Procedimento Comum Cível 1106673-59.2021.8.26.0100 - TJSP

Procedimento Comum Cível 1106673-59.2021.8.26.0100 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Intimação - ADV: Thiago Mahfuz Vezzi (OAB 228213/SP), Luiz Henrique Carvalho Passos (OAB 316230/SP) Processo 1106673-59.2021.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Thiago Gama de Oliveira - Reqdo: I230 Coronel Mursa Spe – Empreedimentos - THIAGO GAMA DE OLIVEIRA move a presente ação ação contra GAFISAS/A e I 230CORONELMURSASPEEMPREENDIMENTOS. Alegou ter adquirido das rés auma unidade no empreendimento Moov Estação-Brás, prevista a entrega para 01/01/2020, observando atolerânciade 180 dias. Narra que foi comunicado da paralisação das obras, e que ultrapassado o prazo de tolerância solicitou arescisãodo contrato, sendo informado que não estavam procedendo o distrato. Sustenta que adimpliu com a o pagamento das parcelas de evolução da obra e com a taxa de comissão de corretagem. Liminarmente requer a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção da ré de negativar seu nome. Requer, por fim, a declaração derescisãodo contrato, a restituição de 100% dos valores pagos a título de parcelas contratuais. Requer a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem. Requer a inversão da aplicação da multa contratual em razão do inadimplemento das rés. Requer a restituição dos valores pagos de cotas condominiais. Deferida a tutela (fls. 103/104). As rés apresentaram contestação (fls. 125/156). Preliminarmente, alegam a inaplicabilidade do código de defesa do consumidor e ilegitimidade quanto ao pedido de restituição de comissão de corretagem. No mérito, defenderam que o atraso nas obras se deu por força maior, devido a protocolos da pandemia e entraves burocráticos, possibilidade prevista em contrato e observada a boa-fé entre as partes, que devem ponderar o cenário econômico. Alegam que arescisãofoi pretendida pelo autor, comprador, e arescisãodeve considerar os encargos contratuais para o caso de resilição por culpa do contratante e a retenção de 40% dos valores pagos, pelos gastos administrativos, legalmente admitida na lei do distrato. Alternativamente, pugnam pela retenção de 25% dos valores pagos. Argumentaram que não é devido a devolução dos valores pagos de corretagem, cujo serviço foi prestado e o autor teve prévia ciência. Pugnam pela improcedência da ação. Apresentada réplica (fls. 182/209). Encerrada a instrução (fls. 225) as partes apresentaram seus memoriais (fls. 228/231 e 232/234). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. De proêmio, inequívoca a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a relação jurídica sub judice enquadra-se como relação de consumo, nos termos dos artigos 1º e 2º do CDC, uma vez que a requerida atua no mercado imobiliário tal como as incorporadoras e construtoras. A ré I 230CoronelMursa é parte legítima, nos termos da teoria da asserção, a legitimidade de partes é analisada segundo a exposição fática constante da petição inicial. Havendo pertinência subjetiva segundo a narrativa realizada pelo autor, presente está a legitimidade ativa e passiva. No caso, a ré I 230CoronelMursaé apontada como responsável pela incorporação, o que basta para a configuração de sua legitimidade. A existência ou não do direito alegado é questão relacionada ao mérito. Rejeito, ainda, a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam das rés para responder por eventual restituição da comissão de corretagem, pois intervenientes no contrato há sua responsabilidade perante o consumidor na forma do art. 7º, parágrafo único do CDC. Tal assertiva também se dá frente ao julgamento do Recurso Especial sob o regime de Recurso Repetitivo n° 1.551.951/SP Tema n° 939, do qual se extraiu a tese pela responsabilidade solidária das empresas componentes da cadeia de consumo nos negócios imobiliários, com o seguinte verbete: Tema repetitivo n° 939: Legitimidade passiva 'ad causam' da Incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. Em razão da solidariedade na cadeia de consumo e do contrato coligado que se estabelece entre vendedor e corretores, há responsabilidade solidária das requeridas. No mais, dessume-se dos autos que a parte autorafirmou contrato de compromisso de compra e venda da unidade do empreendimento Moov Estação Bras, com data prevista para conclusão da obra para 01/01/2020, admitido