Procedimento Comum Cível 1009778-33.2022.8.26.0704 - TJSP

Procedimento Comum Cível 1009778-33.2022.8.26.0704 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Intimação - ADV: Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa (OAB 274876/SP), Sidnei Henrique dos Santos (OAB 328812/SP) Processo 1009778-33.2022.8.26.0704 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Maria Benvinda Carvalho Lopes - Reqdo: Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa, Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa - Vistos. Trata-se de julgamento conjunto da Ação de Perdas e Danos ajuizada por Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa em face de Maria Benvinda Carvalho Lopes (processo n° 1006905-60.2022.8.26.0704), bem como da Ação de Perdas e Danos promovida por Maria Benvinda Carvalho Lopes em face de Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa (processo n° 1009778-33.2022.8.26.0704), todos devidamente qualificados. Na ação que tramita sob o n° 1006905-60.2022.8.26.0704 o autor alega que em 19.07.2019 as partes celebraram contrato de locação residencial, pelo prazo de trinta meses, com início em 05.08.2019 e término em 04.02.2022. Alega que como garantia contratual foi estabelecida caução equivalente a três meses de aluguel, totalizando R$ 24.000,00. Afirma que em 01.12.2021, via e-mail, o autor informou à ré a ausência de interesse na renovação do referido contrato, entregando as chaves do imóvel em 02.05.2022, mediante termo de entrega de chaves. Aduz que a vistoria do imóvel foi realizada juntamente com a representante da requerida, porém esta deixou transcorrer o prazo de três dias para apresentação de suas considerações sobre a vistoria. Declara que, diante do silêncio da ré, entende ter havido a concordância a respeito do estado em que o imóvel foi entregue. No entanto, expõe que em 16.05.2022 a requerida compartilhou diversas fotos tiradas sem a presença do autor, onde supostamente apresentavam reparos necessários, mas sem nenhum orçamento. Destaca que mesmo pedindo as fotos e imagens, não obteve qualquer retorno. Sustenta que somente em 18.05.2022 a ré encaminhou suas considerações a respeito do laudo de vistoria e, em 24.05.2022, orçamentos. Salienta que antes de entregar o imóvel o autor realizou manutenção e limpeza dos pisos. Salienta que as impugnações da requerida sobre o estado do imóvel são intempestivas, pois apresentadas após o prazo consignado, bem como estão em contradição com o estado em que o imóvel foi recebido quando do início da locação. Argumenta que até o momento a ré não restituiu o valor da caução, o que configura crime, também descumprimento contratual. Aponta que não possui a informação se a requerida realizou a troca de titularidade das concessionárias do imóvel, pois em consulta junto à SABESP foi verificado um débito em nome da esposa do autor, na quantia de R$ 112,14, desde 21.07.2022. Salienta que na ocasião da saída do imóvel quitou as contas de luz e água e solicitou a devolução do valor pago a maior no importe de R$ 499,89, além do conserto da bomba da piscina, que a requerida autorizou e informou que arcaria com 50% do valor, atualizado. Suscita que tais questões ensejam multa contratual no valor de três alugueis vigentes, R$ 38.328,75. Requer, assim, a total procedência da ação para que seja determinada a restituição da quantia da caução estipulada no contrato. Requer, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de multa equivalente a três alugueres, no importe de R$ 38.328,75. Requer, por fim, a condenação da requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos. Com a inicial, juntou documentos (fls. 12/87). Naqueles autos, a requerida apresentou contestação (fls. 226/240). No mérito, defende que o autor não quis acompanhar a vistoria por vontade própria. Argumenta que em virtude do estado precário em que se encontra o imóvel, é necessário que sejam realizados os reparos, os quais totalizam o montante de R$ 69.933,08. Sustenta que a conduta do autor de não preservar o imóvel gerou prejuízos a ora contestante. Afirma que ele infringiu as normas contratuais, devendo pagar a multa equivalente a três aluguéis, ou seja, R$ 27.000,00. Esclarece que quanto ao valor da caução retido, tal procedimento é permito pela lei, visto que a requerente tem de arcar com os reparos que devem ser realizados no imóvel, além de bens que foram apropriados indevidamente pelo requerente. Informa que possui uma ação contra o autor (1009778-33.2022.8.26.0704), pleiteando o valor acerca dos reparos. Relata também que deixou de locar o imóvel desde a saída do autor, tendo prejuízo em não poder loca-lo imediatamente. Por fim, narra que no que tange às contas de consumo atinentes às concessionárias de água e energia elétrica, os argumentos trazidos pelo requerente também não merecem guarida, eis que da mesma forma que realizou a transferência das titularidades