Execução de Título Extrajudicial 1002540-55.2016.8.26.0127 - TJSP

Execução de Título Extrajudicial 1002540-55.2016.8.26.0127 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação - ADV: Sidneia Lopes (OAB 289956/SP), Claudia Junqueira Antipou (OAB 373529/SP), Thiago Canziani Piccoli (OAB 26013/SC), Arnaldo Francisco Granja Russo (OAB 10548/SC), Alexandre Kupper de Almeida (OAB 437529/SP), Arnaldo Francisco Granja Russo (OAB 10548/SC) Processo 1002540-55.2016.8.26.0127 - Execução de Título Extrajudicial - Exeqte: Sônia Maria Hagge Galvão de França - Exectdo: Eduardo Granja Russo, E. G. Russo Consultoria e Publicidade - EIRELI - Vistos. Cuida-se de execução de título extrajudicial, em que deferida a penhora dos aluguéis de imóvel de propriedade do executado e determinada a realização de avaliação judicial para aferição de valor de mercado do bem. Foi apresentado laudo pericial às fls. 2594/2730, no qual o perito fixou o valor de mercado do imóvel em R$ 2.662.839,01, com margem de variação de 5%, conforme metodologia técnica amplamente detalhada e lastreada em norma da ABNT/NBR 14.653, adotando-se o método comparativo direto de dados de mercado para o terreno e o CUB (Custo Unitário Básico) para a construção. O executado impugnou o laudo (fls. 2774 e ss.), sustentando que houve desvalorização injustificada do bem em relação à avaliação realizada em 2021. Ato contínuo, o perito prestou esclarecimentos técnicos (fls. 2791/2802), reafirmando a metodologia adotada, os critérios de valorização, a depreciação técnica considerada e a diferença natural decorrente do tempo, da amostra mercadológica atual e das reformas realizadas. Apesar da nova impugnação da parte executada (fls. 2803 e ss.), verifica-se que o laudo anterior não apresenta os imóveis utilizados como base comparativa, o que impossibilita sua replicação metodológica. Tampouco há demonstração de erro técnico ou omissão relevante no novo laudo, cujos fundamentos são compatíveis com as normas técnicas e com a realidade de mercado apurada. Por oportuno, cabe pontuar alguns dos esclarecimentos técnicos prestados. Sobre a divergência entre os laudos de 2021 e 2025, destacou o perito que cada avaliação é necessariamente influenciada por variáveis de mercado e por interpretações técnicas particulares, não havendo coincidência obrigatória de valores. Apontou que o laudo anterior sequer apresenta os imóveis utilizados como referência comparativa, o que inviabiliza qualquer tentativa de replicação metodológica e resultado. Quanto à suposta desvalorização do imóvel, esclareceu que a avaliação atual considerou, de modo minucioso, fatores como a antiguidade do imóvel (99 anos), os limites de sua vida útil estimada em 70 anos (tabela Ross Heideck), bem como a necessidade de considerar depreciação técnica conforme normas do IBAPE e da ABNT/NBR 14.653. O perito justificou que, embora a edificação tenha sido reformada parcialmente, o estado geral do imóvel e sua idade impõem grau de depreciação que não pode ser ignorado, ainda que mitigado por intervenções recentes. Destacou que, apesar disso, foram aplicadas taxas de valorização de 50% sobre o terreno (em razão da localização privilegiada) e 35% sobre a edificação (pela conservação estrutural), o que contraria a alegação de que a avaliação teria sido depreciativa ou subdimensionada. Demonstrou, com farta documentação técnica no laudo, que os dados de mercado utilizados foram colhidos com rigor, com ampla identificação de imóveis referenciais e elaboração de cálculos de homogeneização e tratamento dos dados, conforme os critérios previstos pela metodologia Comparativo Direto de Dados de Mercado (para o terreno) e CUB - Custo Unitário Básico (para a construção), com menção expressa aos valores referenciais, médias regionais, fotografias, imagens aéreas e descrição técnico-construtiva do bem. Sobre o parecer particular anexado pela parte executada, o perito apontou ausência de fundamentação técnica e documental mínima, destacando que se trata de simples opinião de mercado, sem registro fotográfico, visita técnica comprovada, método identificável ou detalhamento dos critérios de avaliação, além de apresentar valor de metro quadrado (R$ 7.973,29) totalmente destoante da realidade regional. Com base no conjunto probatório e técnico, acolho as conclusões do perito judicial, porquanto não se constata vício ou insuficiência técnica que justifique a produção de nova avaliação, nos termos dos artigos 480 e 873 do CPC. Ainda, verifica-se nos autos pendência quanto à efetivação dos depósitos dos aluguéis penhorados e ausência de atualização da planilha da dívida executada, o que impede aferição da suficiência patrimonial do bem constrito. Ante o exposto: 1. Homologo o laudo pericial de avaliação mercadológica de fls. 2594/2730, fixando-se o valor de R$ 2.662.839,01 para o imóvel avaliado. 2. Intime-se a parte exequente para que, ciente da presente homologação, apresente planilha atualizada da dívida no prazo de 10 (dez) dias, com base no último valor informado nos autos, contendo a discriminação da correção monetária, juros, abatimentos, eventuais pagamentos ou depósitos e encargos incidentes, requerendo, por oportuno, o que entender de direito, no prazo de 10 (dez) dias, 3. Oficie-se à administradora IMITA IMÓVEIS LTDA., por meio do endereço eletrônico informado nos autos, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, informe e comprove os depósitos realizados em juízo a título de aluguéis do imóvel penhorado, desde agosto de 2024 até a presente data, apresentando extratos bancários ou documentos idôneos. Advirta-se a administradora de que a ausência de resposta implicará aplicação de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada a 30 dias, nos termos do art. 536, §1º, do CPC. Aqui, eventual multa deverá ser executada em processo autônomo de execução de título executivo judicial contra a respectiva administradora imobiliária. Intime-se.

12/05/2025, 00:00

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