Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação - ADV: Fábio José Gomes Soares (OAB 176797/SP), Carla de Andrade Leamare (OAB 196622/SP), Daniel Vitor Pereira da Silva (OAB 459813/SP) Processo 1002418-84.2022.8.26.0045 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Marina da Consolacao do Nascimento - Reqdo: Yellow Imoveis Ltda, Sandra dos Santos Souza Kirchoff -
Vistos.
Trata-se de ação de cobrança cumulada com pedido de indenização por perdas e danos ajuizada por MARINA DA CONSOLAÇÃO DO NASCIMENTO em face de YELLOW IMÓVEIS LTDA e SANDRA DOS SANTOS KIRCHOFF. Narra a autora ser proprietária do prédio residencial localizado na Rua Alameda das Rosas, n° 35, Cidade Nova Arujá, São Paulo, CEP: 07411-390, matrícula nº 28.305. Alega que em 08/04/2019 contratou os serviços da primeira ré para assessoria na locação do imóvel, que foi locado para a segunda ré. Aduz que, ao passar em frente ao imóvel, constatou que o mesmo estava sendo utilizado para fins comerciais, em desacordo com o contrato que expressamente limitava o uso para fins residenciais. Conta que notificou a primeira ré, que comunicou a segunda ré sobre a rescisão contratual e devolução do imóvel. Afirma que a primeira ré elaborou um laudo de vistoria insuficiente, sem apontar os consertos necessários. Relata que requereu nova vistoria com a participação de sua representante, mas não obteve retorno. Sustenta que não houve entrega das chaves pela segunda ré, o que a obrigaria ao pagamento dos aluguéis até a efetiva desocupação. Quanto à primeira ré, alega que agiu com negligência e imperícia na administração da locação. Requer a condenação das rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual, além da condenação da primeira ré ao pagamento das diferenças de aluguéis não reajustados anualmente, da segunda ré, solidariamente com a primeira, ao pagamento das diferenças entre o valor de aluguel de imóvel comercial e residencial, da segunda ré ao pagamento de multa contratual equivalente a três aluguéis, e de ambas as rés, solidariamente, ao pagamento de danos morais. A inicial foi instruída com os documentos de fls. 22/84. A inicial foi emendada às fls. 88/90, 98/100 e 111/112, para apresentação de cálculo da reparação material e adequação dos pedidos. Os benefícios da justiça gratuita foram deferidos à autora e indeferida a tutela de urgência (fls. 130/131). O feito foi redistribuído (fls. 139/140) e apensado aos autos do processo nº 1002345-07.2022.8.26.0045. A audiência de conciliação restou prejudicada ante a ausência da requerida Sandra (fls. 160). Devidamente citada (fls. 156), a requerida Yellow Imóveis Ltda apresentou contestação (fls. 163/178), na qual suscitou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, alegou que a autora nunca realizou queixas contra a empresa e que todos os imóveis foram locados com sua anuência. Sustenta que a locação foi mantida por 37 meses com pagamento regular de aluguéis e despesas. Argumenta que, quando informada pela filha da autora sobre a possível utilização comercial do imóvel, tomou as providências cabíveis, contatando a locatária, que negou o uso comercial, afirmando que as motos pertenciam a seu companheiro. Informou a autora, que insistiu sobre o uso indevido. Narra que apresentou alternativas para resolução do conflito, enviando notificação extrajudicial com prazo para desocupação em 12/05/2022. Afirma que a locatária concordou em desocupar espontaneamente o imóvel, sendo realizada vistoria em 20/06/2022. Posteriormente, houve divergência sobre a vistoria realizada, tendo a autora solicitado nova vistoria, o que foi recusado pela locatária, que ingressou com ação de rescisão contratual, depositando as chaves em juízo. Alega que os serviços foram prestados na qualidade de administradora da locação, tendo realizado os reajustes anuais conforme previsão contratual. Requer a improcedência do feito e a condenação da autora por litigância de má-fé. Juntou documentos (fls. 179/256). A requerida Sandra apresentou contestação (fls. 260/264), aduzindo que a primeira requerida realizou vistoria no imóvel, constatando seu perfeito estado. Sustenta que a autora se negou a devolver o valor depositado como caução, alegando que o imóvel estava danificado. Nega ter utilizado o imóvel para fins comerciais, afirmando que seu esposo apenas criou uma página de dicas para proprietários de motos. Alega litigância de má-fé da autora e requer a improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 265/423). Houve réplica às fls. 427/438 e 439/443. Foi realizada audiência