Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0003771-07.2024.8.27.2721/TO
EXEQUENTE: KELLY DE FREITAS CARDOSO
ADVOGADO(A): MANOEL CARNEIRO GUIMARÃES (OAB TO001686)
ADVOGADO(A): NELY FERREIRA SOARES (OAB TO008646)
EXECUTADO: VICTOR ADOLPHO DEZOTTI
ADVOGADO(A): VITOR BASTOS PERES (OAB TO012321)
ADVOGADO(A): GABRIEL MONTIN MACHADO (OAB SP525262)
DESPACHO/DECISÃO
O presente momento processual é marcado por um conjunto de petições que sucedem a detalhada decisão proferida por este Juízo (Evento 227), a qual resolveu uma série de controvérsias e estabeleceu obrigações claras para ambas as partes, incluindo a determinação para que o Executado procedesse à outorga da escritura pública do imóvel e à retirada de seus bens pessoais, ambas sob pena de multa diária.
O Executado, VICTOR ADOLPHO DEZOTTI, por meio da petição juntada no Evento 224, apresentou manifestação na qual, em síntese, não se opõe à outorga da escritura, mas requer que o ato seja cercado de delimitações e ressalvas expressas. Argumenta que a lavratura da escritura não pode ser interpretada como quitação integral do contrato, uma vez que, segundo alega, subsistem encargos moratórios pretéritos e uma parcela final de valor expressivo com vencimento futuro. Sustenta, ainda, a necessidade de compatibilização da ordem judicial com a situação registral do imóvel, que possui gravame em favor de instituição financeira, pleiteando que a Exequente comprove a prévia quitação desse débito como condição para a escrituração.
Na sequência, o mesmo Executado protocolou a petição do Evento 231, na qual formula dois pedidos distintos de suspensão da incidência das multas diárias (astreintes) fixadas na decisão anterior. No que tange à outorga da escritura, alega que a exigibilidade do ato se tornou controvertida em razão de sua própria petição do Evento 224, e que seria injusto ser penalizado com a multa enquanto se aguarda a apreciação judicial da questão. Quanto à retirada de seus bens, afirma que não se opõe ao cumprimento, mas enfrenta impossibilidade prática decorrente da burocracia do próprio Poder Judiciário. Narra ter comparecido por duas vezes ao cartório da Vara para viabilizar o acompanhamento por Oficial de Justiça, sendo informado de que haveria uma "fila" de diligências e que, por não haver anotação de urgência, deveria aguardar a ordem cronológica, o que o colocaria em mora involuntária. Requer, assim, a suspensão de ambas as multas até que as controvérsias sejam dirimidas e os marcos iniciais para cumprimento sejam claramente definidos.
Por sua vez, a Exequente, KELLY DE FREITAS CARDOSO, manifestou-se por meio da petição do Evento 238, em resposta direta à manifestação do Executado do Evento 224. Sustenta que a pretensão do Executado representa uma tentativa indevida de rediscutir o contrato e ampliar o objeto da execução, introduzindo debates sobre supostos encargos e saldos devedores que são estranhos ao objeto específico do presente cumprimento, qual seja, a outorga da escritura. Defende que a decisão judicial deve ser cumprida em seus exatos termos, sem o condicionamento a interpretações unilaterais ou ressalvas que configuram, na prática, nova forma de resistência. Concorda com a providência já determinada pelo Juízo de oficiar o banco para regularização do financiamento, mas reitera que tal fato não impede a outorga da escritura. Ao final, pugna pela rejeição integral da manifestação do Executado, reafirmando a obrigação de outorga imediata da escritura e o prosseguimento regular do feito.
É o relatório do necessário. Passo a fundamentar e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO
Os pedidos pendentes de análise gravitam em torno de dois eixos principais: o primeiro refere-se às condições e efeitos da outorga da escritura pública, incluindo a multa coercitiva a ela vinculada; o segundo diz respeito à exequibilidade da ordem de retirada dos bens do Executado e a correspondente sanção pecuniária. Analiso cada um dos pontos de forma pormenorizada e individualizada.
Da pretensão de delimitação dos efeitos da escritura pública e da alegada necessidade de quitação de gravame (Análise das Petições dos Eventos 224 e 238)
O Executado, no Evento 224, busca obter uma declaração judicial que estabeleça, previamente à lavratura da escritura, que tal ato não implicará quitação geral e irrestrita do contrato. Fundamenta sua preocupação na existência de supostos encargos moratórios e, principalmente, em uma parcela final de R$ 4.000.000,00, com vencimento previsto para 23 de março de 2026. A Exequente, no Evento 238, rebate a argumentação, classificando-a como uma manobra para inovar indevidamente no processo e rediscutir matéria estranha à obrigação de fazer ora executada.
A controvérsia, embora complexa em sua apresentação pelas partes, pode ser resolvida com base na correta delimitação do objeto da presente execução e na aplicação dos princípios que regem o cumprimento das obrigações. A execução em curso, nesta fase específica, concentra-se na efetivação de uma obrigação de fazer: a outorga da escritura pública definitiva do imóvel, conforme já reconhecido e determinado por este Juízo. A tentativa do Executado de condicionar o cumprimento dessa obrigação à discussão e ao reconhecimento prévio de outras pendências financeiras, de fato, transborda o escopo do provimento jurisdicional que se busca efetivar.
Contudo, a preocupação externada pelo Executado não é inteiramente desprovida de lógica jurídica. A outorga de uma escritura pública, sem qualquer ressalva, pode, em tese, gerar uma aparência de quitação que, futuramente, poderia ser utilizada pela Exequente como argumento para se eximir de obrigações remanescentes. A prudência jurídica, portanto, recomenda que se traga segurança a ambas as partes, evitando que a solução de um problema (a transferência da propriedade) crie um novo foco de litígio (a interpretação sobre a extensão da quitação).
