Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Intimação - ADV: Fabio Lopes Barbosa de Lima (OAB 99249/SP), Valdir Carlos Junior (OAB 378744/SP), Ana Luiza Poletine Perobeli (OAB 395658/SP) Processo 1001239-07.2025.8.26.0047 - Despejo - Reqte: Helio Hideo Suzuki - Reqdo: Eder Israel Pereira -
Vistos. HELIO HIDEO SUZUKI ajuizou ação de despejo por denúncia vazia em face de EDER ISRAEL PEREIRA, informando que as partes firmaram contrato de locação para fim não residencial, pelo prazo de 6 meses, com termo inicial em 01/01/11 e com término previsto para 31/06/11. O fiador Domingos Pereira, firmou o contrato se responsabilizando pelo fiel cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo Locatário, durante toda a vigência da relação locatícia, incluindo o período de eventual prorrogação, até a devolução definitiva das chaves. Atingido o prazo final estipulado em contrato, o Locatário permaneceu no imóvel por mais de trinta dias, tendo, a locação, sido prorrogada por prazo indeterminado. O valor do aluguel mensal foi estipulado, em janeiro de 2011, em R$ 1.780,00, com bonificação de R$ 180,00, para o caso de pontualidade no pagamento. Nos termos da Cláusula 18ª, os aluguéis seriam reajustados anualmente, com base no IGP-M/FGV e, se tivessem sido respeitados os índices anuais de reajustes, o valor do aluguel mensal, a partir de janeiro deste ano de 2025, seria de R$ 4.736,33. Afirma que o réu tem, sistematicamente, descumprido sua obrigação quanto ao pagamento dos aluguéis devidos. Verifica-se que, de forma habitual, os depósitos são realizados com atraso e, invariavelmente, em quantias significativamente inferiores ao valor realmente devido. Ademais, em diversas ocasiões, o Locatário se absteve de efetuar qualquer pagamento por períodos prolongados, tendo chegado a acumular meses sem realizar a quitação de sua obrigação locatícia. Ressalta que a presente ação não é de cobrança, mas de despejo, e, ainda assim, não se embasa na falta de pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, mas sim na denúncia vazia. Salienta que enviou notificação ao Locatário, solicitando-lhe a desocupação no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento do comunicado formal. O Locatário recebeu a Notificação aos 07/01/2025, tendo, portanto, o prazo concedido, expirado 06/02/2025, sem que o imóvel tenha sido desocupado. Informa que o réu contranotificou alegando que o imóvel teria sido vendido e não teria sido observado o direito de preferência, bem como pugnou por um prazo de 6 a 8 meses para desocupação. O autor, em resposta, apresentou matrícula atualizada do imóvel, aduzindo que não havia qualquer tratativa visando a alienação do imóvel, bem como negou o prazo de 6 a 8 meses para desocupação. Requer a declaração de rescisão do contrato de locação, condenando o réu a desocupar o imóvel. Pugna que conste na ordem de despejo que os aluguéis e demais encargos locatícios, referentes a todo o período de ocupação, correrão por conta do locatário até a data da entrega definitiva das chaves, devendo o locatário apresentar os recibos de pagamentos das últimas contas e dos respectivos comprovantes de quitação integral, devendo realizar o acerto de contas a vencer referentes ao período de ocupação. Ainda, deverá constar que, no ato da entrega definitiva das chaves, o Locatário comunique a SABESP e a ENERGISA acerca do término da presente relação locatícia e solicite-lhes as imediatas retiradas, de seu nome das futuras faturas de água e de energia elétrica, referentes ao imóvel locado, sob pena de responder exclusiva e integralmente por todos e quaisquer eventuais danos morais, materiais e demais inconvenientes que essa sua omissão venha a lhe acarretar, estando o Locador absolutamente isento de todas e quaisquer responsabilidades. Pugna que conste na ordem de despejo que, até a entrega definitiva das chaves e a desocupação do bem, deverá, ainda, haver a quitação de obrigações não adimplidas, cuja subsistência ensejará a propositura de medidas judiciais cabíveis em desfavor do Locatário e do Fiador. Requer a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e demais encargos (água, energia elétrica), referentes a todo o período de ocupação, mesmo que com respectivos vencimentos posteriores à devolução definitiva das chaves. Juntou documentos nas fls. 11/30. Decisão de fls. 31/32 deferiu os benefícios da Lei nº 10.741/2003. Citado, o réu apresentou contestação e reconvenção nas fls. 40/61, afirmando que inexiste resistência quanto à desocupação do imóvel, mas para isso, é razoável que o autor conceda o prazo pretendido de 06 meses para que as instalações sejam remanejadas ao novo local, e que também os serviços em andamento possam ser concluídos. Aduz que, em contato com a imobiliária Kasa, através do número 018 99724-5263, este subscritor fora informado que referido imóvel estava à venda, e inclusive encaminhou fotos das áreas do imóvel. Na sequência, o corretor encaminhou um áudio afirmando que entrou em contato com o proprietário e ele disse que vai tirar de venda por um tempo, pois estava com problema com o inquilino. E no segundo áudio complementa dizendo que está tentando tirar o inquilino do