oprazodetolerânciade 180 dias. Alegando não ter recebido às chaves do imóvel, apontou o atraso na entrega do bem por culpa da ré, pelo que pretende arescisãocontratual com a restituição de 100% dos valores pagos, além da aplicação da clausula penal invertida, e restituição dos valores pagos de corretagem, bem como das taxas de condomínio pagas. Primeiramente, relevante destacar a validade da prorrogação doprazopara conclusão da obra por 180 dias. Isto porque referida cláusula pode ser estipulada por vontade das partes e tem como finalidade solucionar a questão relativa ao atraso em razão de fatores externos e cujo controle não está ao alcance da ré. Aplica-se o princípio "pacta sunt servanda", de forma que é lícita e legalmente admitida a cláusula detolerânciade 180 dias, conforme autoriza o artigo 48, § 2º, da Lei n.4.591/64. Confira-se a Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "É válido oprazodetolerâncianão superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível." No tocante ao atraso por período superior a esseprazo, no entanto, não merece ser admitida a alegação da ré de ocorrência de caso fortuito ou força maior, porque tal espécie de empecilho está compreendido no risco da atividade empresarial desempenhada. A alegação de que a Pandemia de Covid-19 justificaria o atraso é inaceitável, uma vez que paralisadas as obras em data anterior, não se podendo admitir a tentativa de repassar aos consumidores os ônus exclusivos da atividade exercida pelas construtoras. Neste sentido, é a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de Justiça: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente.. Feitas essas considerações, confirma-se que houve atraso na entrega do imóvel, por culpa das rés, eis que incontroverso que não houve até o momento a entrega do imóvel aos compradores, esgotado há muito oprazoprevisto julho/2020 (já admitido oprazodetolerânciade 180 dias). Assim, ante arescisãopor responsabilidade das rés não há possibilidade de se estabelecer retenção de valores. Não se trata de refutar aplicação à cláusula de retenção, já que a penalidade é passível de aplicação apenas às hipóteses derescisãopor culpa do comprador, o que não se dá na hipótese dos autos. Nesse sentido a Súmula 543 do STJ. In verbis: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Consigno que é efeito natural do término da relação a restituição das partes ao "status quo ante", com restituição à situação anterior à contratação. Assim, tendo as rés dado causa exclusivamente à resolução do contrato, devem restituir ao autor todos os valores desembolsados para pagamento do preço, de imediato e em uma única parcela (Súmula 2, TJSP). Todos os valores pagos na negociação devem ser restituídos, mesmo que direcionados a pagamentos de terceiros, como é o caso da comissão de corretagem, não por força de discussão quanto a ser válida ou não essa cobrança e consequente enriquecimento ilícito derivado dessa imposição, mas sim como medida de recomposição da situação precedente, cabendo àquele que foi o responsável pelarescisãoarcar com todos os ônus derivados desse comportamento faltoso, o que engloba todos os valores pagos pelo negócio, nos termos do artigo 475 do Código Civil: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Portanto, não se aplica ao caso em tela os Recursos Especiais Repetitivos que afetaram os processos em que se discute a abusividade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem e serviço de assessoria técnico-imobiliária. A respeito firmou entendimento o E.TJSP: "Apelação Cível. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Configurada a culpa exclusiva da ré pelo desfazimento do contrato, impõe-se a devolução integral dos valores pagos, sendo irrelevante que tais valores englobem quantias pagas a título de preço ou comissão de corretagem inteligência do artigo 475 do CC. Dano moral configurado o descumprimento contratual e a consequente resolução do contrato frustraram expectativa e planejamento, ocasionando aos autores angústia que ultrapassa o mero aborrecimento quantum mantido. Sentença mantida, inclusive por seus próprios fundamentos. Recurso de apelação da ré não provido." (TJSP; Apelação Cível 1003374-82.2021.8.26.0224; Relator (a):Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos -9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/06/2022; Data