para seu nome, no início da locação, caberia a ele requerer o cancelamento de sua obrigação pessoal junto às respectivas concessionárias. Requer, assim, a total improcedência dos pedidos. Também juntou documentos. Houve réplica (fls. 803/848). Acolhida naqueles autos a tese de conexão, foi determinado o apensamento daquele feito ao de n° 1009778-33.2022.8.26.0704 (fl. 977). Na ação que tramita sob o n° 1009778-33.2022.8.26.0704 a requerente alega que em virtude do estado precário em que se encontra o imóvel, são necessários reparos que totalizam o montante de R$ 69.933,08. Sustenta que a conduta do requerido de não preservar o imóvel infringiu as normas contratuais, devendo pagar a multa equivalente a três aluguéis, ou seja, R$ 27.000,00. Afirma que a conduta do réu consistente em não preservar o imóvel gerou à autora prejuízos a título de lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de locação imediata do imóvel, no importe de R$ 54.000,00. Esclarece que quanto ao valor da caução retido, tal procedimento é permito pela lei, visto que a requerente tem de arcar com os reparos que devem ser realizados no imóvel, além de bens que foram apropriados indevidamente pelo requerido. Requer, assim, a condenação do requerido ao pagamento do montante de R$ 69.933,08, além de multa equivalente a três alugueres, no importe de R$ 27.000,00. Requer, ainda, a condenação do requerido ao pagamento de indenização pelos danos materiais (R$ 54.000,00) e morais sofridos, estes últimos estimados em R$ 27.000,00. Com a inicial, juntou documentos (fls. 13/506). Naqueles autos, o requerido apresentou contestação (fls. 541/596). No mérito, defende que no início da locação o imóvel foi recebido contendo diversos defeitos, o que foi relatado à administradora do bem à época. Afirma que por ocasião da saída do imóvel a requerente não levou em conta o estado em que entregue o imóvel no início da locação, razão pela qual descabem os pleitos relativos ao pagamento das despesas de reparação do bem. Imputa à autora o descumprimento contratual, motivo pelo qual entende que é esta quem deve pagar a multa prevista no contrato. Alega que inexistem os danos apontados pela requerente na inicial, razão pela qual não há que se falar em lucros cessantes. Afirma que a retenção da caução é indevida, devendo ser devolvidos os valores prestados. Nega a existência dos danos morais alegados e pugna, ao fim pela total improcedência dos pedidos. Também juntou documentos. É o relatório. Fundamento e decido. Os feitos comportam julgamento no estado em que se encontram, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Consigne-se que as questões trazidas dizem respeito a locação de imóvel residencial urbano, razão pela qual é de rigor a observância dos ditames havidos na Lei 8245/91 (Lei de Locações). Esta, em seu Art. 22, estabelece um rol de obrigações do locador, entre as quais constam a de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e a de fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes, além de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (incisos I, IV e V). Por outro lado, o Art. 23, que trata dos deveres do locatário, estabelece em seus incisos III e IV que é do inquilino o dever de levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Segundo a locadora, o imóvel foi entregue ao locatário em perfeitas condições de uso, de sorte que todas as características essenciais do bem constaram de forma clara e detalhada no laudo de vistoria realizado por ocasião da locação. Afirma que quando da restituição do bem foram identificadas diversas avarias que, não reparadas pelo locatário, ensejaram a cobrança dos valores necessários ao reparo, bem como a retenção da caução prestada em garantia. Já o locatário afirma que inexistem fundamentos para a alegação de que o imóvel foi entregue com avarias, e que a retenção da caução pela locadora é indevida. Pois bem. Neste compasso, mostra-se importante ressaltar que deixando de lado as questões paralelas discutidas no decurso das demandas, há que se reconhecer que o ponto central dos feitos diz respeito à análise da alegada entrega do imóvel, pelo locatário, com deteriorações e danos incompatíveis com a forma com que recebido. E analisando o que foi acostado aos autos, conclui-se que não demonstrado pela locadora que o locatário descumpriu seu dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, e que as deteriorações apontadas pela proprietária do imóvel não se confundem com aquelas decorrentes do uso normal do bem (art. 23, inciso III, da Lei 8245/91). Senão vejamos. A locadora funda sua alegação de que existentes danos relativos no que foi descrito no laudo de vistoria final acostado às fls. 37/55 dos autos do processo n° 1009778-33.2022.8.26.0704, e, ainda, nos Relatórios Técnicos às fls. 59/61 daqueles mesmos autos.. No entanto, o que ali se observa não permite concluir o estado de degeneração