imóvel. Alega que não foi dado ao ora réu direito de preferência na aquisição do imóvel. Informa que não se opõe ao ato de alienação do bem, mas discorre sobre a má-fé do autor, pois omitiu que o imóvel estava à venda. Requer a condenação do autor por litigância de má-fé. Salienta que, em 15 anos de locação; nunca se teve uma notificação quanto ao atraso do aluguel; nunca se teve uma notificação para revisão do aluguel. Reconvém pleiteando que se estabeleça como marco temporal final da locação o prazo de 06 (seis) meses a partir do deferimento judicial, garantindo-se, assim a manutenção da posse em favor do requerido/reconvinte. Réplica e contestação à reconvenção nas fls. 66/82. Vieram conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. De início, observa-se que o réu apresentou contestação com reconvenção intempestivamente. Assim, impõe-se a decretação da revelia do réu, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, com a presunção de veracidade dos fatos articulados pelo autor, salvo se o contrário resultar da prova dos autos, o que não se verifica neste caso, mesmo porque se tem contrato escrito vigente por prazo indeterminado e a notificação do locatário pelo locador para a retomada do bem (denuncia vazia) e mesmo se assim não fosse, narra-se extensa inadimplência do locatário, que não juntou documentação hábil para comprovar o adimplemento das suas obrigações contratuais. Nos termos do art. 343, § 3º, do CPC, a reconvenção deve observar o mesmo prazo da contestação. Sendo esta intempestiva, a reconvenção também o é, razão pela qual não deve ser conhecida. Por fim, deve-se destacar uma incongruência encontrada na exordial, visto que no corpo do texto se apontou que não se tratava de ação de cobrança, mas somente de ação de despejo: "4.2. Apenas para fins ilustrativos já que a presente ação NÃO é de cobrança, mas de despejo, e, ainda assim, NÃO se embasa na falta de pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, mas SIM na DENÚNCIA VAZIA (...)" (fl. 03). Ocorre que no capítulo dos pedidos o autor apresentou um séria de pedidos condenatórios de valores ou cobrança, como exemplifica o item "7.7. seja o Locatário condenado ao pagamento dos aluguéis e demais encargos (água, energia elétrica), referentes a todo o período de ocupação, mesmo que com respectivos vencimentos posteriores à devolução definitiva das chaves" (fl. 09). Assim, diante da contradição encontrada no próprio texto da exordial, este Juízo precisa antes de adentrar o mérito da demanda fixar as balizas objetivas dela, que no caso nos parece mais razoável optar pela ação de despejo pura, visto que houve declaração expressa de que não se tratava de cobrança de alugueis e encargos, bem como inexiste nos autos planilha dos valores que seriam efetivamente devidos até a distribuição da demanda. Vale ainda consignar que a ação de despejo tem rito próprio somente sendo possível a cumulação de pedido de cobrança de alugueis e acessórios (no caso do art. 62, inciso I, da Lei de Locações), o que afasta a possibilidade de cumulação dos vários pedidos de obrigação de fazer contidos na exordial, tudo a recomendar que a ação será apreciado somente como ação de despejo, devendo a parte propor as demais questões em ação autônoma. Passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso II, do CPC. O pedido é procedente. O pedido formulado pelo autor encontra respaldo no art. 47, inciso V, da Lei nº 8.245/91, que permite a retomada do imóvel mediante denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado. No presente caso, comprovou-se que o contrato de locação venceu em 30/06/2011 e foi prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, conforme art. 56 da Lei do Inquilinato. A notificação exttrajudicial foi recebida pelo réu em 07/01/2025 (fls. 18/21), concedendo-se o prazo legal de 30 dias para desocupação, sem que a desocupação tenha ocorrido até o presente momento. Diante disso, restam atendidos os requisitos legais para a procedência da ação de despejo. Sem mais, passo ao dispositivo.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido, para declarar a rescisão contratual e decretar odespejo, mediante prazo de 30 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório. Nos termos do art. 63, §4º, e art. 64 da Lei 8245/91, fixo o valor para a execução provisório no valor de 6 meses do valor atual da locação, conforme preconizado no contrato. Considerando a sucumbência, condeno a ré no pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa Com o Trânsito em Julgado, providencia a z. Serventia os procedimentos previstos nas Normas de Serviços da CGJ para o arquivamento. Nesse particular, adverte-se ao responsável pelo arquivamento que, nos termos do art. 1098 das NSCGJ, deverá verificar se houve o regular recolhimento das custas eventualmente devidas, inclusive no caso de existência de parte beneficiária da gratuidade de justiça (§5º), podendo-se valer das orientações contidas no Comunicado 951/2023. Feita a cobrança por meio de ato ordinatório e não havendo o pagamento no prazo de 60 dias, fica desde já autorizada a expedição de certidão para inscrição do débito na dívida ativa da Fazenda Estadual. P.I.C.