de Registro: 25/06/2022) MÓVEL Compromisso de compra e venda Atraso na entrega da obraRescisãocontratual - Validade da cláusula detolerância- Restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor - Fato imputável à ré Responsabilidade integral Artigo 944 do CC Inclusão da comissão de corretagem e da taxa de personalização - Ausência de direito à retenção departe do valor pago pela ré Reposição dos contratantes ao estado anterior ao contrato - Verbas de intermediação Devolução determinada em razão da necessidade de retorno das partes ao status quo ante Discussão que foi travada considerando arescisãodo contrato por culpa da construtora ou incorporadora, e não em relação à legalidade das taxas Afastamento da incidência doprazotrienal, inaplicável à hipótese, reconhecido oprazodecenal Artigo 205 do CC Legitimidade da ré para responder pela devolução das verbas diante de sua culpa no rompimento da relação contratual constituir mesmo grupo econômico Multa por embargos protelatórios Alegada contradição intrínseca inexistente Artigo 1.026, § 2°, do CPC Sanção mantida - Recurso não provido." (Apel. 1011052-32.2017.8.26.0114, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mônica de Carvalho, j. em 27.01.2021). "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NAENTREGA DAS OBRAS DEPOIS DE ENCERRADO O PRAZOSUPLEMENTAR DE 180 DIAS. CULPA DA CONSTRUTORA. RESCISÃODO CONTRATO. POSSIBILIDADE. PARTES QUE DEVEM RETORNARAO 'STATUS QUO ANTE', RESSARCINDO-SE OS AUTORES DAINTEGRALIDADE DAS DESPESAS HAVIDAS COM O NEGÓCIO, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. (...)" (Apel.1010370-56.2016.8.26.0003; 6ª Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Vito Guglielmi; j. 27.10.2017) Resta aferir as pretensões indenizatórias. Pretende o autor, ainda, a aplicação da cláusula penal prevista para o caso de atraso na entrega da obra, com a condenação ao pagamento de multa de 2% sobre os valores pagos. Todavia, refletindo a indenização pretendida hipótese de recomposição patrimonial pelo atraso da entrega da unidade e tendo como pressuposto a manutenção do contrato, não é aplicável ao caso, em que se pretende a extinção da avença. Ressalto que se para os casos derescisãode contrato o dever é retornar as partes ao status quo ante, não poderia o compromissário comprador tirar qualquer proveito de imóvel que, em última análise, jamais integrou o seu patrimônio. É contraditório pretender, ao mesmo tempo, arescisãodo contrato e os benefícios que poderiam auferir no caso de manutenção da avença. No tocante às despesas condominiais, cujo pagamento foi efetuado pelo autor, o repasse ao adquirente da obrigação de arcar com tal encargo é nitidamente abusiva por ser incompatível com a boa-fé, colocando o consumidor em desvantagem injustificada. Segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo (Tema 886): O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (REsp 1345331/RS, 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/15). Portanto, é devido o ressarcimento da taxa condominial paga pelo autor, observando que este nunca estive na posse do imóvel. Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças celebrado entre as partes; b) condenar as rés, solidariamente, a restituirem integralmente, sem parcelamento, os valores pagos pelo autor do empreendimento Moov Estação Bras, bem como a restituirem as quantias despendidas para pagamento das despesas condominiais e comissão de corretagem, os quais deverão ser acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Diante da maior e ampla sucumbência, arcarão as rés com a totalidade das custas e despesas processuais, além de honorários de 15% do valor da condenação, inclusive atualização e juros de mora. P.R.I.

01/09/2023, 00:00

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Expedição de Certidão.

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Publicado #{ato_publicado} em #{data}.

Remetidos os Autos (outros motivos) para #{destino}

Proferidas outras decisões não especificadas

Conclusos para despacho

Conclusos para despacho

Recebidos os autos

Execução ou cumprimento de sentença Iniciada (o)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para #{destino}

Expedição de Certidão.

Publicado #{ato_publicado} em #{data}.

Remetidos os Autos (outros motivos) para #{destino}

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