alegado pela locadora. Segundo os documentos trazidos, em especial os laudos de vistoria e fotos (fls. 25/506 dos autos do processo n° 1009778-33.2022.8.26.0704), a diferença havida entre a condição inicial do imóvel e aquela observada quando da desocupação é mínima ou, ao menos, pouco perceptível quando levado em conta o que foi apresentado. Logo, tal fato corrobora a alegação do locatário feita no sentido de afirmar que o que a parte adversa chama de dano são características que representam o desgaste decorrente do uso normal da coisa, tal como ocorre com a aparência do piso, portas e paredes. Neste contexto, caberia à locadora provar que o ali indicado não decorre do uso normal do imóvel, mas sim de efetivo mal uso. No entanto, o trazido por esta não se mostrou suficiente a ponto de desfazer o que se constata da documentação juntada, observando-se, neste ponto, que a realização da prova pericial adequada não poderia ser realizada uma vez que o local não foi preservado para tais fim, tendo, inclusive, sido locado a terceiro após o encerramento da locação objeto da presente demanda (fl. 379). Da mesma forma, a pertinência de tais irregularidades também não poderia ser provada através da prova oral e testemunhal requerida, já que diz respeito a aspectos técnicos cuja higidez só pode ser atestada através de documentos ou, como já dito, por meio de perícia especializada. Idêntica situação em relação ao que supostamente se subtraiu do imóvel (fl. 09 dos autos do processo n° 1009778-33.2022.8.26.0704). Afinal, tendo em vista a disposição do locatário concernente à devolução daqueles itens achados entre os trazidos pela equipe que realizou a mudança (fls. 575/576 daqueles autos), cabia à locadora a prova de que retirados do local os demais elencados, prova esta que não pode resumir-se à alegação unilateral, emergindo daí, portanto, a necessidade de apuração adequada por meio de perícia técnica. Conclui-se, portanto, que a locadora não teve êxito em provar que o locatário não entregou o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Logo, a improcedência do pedido indenizatório formulado neste contexto é medida que se impõe. Neste compasso, se fazem igualmente improcedentes os pleitos indenizatórios formulados pela locadora tendo em vista o descumprimento contratual e a alegada impossibilidade de locação do imóvel. Primeiro, porque não constatado ato praticado pelo locatário apto a ser enquadrado como infração suscetível de multa, tampouco de lesão aos direitos da personalidade da locadora. Segundo, porque não demonstrada a necessidade de reparação, tampouco de circunstância capaz de impedir de forma efetiva a locação, não havendo, assim, que se falar na ocorrência de lucros cessantes. No mesmo sentido, não se constata ato praticado pela locadora apto a ser enquadrado como infração suscetível de multa por descumprimento contratual (cláusula quinta, §8° e cláusula sexta, caput - fls. 19/21 dos autos do processo n° 1006905-60.2022.8.26.0704). Primeiro, porque a própria cláusula contratual prevê a possibilidade de discordância entre as partes quanto à destinação da caução para a realização de eventuais reparos no imóvel (cláusula quinta, §§ 5° e 6º), não tendo sido assinalado prazo limite para o final de referidas transações. Segundo, porque há que se reconhecer ser inaplicável a multa no caso concreto. Com efeito, aquilo que se aponta como infração contratual já possui uma sanção, não sendo possível acrescer à esta conduta uma nova penalidade sob pena de incorrer em bis in idem, conduta vedada em nosso ordenamento jurídico. Veja-se que a consequência da infração apontada como "não restituir a caução prestada" é justamente ver-se obrigado a arcar com os ônus decorrentes da mora, inclusive aqueles previstos no art. 395, do Código Civil. Logo, mostra-se descabida a pretensão de impor ao infrator uma nova sanção de natureza pecuniária que, na prática, funcionaria como dupla sanção pelo cometimento de uma mesma conduta. Neste sentido, vejam-se os seguintes julgados. "LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS LOCATÍCIOS - PARCIALMENTE PROCEDENTE INFRAÇÃO CONTRATUAL VERIFICADA - MULTA COMPENSATÓRIA E MULTA MORATÓRIA BIS IN IDEM CONFIGURADO MULTA COMPENSATÓRIA AFASTADA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA APELAÇÃO DOS RÉUS PROVIDA APELAÇÃO DO AUTOR NÃO PROVIDA".(TJSP; Apelação Cível 1000866-72.2019.8.26.0471; Relator (a):Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Porto Feliz -1ª Vara; Data do Julgamento: 21/08/2020; Data de Registro: 21/08/2020) "APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE COBRANÇA ACORDO PARA MAJORAÇÃO DO VALOR DO LOCATIVO NÃO COMPROVADO INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DE IPTU AUTOR QUE NÃO COMPROVOU O DESEMBOLSO EXCLUSÃO DO PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTAS COM BASE NO MESMO FATO GERADOR (INADIMPLÊNCIA) PRINCÍPIO DO "NE BIS IN IDEM" COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS IMPOSSIBILIDADE VERBA RESTRITA AO VALOR ARBITRADO PELO JUÍZO A QUO AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS DECORRENTES DE MAU USO E DA RELAÇÃO DE CAUSALIDADE COM ALOCAÇÃO INEXISTÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL SENTENÇA MANTIDA NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL RECURSO DESPROVIDO".