Procedimento Comum Cível 1012351-08.2025.8.26.0100 - TJSP

Procedimento Comum Cível 1012351-08.2025.8.26.0100 - TJSP | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Intimação - ADV: Adriana Silviano Francisco (OAB 138605/SP), Ricardo Nicotra (OAB 356247/SP) Processo 1012351-08.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Marcos Roberto Abdallah da Rocha, Cristiane Peçanhuk Martins da Rocha - Reqda: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA - Vistos. MARCOS ROBERTO ABDALLAH DA ROCHA e OUTRA, ingressaram com a presente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores em face de MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos devidamente qualificados, aduzindo, em síntese, que, em 15 de outubro de 2014, firmou contrato de compra e venda com a requerida, que tem por objeto o lote 17 localizado na Quadra AP, do empreendimento denominado "Ninho Verde II Eco Residence", tendo efetuado o pagamento de algumas parcelas. Contudo, por não mais possuir interesse na compra, deseja a rescisão contratual. Afirma que buscou resolução extrajudicial, porém a multa cobrada seria abusiva. Discorre acerca da sua situação de vulnerabilidade, da abusividade das cláusulas contratuais e da inversão do ônus da prova. Pleiteia a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e para que a ré se abstenha de incluir o nome da autora junto aos órgãos de proteção ao crédito. Deste modo, requer a procedência da ação para confirmar a tutela, declarar a rescisão do referido contrato e condenar a ré à devolução à vista do montante pago, atualizado a partir do desembolso de cada parcela e com acréscimo de juros desde a citação. Subsidiariamente, pleiteia pela devolução parcial, excluindo-se a penalidade rescisória de taxa de fruição e de melhoramentos. A inicial, fls. 01/22, veio instruída com documentos. Pedido de tutela deferido a fls. 129/130. Citada, a requerida ofertou resposta na forma de contestação, fls. 136/155, alegando, em suma, no mérito, não se opõe à rescisão, mas, no que toca à devolução das quantias pagas, deve ser respeitada o quanto pactuado. Réplica a fls. 645/649. As partes foram instada a produzir provas. É o relato do necessário. Fundamento e DECIDO. Conheço diretamente do pedido na forma do artigo 355, I, do CPC, vez que a matéria de fato já se encontra devidamente instruída, restando, apenas, questão de direito a ser dirimida. Ausentes preliminares, passa-se ao mérito da causa. Restou incontroverso nos autos que a parte autora adquiriu junto à requerida o lote 17 localizado na Quadra AP, do empreendimento denominado "Ninho Verde II Eco Residence". A questão dos autos cinge-se em definir qual o percentual que faz jus, no que tange à restituição, bem como sobre qual quantia esse percentual deve incidir. Em sede de recurso repetitivo, o C. STJ fixou a seguinte tese sobre o tema: Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, Julgado em 13/11/2013,DJE 10/12/2013) Neste mesmo sentido, foi editada a Súmula 543 do C. STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.. Idêntico o entendimento do E. Tribunal de Justiça: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Noto, no presente caso, que a cláusula do instrumento prevê que, em caso de rescisão a requerimento do comprador, ele receberá de volta todos os valores pagos pelo preço do lote, deduzidos os seguintes valores: (a) valor de entrada; (b) 1% ao mês do total do preço, a título de fruição do imóvel, (c) 10% do total do preço, a título de multa compensatória e (d) eventuais débitos de IPTU, de Taxas de Conservação e de Melhoramentos, fls. 171. Todavia, afasto a aplicação das retenções estipuladas, por ser expressa violação às normas consumeristas pátrias, em especial aos artigos 6.º, V, 51, inciso IV e 54, parágrafo 4.º, todos do CDC, devendo ser declarada nula de pleno direito. Ademais, não houve qualquer comprovação das supostas despesas que ensejariam as retenções previstas. Observe-se, por fim, que a ré irá revender o imóvel, não havendo que se falar em maiores prejuízos a seu cargo. Assim, considerando as peculiaridades do caso concreto, bem como a situação do mercado da construção civil, com muitos pedidos similares de rescisão contratual, entendo como cabível a retenção de 20% (vinte por cento) do que foi efetivamente pago pela autora pelo preço do imóvel. Nesse sentido já se manifestou o E. Tribunal de Justiça Paulista em casos semelhantes: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel - Resilição Desistência da compradora Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré Afastamento da pretensão a retenção em valor maior Condenação que foi imposta sobre os valores recebidos, sobre os quais será discutido na fase de cumprimento de sentença - Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1018713-07.2017.8.26.0100; Relator (a):Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/03/2020; Data de Registro: 16/03/2020) Destaca-se que as despesas geradas com a venda e propaganda estão abarcadas pela porcentagem de retenção garantida à ré. Ainda, incabível a retenção pela requerida do sinal pago pela autora, pois, ainda que existisse cláusula contratual nesse sentido, o que não é o caso, ele foi dado como início do pagamento do valor contratado e, não se tratando arras penitenciais, não pode ser deduzido pelo vendedor. Nesse sentido: APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO DESINTERESSE DO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - PRETENSÃO DA RÉ DE MAJORAÇÃO, CONFORME