Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Intimação - ADV: Felipe Brunelli Donoso (OAB 235382/SP), Ricardo de Menezes Saba (OAB 108653/RJ) Processo 1003864-25.2025.8.26.0011 - Embargos à Execução - Embargte: Carricero Empreendimentos Imobiliários Ltda. - Embargdo: Condomínio Altto Vila Madalena -
Vistos. CARRICERO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA opôs EMBARGOS À EXECUÇÃO em face de CONDOMÍNIO ALTTO VILA MADALENA alegando, em síntese, sua ilegitimidade passiva para figurar na execução em razão de não exercer a posse do imóvel, o qual foi adquirido pela empresa Storge Investimentos e Participações Imobiliários Ltda, através de contrato firmado em 28/09/2018, tendo entregue as chaves em 18/10/2021, data anterior a constituição do débito cobrado. Aduziu ainda a ausência de documentos essenciais a fundamentar a pretensão executiva e carência de ação por falta de interesse processual. No mérito, sustenta que o embargado teve ciência da transmissão da posse ao adquirente, visto que o próprio condomínio confessa na exordial ter a referida empresa cadastrada como possuidora do imóvel, sendo que os débitos são de responsabilidade exclusiva da mesma. Pleiteou pelo recebimento dos embargos com efeito suspensivo da execução. Juntou documentos. Decisão de fl. 111 recebeu os embargos com atribuição do efeito suspensivo. Intimado, o embargado ofereceu impugnação sustentando a regularidade da execução, uma vez que a embargante não a comunicou sobre o contrato firmado entre a mesma e o possuidor do imóvel, sendo comunicado apenas sobre a posse. Argumenta ainda que a cobrança pode ser realizada contra o proprietário ou contra o comprador do imóvel, devido à natureza propter rem da dívida. Juntou documentos. (fl. 115/122). Houve réplica (fl. 126/137). Instadas a especificarem provas, as partes manifestam desinteresse na dilação probatória. É o relatório. Fundamento e decido. Conheço do pedido nessa fase, com supedâneo no art. 355, I, do CPC, sendo desnecessária a produção de outras provas, pois as já acostadas são suficientes para o deslinde do feito. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, pois confunde-se com o mérito. Rejeita-se ainda, a preliminar de inépcia da inicial, pois a petição inicial executiva preenche os requisitos legais, tanto que possibilitou o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. No mérito, os embargos comportam acolhimento.
Trata-se de execução de título extrajudicial de cotas condominiais inadimplida no mês de junho de 2024. Com efeito, o embargante alega e demonstra, por meio do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma às fls. 61/103, que vendeu a unidade condominial em data anterior ao período cobrado. A controvérsia dos autos foi pacificada por ocasião do julgamento do tema repetitivo nº 886, em 08/04/2015, no qual fixou-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Na espécie, incontroverso que o compromissário comprador detém a posse do imóvel. Além disso, o registro do compromisso de compra e venda é anterior à constituição do débito, do que se presume a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Ademais, entrega das chaves configura relação interna entre adquirente e vendedor, com responsabilidade exclusiva entre os contratantes. Logo, no caso dos autos, só deve responder pelo pagamento da despesa condominial o compromissário comprador.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, DECIDO por JULGAR PROCEDENTES os Embargos opostos por CARRICERO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de CONDOMÍNIO ALTTO VILA MADALENA, a fim de se reconhecer a ilegitimidade do vendedor para arcar com o pagamento da despesa condominial. Sucumbente, arcará o Embargado com o pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios do Embargante, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa do processo executivo. Traslade-se cópia da presente sentença para os autos da execução e lá tornem conclusos. P.I.C São Paulo, 12 de maio de 2025.