de instrução em 18 de fevereiro de 2025, com oitiva da testemunha Kaue Araújo do Nascimento. As partes apresentaram alegações finais por memoriais às fls. 468/471, 472/477. É o relatório. Decido. Promovo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Diante da prova documental constante dos autos e, sobretudo, ante a matéria controvertida, reconheço a prescindibilidade de produção de mais provas, julgando antecipadamente o feito, vez que repita-se - os elementos de convicção constantes dos autos já são suficientes à justa composição deste. Como é sabido, cabe ao juiz o exame e valoração judicial dos elementos probantes, em vista dos fatos expostos na inicial. Assim, perfeitamente possível que, diante do conjunto probatório que se apresenta, seja possível prescindir o feito de mais provas. Na verdade, ao assim proceder, atento aos princípios da celeridade e economia processual, na medida que se amolda aos exatos preceitos do artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, ou seja, o Juiz deverá abreviar a marcha processual, quando a questão for de direito e de fato e não houver necessidade de produção de outras provas. As preliminares já foram apreciadas a fls. 444/446. Não foram arguidas outras preliminares, estando presentes as condições da ação e os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo. Anoto que o processo em apenso foi julgado improcedente, tendo a aqui autora sido condenada a devolução dos valores pagos a título de caução. Pois bem. O ponto central da controvérsia reside na alegação de que o imóvel locado estaria sendo utilizado para fins comerciais, em desacordo com o contrato de locação, e na suposta omissão da administradora em fiscalizar adequadamente o uso do imóvel e tomar as providências cabíveis diante da infração contratual. O pedido inicial é parcialmente procedente. Conforme se verifica do contrato de locação juntado aos autos (fls. 30/38), o imóvel foi locado para fins exclusivamente residenciais, constando expressamente da Cláusula Quarta (fl. 33): "A presente LOCAÇÃO destina-se restritivamente ao uso do imóvel para fins residenciais, restando proibido a PARTE LOCATÁRIA, sublocá-lo ou usá-lo de forma diferente do previsto, salvo autorização expressa da PARTE LOCADORA." Em relação à utilização comercial do imóvel, a segunda ré nega veementemente tal fato, alegando que seu esposo apenas possuía uma página de dicas para proprietários de motos, sem exercer atividade comercial no local. No entanto, a prova testemunhal produzida indicou o contrário. A testemunha Kaue Araújo do Nascimento declarou em audiência que havia atividade comercial no imóvel, tendo inclusive indagado se poderia realizar manutenção em sua moto no local, sendo informado que o serviço era prestado apenas para modelos específicos. Além disso, as fotografias juntadas aos autos (fls. 168/169) mostram a presença de motocicletas na frente do imóvel, o que, aliado à existência de página em rede social indicando o endereço do imóvel como local de oficina de motos (fls. 59/62 e 35), corrobora a alegação de utilização do imóvel para fins diversos do contratado. Cabe destacar que a finalidade exclusivamente residencial constitui elemento essencial do contrato de locação, cuja violação caracteriza infração contratual passível de rescisão e multa, nos termos da Cláusula Oitava do contrato (fl. 36), que prevê o pagamento de multa equivalente a três aluguéis vigentes à época da infração. Quanto à responsabilidade da primeira ré, verifico que, na qualidade de administradora do imóvel, tinha o dever de fiscalizar o cumprimento do contrato de locação e tomar as providências necessárias diante da constatação de infrações contratuais. Conforme contrato de administração firmado entre a autora e a primeira ré (fls. 183/186), esta se obrigou a "realizar todos os atos necessários à gestão do imóvel acima descrito", inclusive "vistoriar o imóvel" (Cláusula Terceira, fl. 184). No caso em análise, a primeira ré somente tomou providências após ser notificada pela autora em 11/04/2022 (fls. 167), quando já se passavam quase três anos de locação com utilização indevida do imóvel. Após a notificação, a ré Yellow admite ter contatado a locatária, que negou o uso comercial, mas reconhece que não realizou inspeção presencial para verificar a veracidade das alegações, limitando-se a enviar notificação extrajudicial em 11/05/2022, ou seja, um mês após a comunicação da irregularidade. A falta de diligência na fiscalização do imóvel e a demora na tomada de providências diante da infração contratual