assim como a consolidação do ato lançado na matrícula do imóvel nº 134.306 com registro no Cartório de Registros de Imóveis de Sumaré/SP (item 9 dos pedidos da petição inicial). O artigo 55 do Código de Processo Civil dispõe, para o reconhecimento da conexão, que o pedido ou a causa de pedir sejam comuns. Portanto, não resta dúvida de que estão presentes os requisitos legais a amparar a conexão entre este processo e o de n° 1002282-59.2018.8.26.0229, sendo que este foi distribuído em 2020 e àquele no ano de 2018. Saliento que o reconhecimento da conexão prevalece em relação à estipulação de cláusula de eleição de foro. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em feito oriundo da Comarca de Sumaré, semelhante ao ora decidido: AGRAVO DE INSTRUMENTO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO CONTRATUAL RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS Decisão agravada reconheceu a conexão "entre o processo 1005101-32.2019.8.26.0229 e o processo de nº 1002282-59.2018.8.26.0229" e determinou a remessa dos autos ao Juízo da 2ª Vara de Hortolândia Coincidência da causa de pedir das duas ações Caracterizada a conexão Estipulação de cláusula de eleição de foro no compromisso de compra e venda celebrado pelo Autor não prevalece contra a competência derivada da conexão, porque predomina o interesse público no julgamento conjunto das ações RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO (TJSP; Agravo de Instrumento 2214415-72.2020.8.26.0000; Relator (a):Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/01/2021; Data de Registro: 19/01/2021) (grifei). É certo que, em regra, o reconhecimento da conexão determina a reunião das ações no juízo prevento para julgamento conjunto, que no caso é a 2ª Vara Cível desta Comarca, com vistas à economia processual e à harmonização dos julgados (artigos 58 e 59 do CPC). No entanto, entendo que a decisão mais adequada e razoável a ser proferida neste feito é reconhecer a prejudicialidade do processo nº 1002282-59.2018.8.26.0229 em relação ao processo em análise, pois o julgamento definitivo daquele processo constituirá premissa lógica (validade da alienação fiduciária) para a sentença de mérito do presente, nos termos do artigo 313, V, a, do Código de Processo Civil. Destarte, reconheço a existência de conexão entre os feitos, porém determino a suspensão do presente processo, nos termos do artigo 313, V, a do CPC, a fim de aguardar o julgamento definitivo do processo nº 1002282-59.2018.8.26.0229 e evitar decisões conflitantes. Providencie a z. Serventia o necessário. Int.