(TJSP; Apelação Cível 1002883-69.2019.8.26.0281; Relator (a):Cesar Luiz de Almeida; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itatiba -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2020; Data de Registro: 13/08/2020 grifos meus) Conclui-se, assim, que por um aspecto ou por outro o afastamento da cláusula penal em questão é medida que se impõe. Contudo, assiste razão ao locatário quando afirma fazer jus à restituição integral da caução prestada, esta corrigida nos termos do que dispõe o artigo 38, §2°, da Lei 8245/91 e, desde a citação, também acrescida de juros legais até o efetivo pagamento (artigos 395 e 405, do Código Civil). Com efeito, não reconhecidos motivos para a retenção ou compensação de valores, a devolução integral da quantia recebida em garantia é conduta que se impõe à locadora. Por fim, quanto aos danos morais pleiteados pelo locatário, estes também não se encontram configurados. Encontra-se pacificado na doutrina e na jurisprudência o entendimento de que o mero dissabor não enseja danos de natureza moral, sendo necessária existência da dor, angustia e sofrimento, dentre outros. Nesta esteira, tem-se que a situação descrita na inicial não extrapolou o limite dos aborrecimentos a que todos nós estamos diariamente sujeitos, não sendo capaz de abalar de modo intenso e duradouro o psicológico do requerente, fugindo à normalidade e atingindo os direitos da personalidade do autor. Veja-se que o dano moral é apurado tendo-se em vista a dimensão da lesão que a conduta do ofensor causou aos direitos da personalidade da vítima. Com efeito, para a caracterização dodanomoralé necessário que seja abalada a honra, a boa fé subjetiva ou a dignidade da pessoa. Não se trata de qualquer dissabor ou constrangimento experimentado, mas sim de uma dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfere de maneira intensa no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe angústia, sofrimento e desequilíbrio em seu bem estar e a sua integralidade psíquica. Ainda sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho adverte: "(...) o mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita dodanomoral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar odanomoral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos. (Programa de Responsabilidade Civil, 2ª edição, pág. 78, Malheiros Editores). Assim, nos termos acima expostos, a conclusão a que se chega é que o simples fato da parte adversa ter retido a caução prestada pelo locatário não é causa suficiente para o reconhecimento de lesão aos direitos da personalidade deste, hipótese em que incabíveis os danos morais alegados. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação promovida por Maria Benvinda Carvalho Lopes em face de Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa (processo n° 1009778-33.2022.8.26.0704), e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES pedidos formulados na ação ajuizada por Rui Nogueira Paes Caminha Barbosa em face de Maria Benvinda Carvalho Lopes (processo n° 1006905-60.2022.8.26.0704) para o fim de condenar a requerida a pagar ao autor o montante de R$ 24.000,00, atualizados monetariamente nos termos do que dispõe o artigo 38, §2°, da Lei 8245/91, acrescidos de juros legais (art. 405, CC) desde a citação. Ante a sucumbência integral relacionada aos autos de n° 1009778-33.2022.8.26.0704, arcará a autora com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios do patrono do requerido, estes últimos fixados em 10% do valor atualizado da causa nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Ante a sucumbência recíproca constatada nos autos de n° 1006905-60.2022.8.26.0704, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais. Arcará o autor com honorários advocatícios de 10% sobre a diferença entre o valor atribuído à causa e o montante em que acolhido o pedido; e arcará a requerida com honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, em favor do patrono da parte adversa, assim arbitrados com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. P.R.I.

02/04/2025, 00:00

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Execução/Cumprimento de Sentença Iniciada (o)

Arquivado Provisoriamente

Expedição de Certidão.

Expedição de Certidão.

Trânsito em Julgado às partes - Proc. em Andamento

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de Petição de Petição (outras)

Certidão de Publicação Expedida

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