TERMOS DO CONTRATO ACOLHIMENTO EM PARTE É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, inclusive de percentual sobre o valor total do contrato Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara Afastada pretensão da ré de reter também o valor do sinal pago no ato da assinatura do contrato - Sinal dado como princípio do pagamento do preço e que deve compor o valor da restituição, observada a retenção - Percentual fixado é suficiente para remunerar as despesas geradas com a contratação DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. [g.n.] (TJSP; Apelação Cível 1063233-52.2017.8.26.0100; Relator (a):Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -19ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2019; Data de Registro: 14/03/2019) Dessa forma, declarada a rescisão contratual, deve a ré proceder à devolução de 80% (oitenta por cento) do valor efetivamente pago pela autora pelo preço do imóvel, que deverá ser à vista, consoante Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça Bandeirante: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Assim, a devolução deve ser feita em uma única parcela. Ressalto que os valores devem ser devolvidos com atualização pela tabela prática do E. TJSP a partir de cada desembolso, acrescidos de juros moratórios pela SELIC abatido o IPCA ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, haja vista que a iniciativa da rescisão foi da PARTE compradora. De outro norte, os valores pagos a título de comissão de corretagem não devem compor o montante a ser restituído (Resp. nº 1.599.511/SP. Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. J. 24-08-2016). Nada obstante, incabível a retenção de taxa de fruição, pois "descabida a retenção da título de taxa de fruição, dado que o imóvel é lote sem edificação." (TJSP; Apelação Cível 1098673-70.2021.8.26.0100; Relator (a):Marcondes D'Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/08/2022; Data de Registro: 24/08/2022). Ainda, deverão ser descontados também os valores devidos a título de encargos condominiais e taxa de associação, bem como imposto predial, a partir do momento da transferência da posse. Nesse sentido: Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato em virtude de inadimplemento do adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas,sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção autorizada, mais a taxa de ocupação prevista no contrato, de 0,3% e valores do IPTU, taxa de conservação e fundo de transporte por este mesmo tempo. Taxa de corretagem também devida. Irrelevância da existência ou não de construção sobreo lote. Lei 13.786/2018 que não se entende de aplicar a contratos antes dela pactuados. Ônus sucumbenciais redistribuídos. Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1058354-31.2019.8.26.0100; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador:1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 13ª Vara Cível; Data do Julgamento:14/01/2020; Data de Registro: 14/01/2020) Por fim e para que não fique sem análise, convém pontuar que não se aplica, no caso concreto, o disposto no artigo 32-A, da Lei n.º 6.766/79, pois se se mostra "Inviável a aplicação da multa contratual, cuja base de cálculo é o valor total do contrato, pois implicaria evidente enriquecimento sem causa, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51, IV do CDC. Incidência das regras previstas no CDC, apesar de o contrato ter sido firmado, na vigência da Lei nº 13.786/2018" (TJSP; Apelação Cível 1042433-61.2021.8.26.0100; Relator (a):Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/08/2022; Data de Registro: 24/08/2022). Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida, (i) DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes e (ii) CONDENAR a requerida a restituir à parte autora 80% (oitenta por cento) do valor contratual efetivamente pago por esta para aquisição do imóvel (excluída da base de cálculo da devolução quantia paga a título de corretagem, encargos condominiais, taxa de associação, bem como imposto predial, a partir do momento da transferência da posse), de uma única vez, com correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora pela SELIC abatido o IPCA ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, §1º, CTN), a partir do trânsito em julgado. Outrossim, e como desdobramento lógico da rescisão, fica, desde logo, liberado o imóvel para comercialização/venda a terceiros. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte adversa, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, dada a pouca complexidade da demanda e do tempo decorrido, sem realização de audiência inclusive. Nada sendo requerido no prazo de trinta dias contados do trânsito em julgado, arquivem-se os autos, após as comunicações devidas. P.I.C.

14/05/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (;7:destino:Remetidos os Autos para o Tribunal de Justiça/Colégio Recursal - Processo Digital) para destino

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Petição de Contra-razões

Juntada de Petição de Contra-razões

Certidão de Publicação Expedida

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino

Proferido Despacho de Mero Expediente

Expedição de Certidão.

Certidão de Publicação Expedida

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Razões de apelação criminal

Juntada de Petição de Razões de apelação criminal

Certidão de Publicação Expedida

Certidão de Publicação Expedida

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