Execução de Título Extrajudicial 1011859-93.2021.8.26.0152 - TJSP

Execução de Título Extrajudicial 1011859-93.2021.8.26.0152 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Intimação - ADV: Lucas Giraldi de Melo Freitas (OAB 401341/SP), Guilherme Augusto dos Santos Tavares (OAB 408302/SP), Caio Augusto Borges de Araujo (OAB 434631/SP), Tarcisio Rebouças Porto Junior (OAB 7216/CE) Processo 1011859-93.2021.8.26.0152 - Execução de Título Extrajudicial - Exeqte: Condomínio Residencial Conquista Cotia - Exectdo: Johnifer Kennedy - Fls. 254/275: Trata-se de impugnação à penhora ofertada pela Caixa Econômica Federal - CEF, na condição de credora fiduciária do imóvel, pleiteando a desconstituição da constrição que recaiu sobre o bem, haja vista que detém sua propriedade fiduciária e não pode responder com seu patrimônio pela dívida de terceiros. Houve oposição da parte exequente (fls. 301/303), indicando que as despesas de condomínio possuem natureza propter rem, bem como que seu crédito tem preferência quanto ao credor fiduciário. É o relatório do essencial. Fundamento e decido. A impugnação à penhora deve ser rejeitada. Pese as considerações da impugnante, tem-se que a penhora deve recair sobre o imóvel que gerou os débitos ora executados, porquanto a obrigação de pagamento de taxas condominiais tem natureza propter rem. Nessa perspectiva, ainda que a unidade condominial geradora das despesas tenha sido objeto de alienação fiduciária, registrada na matrícula, tal fato não impede sua constrição para garantia da execução, já que as despesas condominiais revertem em benefício do próprio imóvel, decorrentes de gastos inerentes à conservação e reparos das coisas comuns. Assim, embora a Caixa Econômica Federal aponte ser estranha aos autos, certo é que na condição de proprietária resolúvel, mantém responsabilidade pelo débito que incide sobre o bem e onera o titular de seu domínio seu titular. Dito de outro modo, o crédito referente às despesas condominiais é de natureza propter rem e se presta justamente a garantir a própria existência e manutenção do imóvel, na forma da Súmula 478 do STJ, assim redigida: Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. Atente-se que este é o posicionamento do E. TJSP ao apreciar casos semelhantes: Apelação. Embargos à execução. Dívida condominial. Sentença de improcedência. Insurgência do Banco Bradesco, credor hipotecário. Descabimento. Preliminar de falta de interesse de agir que se confunde com o mérito. Verba de condomínio que configura obrigação de caráter propter rem e se presta justamente a manter o imóvel, devendo ser pago com preferência ao crédito hipotecário. Súmula nº 478 do STJ. Interesse de agir do condomínio exequente evidenciada e ausência de óbice ao prosseguimento da execução. Sentença mantida. Majoração da verba honorária, conforme artigo 85, § 11, do CPC. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1032798-43.2019.8.26.0224; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2020; Data de Registro: 30/06/2020). AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. Se a despesa condominial é dívida propter rem que onera o próprio bem, pode ser exigida de todo e qualquer titular de um direito real sobre a coisa, sendo irrelevante o fato de constituir objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia. Decisão reformada. Recurso provido (TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, AI nº 0031508-13.2013.8.26.0000, Rel. Felipe Ferreira, j. 19/06/2013). Ante o exposto, REJEITO a impugnação à penhora, mantendo a constrição nos seus próprios termos, deixando de fixar honorários por se tratar de mero incidente. Antes de deferir a alienação do imóvel penhorado em leilão judicial eletrônico, faz-se necessária a realização de avaliação. O artigo 871, do Código de Processo Civil, estabelece que não se procederá à avaliação quando: I - uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra; II - se tratar de títulos ou de mercadorias que tenham cotação em bolsa, comprovada por certidão ou publicação no órgão oficial; III - se tratar de títulos da dívida pública, de ações de sociedades e de títulos de crédito negociáveis em bolsa, cujo valor será o da cotação oficial do dia, comprovada por certidão ou publicação no órgão oficial; IV - se tratar de veículos automotores ou de outros bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por meio de pesquisas realizadas por órgãos oficiais ou de anúncios de venda divulgados em meios de comunicação, caso em que caberá a quem fizer a nomeação o encargo de comprovar a cotação. Assim, antes de avaliar a necessidade de nomeação de perito com conhecimentos especializados para o encargo, nos termos do parágrafo único do artigo 870, do Código de Processo Civil, para fins de avaliação do imóvel penhorado, deverá a exequente comprovar a cotação do bem no mercado, trazendo aos autos a declaração de pelo menos três corretores imobiliários, servindo a média como referência. Deverá, ainda, pesquisar junto aos órgãos administrativos a respeito da existência de débitos ou restrições de natureza fiscal e condominial, comprovando nos autos. Por fim, deverá manifestar se deseja a adjudicação e/ou alienação, requerendo e providenciando o necessário para sua efetivação. Anoto que não há na Vara oficial de justiça com conhecimento necessário à realização da avaliação. Cumpridas as determinações supra, intime-se a executada pela imprensa oficial na pessoa de seu advogado, a se manifestar se concorda com as avaliações ou apresentar impugnação que deverá ser acompanhada de estimativa e devidamente instruída com os documentos pertinentes, no prazo de 05 dias, sob pena de imediata rejeição (CPC, artigo 872, § 2º), prosseguindo pelo valor indicado pela parte exequente. Havendo impugnação, dê-se ciência à parte exequente, pelo mesmo prazo. Oportunamente, tornem conclusos. Prazo: 15 (quinze) dias. Na inércia, aguarde-se provocação no arquivo provisório. Intimem-se. Cumpra-se.

09/05/2025, 00:00

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