caracterizam descumprimento dos deveres assumidos pela administradora, atraindo sua responsabilidade pelos prejuízos daí decorrentes, nos termos do art. 667 do Código Civil. Em relação aos reajustes anuais do aluguel, o contrato de locação previa expressamente, em seu Parágrafo Segundo da Cláusula Terceira (fl. 32), que "o valor do aluguel será reajustado anualmente pelo IGPM-FGV". No entanto, não há nos autos comprovação de que tais reajustes tenham sido efetivamente aplicados durante toda a vigência do contrato, sendo que a própria ré Yellow admite que, durante o período da pandemia por Covid-19, os reajustes não foram realizados. Embora seja compreensível a flexibilização contratual durante o período excepcional da pandemia, tal decisão deveria ter sido formalmente acordada entre as partes, o que não restou demonstrado nos autos. Além disso, a ré não comprovou ter realizado todos os reajustes previstos após esse período, o que caracteriza descumprimento de sua obrigação contratual. Quanto à vistoria realizada ao final da locação, verifica-se que a primeira ré realizou vistoria em 20/06/2022 (fls. 63/79), porém sem atender aos padrões adequados, uma vez que não apresentou avaliação comparativa com a vistoria inicial nem classificação do estado de conservação dos itens vistoriados, conforme contestado pela autora (fl. 79). A autora solicitou nova vistoria com sua participação, o que não foi atendido pela primeira ré, que se limitou a encaminhar o pedido à locatária, sem adotar uma postura proativa na resolução do conflito. A segunda ré, por sua vez, ingressou com ação judicial para depósito das chaves, impossibilitando a realização de nova vistoria. Neste ponto, cabe ressaltar que o depósito das chaves em juízo não exime a locatária de responsabilidade pelos danos causados ao imóvel durante a locação, conforme já decidido nos autos do processo apenso, onde se reconheceu a necessidade de devolução do valor da caução à locatária. Em síntese, restou demonstrado nos autos: (i) a utilização do imóvel para fins diversos do contratado, em violação à Cláusula Quarta do contrato de locação; (ii) a falta de diligência da primeira ré na fiscalização do imóvel e na adoção de providências diante da infração contratual; (iii) a não realização dos reajustes anuais previstos no contrato; e (iv) deficiências na vistoria final realizada. Quanto ao pedido de condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual, observo que não há solidariedade legal ou contratual entre a locatária e a administradora. Com efeito, cada uma responde pelos prejuízos decorrentes de suas próprias condutas: a locatária pela utilização indevida do imóvel e a administradora pela falta de diligência na fiscalização e gestão da locação. No caso, não restaram comprovados danos materiais específicos decorrentes da utilização comercial do imóvel, inexistindo provas acerca de danos estruturais ou deterioração anormal. Superada a questão acerca da solidariedade, quanto ao pedido de condenação da primeira ré ao pagamento das diferenças de aluguéis não reajustados anualmente, assiste razão à autora. Considerando que o contrato previa reajuste anual pelo IGPM-FGV e que tal obrigação não foi integralmente cumprida pela administradora, deve esta responder pelo prejuízo decorrente da não aplicação dos reajustes previstos, com atenção aos cálculos de fls. 91. Em relação ao pedido de condenação da segunda ré ao pagamento das diferenças entre o valor do aluguel de imóvel comercial e residencial, entendo que assiste razão à autora. A utilização do imóvel para fins comerciais, conforme comprovado nos autos, gerou para a locatária um proveito econômico em detrimento da locadora, uma vez que o valor de aluguel para imóveis comerciais é sabidamente superior ao de imóveis residenciais. Considerando que a diferença entre os valores, conforme demonstrado às fls. 89, alcança R$ 56.589,86 (cinquenta e seis mil, quinhentos e oitenta e nove reais e oitenta e seis centavos), deve a segunda ré arcar com tal montante. No entanto, não vislumbro responsabilidade solidária da primeira ré quanto a este pedido, uma vez que, embora tenha falhado em seu dever de fiscalização, não se beneficiou diretamente da utilização comercial do imóvel, nem concorreu ativamente para tal utilização. Quanto ao pedido de condenação da segunda ré ao pagamento de multa contratual, entendo que também merece acolhimento. A Cláusula Oitava do contrato de locação (fl. 36) prevê expressamente o pagamento de multa equivalente a três aluguéis vigentes à época da infração contratual, em