Execução de Título Extrajudicial 1027005-26.2023.8.26.0405 - TJSP

Execução de Título Extrajudicial 1027005-26.2023.8.26.0405 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Intimação - ADV: Erico Antonio da Silva (OAB 312211/SP), israel de Souza Feriane (OAB 20162/ES) Processo 1027005-26.2023.8.26.0405 - Execução de Título Extrajudicial - Exeqte: Condomínio Absoluto Ecovida - "Vistos. A Caixa Econômica Federal apresentou impugnação à penhora realizada nos presentes autos, cumulada com pedido de habilitação de crédito. Sustentou possuir interesse jurídico na demanda, uma vez que o imóvel objeto da constrição judicial encontra-se gravado com alienação fiduciária em seu favor. Em razão disso, alegou a existência de competência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar a presente controvérsia, por se tratar de empresa pública federal interessada, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Informou que o contrato de financiamento firmado com o executado (n. 8787708497920) possui saldo devedor no valor de R$ 234.447,03 e requereu a habilitação do crédito correspondente. Alegou que, caso o leilão seja mantido, o respectivo edital deve conter menção expressa de que o arrematante deverá quitar a dívida com a CEF para fins de consolidação da propriedade. Sustentou, ainda, a ilegalidade da penhora de direitos sobre o imóvel, por se tratar de bem com propriedade resolúvel pertencente ao credor fiduciário, até a integral quitação do contrato, nos termos da Lei 9.514/97. Argumentou que o devedor fiduciante possui apenas direitos limitados, como uso e gozo do bem, o direito à aquisição mediante quitação e eventual restituição de saldo remanescente em leilão extrajudicial. Assim, requereu o levantamento da penhora e o cancelamento do leilão, ou, subsidiariamente, que conste no edital a obrigação de o arrematante quitar a dívida com a Caixa. O exequente apresentou manifestação em resposta à impugnação oferecida pela Caixa Econômica Federal, sustentando, inicialmente, a competência da Justiça Estadual para o julgamento da presente execução. Argumentou que, embora o imóvel esteja alienado fiduciariamente, a propriedade ainda não foi consolidada em nome da CEF, motivo pelo qual esta apenas figura como terceira interessada no feito. Alegou que a jurisprudência majoritária admite a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, mesmo em favor de credores diversos do fiduciário, sobretudo quando a dívida executada é de natureza propter rem, como no caso das cotas condominiais inadimplidas. Sustentou que a dívida condominial tem preferência em relação ao crédito fiduciário, conforme interpretação extensiva da Súmula 478 do STJ, que assegura a primazia do crédito condominial sobre o hipotecário, entendimento que, segundo reiteradas decisões, também se aplica aos créditos garantidos por alienação fiduciária. Alegou, ainda, que não há necessidade de anuência prévia da CEF para a realização de leilão dos direitos do devedor, nem imposição de valor mínimo correspondente à integralidade da dívida fiduciária, posto que o eventual arrematante assumirá a posição contratual do fiduciante, com todos os seus ônus e encargos. No mais, impugnou o pedido de habilitação de crédito da CEF, por considerá-lo descabido em sede de execução de cotas condominiais, e requereu que a instituição financeira seja intimada para apresentar informações detalhadas acerca do contrato de financiamento, inclusive valores pagos, saldo devedor e eventual início de procedimento de consolidação da propriedade. É o necessário. Decido. A impugnação à penhora deve ser rejeitada. Inicialmente, no que se refere à alegação de incompetência da Justiça Estadual, importa observar que a Caixa Econômica Federal, embora seja empresa pública federal, não integra a relação processual como parte principal seja no polo ativo, seja no polo passivo mas, tão somente, como terceira interessada, na condição de credora fiduciária de imóvel objeto de penhora em execução movida por condomínio, lastreada em cotas condominiais inadimplidas. A mera intervenção da empresa pública federal como interessada ou credora fiduciária não desloca a competência para a Justiça Federal, a qual somente se atrai quando tais entes figuram como partes principais na lide. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em reiterados julgados, vem reconhecendo que, mesmo havendo alienação fiduciária em favor de instituição financeira federal, a competência permanece na Justiça Estadual quando o litígio é entre o condomínio e o condômino inadimplente. Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Débitos condominiais. Penhora de imóvel adjudicado pela Caixa Econômica Federal, que ingressou nos autos como terceiro interessado. Pretensão do reconhecimento da incompetência da Justiça Estadual. Descabimento. CEF integra o processo como terceira interessada, o que não justifica o deslocamento de competência para a Justiça Federal. Inteligência da Súmula 270 do C. STJ. Decisão que indeferiu o deslocamento da competência estadual para a federal mantida. Recurso desprovido". (TJSP; Agravo de Instrumento 2132497-41.2023.8.26.0000; Relator (a):Rodrigues Torres; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo -6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2023; Data de Registro: 11/12/2023) No mérito, igualmente não assiste razão à impugnante. É incontroverso que a dívida perseguida nesta demanda diz respeito a cotas condominiais, cuja natureza é propter rem, ou seja, trata-se de obrigação real, vinculada à coisa e não à pessoa. Como tal, adere ao próprio imóvel, obrigando seu titular seja ele o proprietário pleno, o compromissário comprador, o possuidor, ou mesmo o fiduciante em contrato de alienação fiduciária ao pagamento das cotas respectivas. Por essa razão, a jurisprudência consolidada reconhece a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, mesmo que o imóvel se encontre alienado fiduciariamente, sendo desnecessária, para tanto, a anuência do credor fiduciário. Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. Decisão que, na execução de título extrajudicial para recebimento de despesas condominiais, determinou a penhora sobre imóvel objeto de alienação fiduciária. A Caixa Econômica Federal, na condição de interessada, insurge-se contra a penhora, ao argumento de que é proprietária resolúvel do bem. De fato, o imóvel alienado fiduciariamente integra o patrimônio do credor, ainda que temporariamente, de maneira que o bem não pode responder por obrigações do devedor fiduciante. Contudo, assentou a jurisprudência desta Egrégia Corte, arrimada em firmes precedentes estabelecidos no âmbito do STJ, que, cuidando-se de imóvel dado em garantia fiduciária objeto de contrato de financiamento imobiliário, eventual penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos titularizados pelo executado sobre o bem. Como consequência disso, em caso de hasteamento e arrematação, sub-rogar-se-á o arrematante nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário. De rigor, portanto, a reforma, em parte, da decisão hostilizada, a fim de restringir a penhora aos direitos aquisitivos do executado, decorrentes da alienação fiduciária. Recurso parcialmente provido".(TJSP; Agravo de Instrumento 2040485-08.2023.8.26.0000; Relator (a):Issa Ahmed; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Salto -1ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 16/10/2023; Data de Registro: 16/10/2023). "Agravo de instrumento - Recurso contra a r. decisão que determinou a penhora do imóvel - Bem alienado fiduciariamente - Penhora que só poderá recair sobre os direitos aquisitos derivados da promessa de venda e compra eis que o bem foi dado em garantia - Inteligência do artigo 835, inciso II - Precedentes desta C. Câmara - Decisão reformada - Recurso provido".(TJSP; Agravo de Instrumento 2214826-13.2023.8.26.0000; Relator (a):Michel Chakur Farah; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/10/2023; Data de Registro: 06/10/2023). A alienação fiduciária não impede a constrição judicial dos direitos do devedor, tampouco se sobrepõe à dívida condominial, cuja natureza jurídica especial por estar intrinsicamente ligada à própria existência e manutenção da coisa comum justifica a sua prevalência. Tal entendimento encontra respaldo, inclusive, na Súmula 478 do STJ, segundo a qual na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário, sendo este aplicável por analogia ao crédito fiduciário, dada a similaridade dos institutos quanto à finalidade de garantia. Nesse contexto, é plenamente legítima a penhora dos direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel, sendo igualmente válida a sua expropriação mediante leilão público, independentemente de autorização prévia do credor fiduciário, o qual, inclusive, terá resguardados os seus direitos contratuais por meio da assunção da dívida pelo arrematante. Ressalte-se, no entanto, que a alienação judicial não se dará sobre o domínio pleno do imóvel, mas sim sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, os quais compreendem a posse direta e os poderes de uso, gozo e fruição do bem, além da expectativa de aquisição da propriedade plena com a quitação do financiamento. Portanto, o arrematante assumirá o contrato em curso, com todas as suas obrigações e encargos, inclusive o saldo devedor perante a credora fiduciária, o que, de modo algum, configura prejuízo ou ameaça ao direito de propriedade do credor fiduciário. Por tais razões, deverá constar expressamente no edital de leilão que o objeto da alienação judicial são exclusivamente os direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel, que se encontra gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, e que eventual arrematante deverá assumir integralmente o contrato de financiamento em curso, inclusive o respectivo saldo devedor. Por fim, não há falar em habilitação de crédito da CEF no presente feito, pois a natureza da execução não é concursal, mas sim individual, não se cogitando, portanto, da formação de um quadro de credores em que se reconheça concorrência e rateio de valores entre créditos distintos. Dessa forma, ausente qualquer vício na constrição realizada, a impugnação à penhora deve ser rejeitada, mantendo-se hígida a medida constritiva determinada, com os esclarecimentos e cautelas acima delineados. Ante o exposto, REJEITO a impugnação à penhora apresentada pela Caixa Econômica Federal. Nos termos pugnados pelo exequente, fica a credora fiduciária intimada a informar nos autos, no prazo de quinze dias: a) O valor total efetivamente pago pelo devedor, ora executado, até a data da resposta nos autos; b) O valor em aberto, em relação às eventuais prestações vencidas até a data da manifestação nos autos; c) O valor em aberto referente às prestações vincendas a partir da data da resposta nos autos; d) O valor de cada prestação, quantas prestações foram contratadas e quantas faltam até a quitação (desprezando as vencidas e não pagas que informará no item b, acima, e; e) Se já se iniciou o procedimento de consolidação da propriedade, carreando aos autos documentos comprobatórios, em caso positivo. Com a resposta da CEF, intime-se o exequente para manifestação em termos de prosseguimento do feito, no prazo de quinze dias. Intime-se. "

13/05/2025, 00:00

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Ato Ordinatório - Intimação - DJE

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Homologado o Acordo em Execução ou em Cumprimento de Sentença

Conclusos para decisão

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