caso de descumprimento de qualquer das cláusulas contratuais. Tendo sido comprovada a violação da Cláusula Quarta, relativa à utilização exclusivamente residencial do imóvel, deve a segunda ré arcar com a multa contratual prevista, no valor de R$ 7.715,10 (sete mil, setecentos e quinze reais e dez centavos), considerando o valor do aluguel residencial na época da infração. Por fim, quanto ao pedido de condenação solidária das rés ao pagamento de danos morais, entendo que este não merece acolhimento. Embora tenham ocorrido falhas na execução do contrato, tanto por parte da locatária quanto da administradora, não vislumbro, no caso concreto, situação excepcional que tenha causado à autora abalo moral passível de indenização. A jurisprudência tem entendido que meros aborrecimentos e transtornos inerentes às relações contratuais não configuram dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de efetivo abalo aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso em análise.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: (i) CONDENAR ambas as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 12.875,94 (doze mil, oitocentos e setenta e cinco reais e noventa e quatro centavos), a título de diferenças de aluguéis não reajustados anualmente. Até 29/08/2024 (inclusive) os juros moratórios serão de 1% a.m., a partir da citação, e a correção monetária conforme a Tabela Prática do TJSP, incidindo a partir do vencimento de cada parcela; já a partir de 30/08/2024 (início da vigência da Lei n. 14.905/2024 - art. 5º, II), os juros de mora e a correção monetária serão calculados com base na Taxa Selic, incidindo a partir de 30/08/2024; (ii) CONDENAR a ré SANDRA DOS SANTOS KIRCHOFF ao pagamento de R$ 56.589,86 (cinquenta e seis mil, quinhentos e oitenta e nove reais e oitenta e seis centavos), a título de diferenças entre o valor do aluguel de imóvel comercial e residencial. Até 29/08/2024 (inclusive) os juros moratórios serão de 1% a.m., a partir da citação, e a correção monetária conforme a Tabela Prática do TJSP, incidindo a partir do vencimento de cada parcela; já a partir de 30/08/2024 (início da vigência da Lei n. 14.905/2024 - art. 5º, II), os juros de mora e a correção monetária serão calculados com base na Taxa Selic, incidindo a partir de 30/08/2024; (iii) CONDENAR a ré SANDRA DOS SANTOS KIRCHOFF ao pagamento de R$ 7.715,10 (sete mil, setecentos e quinze reais e dez centavos), a título de multa contratual. Até 29/08/2024 (inclusive) os juros moratórios serão de 1% a.m., a partir da citação, e a correção monetária conforme a Tabela Prática do TJSP, incidindo a partir da citação; já a partir de 30/08/2024 (início da vigência da Lei n. 14.905/2024 - art. 5º, II), os juros de mora e a correção monetária serão calculados com base na Taxa Selic, incidindo a partir de 30/08/2024; Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 20% para a autora e 80% para as rés, rateados igualmente entre estas. Condeno, ainda, a autora ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos das rés, que fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado, e as rés ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da autora, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, observada a proporção de sucumbência acima fixada, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Suspendo a exigibilidade das verbas de sucumbência em relação à autora, em razão da gratuidade de justiça que lhe foi concedida às fls. 130/131. De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado. Por corolário, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2°, do Novo Código de Processo Civil. Custas finais pelas requerida, que ficam intimadas a providenciar o recolhimento no prazo de 15 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1010 CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias. Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação.Antes da remessa dos autos ao Tribunal, deverá a serventia: a) indicar,obrigatoriamente, na certidão de remessa, a inclusão de mídia(s), ou sua eventual inexistência; b) certificar o valor do preparo e a quantia efetivamente recolhida com a vinculação da utilização do documento ao número do processo, nos termos do art. 1093 das NSCGJ, deixando para apreciação da instância superior eventuais irregularidades"(arts. 102 e 1275 das NSGJ). Para tanto, deverá ser utilizado o modelo de certidão doSAJ 505792 Após o transito em julgado, com o recolhimento das custas finais ou inscrição na dívida ativa, ao arquivo. P.I.C. Arujá, 06 de maio de 2025.