Nesse sentido, assiste razão à Exequente quando afirma que a presente execução não é o foro adequado para apurar e cobrar eventuais encargos moratórios ou o saldo contratual. Tais questões, se controvertidas, devem ser objeto de ação própria ou de procedimento adequado, onde o contraditório e a ampla defesa possam ser plenamente exercidos sobre a matéria financeira. No entanto, rejeitar a discussão sobre esses valores não significa ignorar sua existência no plano do direito material.
A solução que melhor harmoniza os interesses em conflito é rejeitar a tentativa do Executado de impor um condicionamento ou um atraso ao cumprimento da ordem judicial, mas, ao mesmo tempo, acolher em parte sua preocupação para fins de clareza e segurança jurídica. Assim, é imperativo esclarecer que a outorga da escritura pública, determinada como medida de efetivação da obrigação de fazer, representa exclusivamente a formalização da transferência da propriedade do imóvel. Este ato, por si só, não implica e não deve ser interpretado como novação, transação ou quitação plena e irrestrita de todas as obrigações financeiras decorrentes do contrato, as quais permanecem regidas pelos seus próprios termos e podem ser exigidas nas vias ordinárias. Essa ressalva não beneficia indevidamente o Executado nem prejudica a Exequente; apenas confere ao ato judicial a sua exata dimensão, prevenindo futuras controvérsias.
Quanto à alegação de que a existência de um gravame financeiro na matrícula do imóvel impediria a outorga da escritura, o argumento também não prospera como justificativa para a inércia do Executado. A obrigação de outorgar a escritura consiste no ato de manifestar a vontade perante o tabelião. A posterior registralidade do título é uma questão subsequente, que depende, sim, da regularidade da matrícula. A própria Exequente, na petição do Evento 238, concorda com a providência judicial de oficiar a instituição financeira para apurar o saldo devedor e viabilizar o pagamento, demonstrando seu interesse em resolver o entrave. Portanto, a existência do gravame não é um obstáculo para a lavratura da escritura em si, mas sim um desafio para o seu registro, cuja solução já está sendo encaminhada nos autos com a colaboração da credora. O Executado não pode se valer dessa questão para se recusar a cumprir a sua parte na obrigação já determinada.
Assim, os pedidos do Executado no Evento 224 são rejeitados na medida em que buscam condicionar ou postergar o cumprimento da decisão, mas a questão de fundo por ele levantada será sanada por meio de um esclarecimento judicial expresso.
Da análise do pedido de suspensão da multa diária relativa à outorga da escritura (Evento 231)
Com base na controvérsia que ele próprio inaugurou na petição do Evento 224, o Executado requer a suspensão da multa diária de R$ 500,00, fixada para o caso de descumprimento da obrigação de outorgar a escritura. O argumento é de que, havendo dúvida sobre as condições do ato, a exigibilidade da multa estaria suspensa.
Este pedido não merece acolhimento.
As astreintes são um instrumento de coerção processual destinado a compelir a parte ao cumprimento de uma ordem judicial clara e específica. A decisão anterior (Evento227) foi inequívoca ao determinar ao Executado que, no prazo de 15 dias, outorgasse a escritura pública. A obrigação e o prazo estavam perfeitamente definidos. A opção do Executado de, em vez de cumprir a ordem, protocolar uma nova petição levantando "dúvidas" e buscando "delimitações" foi uma escolha sua, assumindo os riscos dela decorrentes.
Permitir que uma parte possa, indefinidamente, suspender a eficácia de uma multa coercitiva simplesmente protocolando petições de "esclarecimento" após o prazo de cumprimento ter se iniciado seria esvaziar por completo a força do instituto das astreintes e premiar a conduta protelatória. A controvérsia mencionada pelo Executado foi criada por ele mesmo e após a constituição de sua obrigação de fazer. A multa tem justamente o propósito de desestimular esse tipo de comportamento, que busca contornar, em vez de cumprir, as determinações judiciais.
A conduta esperada do Executado, caso realmente tivesse dúvidas, seria cumprir a obrigação e, concomitantemente ou em seguida, buscar as ressalvas que entendesse de direito, ou mesmo tê-las levantado no momento processual oportuno, e não como uma condição superveniente após a emissão da ordem coercitiva. A mora do Executado se configurou no exato momento em que o prazo de 15 dias, concedido na decisão anterior, se esgotou sem o cumprimento da obrigação. A multa, portanto, é plenamente devida desde então.
Dessa forma, indefiro o pedido de suspensão da multa diária vinculada à obrigação de outorga da escritura pública.
Da análise do pedido de suspensão da multa diária relativa à retirada dos bens (Evento 231)
De natureza distinta é o segundo pedido de suspensão de multa, referente à obrigação de retirar seus bens móveis do local onde foram depositados, sob pena de multa diária de R$ 300,00. Neste ponto, o Executado alega que sua inércia não decorre de resistência, mas de impossibilidade material causada por entraves administrativos no próprio cartório judicial. Narra que buscou, por duas vezes, agendar o acompanhamento do Oficial de Justiça, conforme determinado, mas foi informado sobre uma "fila" de cumprimento de mandados e a ausência de anotação de urgência.
Neste particular, o pedido do Executado deve ser acolhido.
A exigibilidade de uma obrigação de fazer, especialmente quando sua execução depende da colaboração de um agente estatal, pressupõe a viabilidade prática do ato. O princípio de que ninguém pode ser obrigado ao impossível (ad impossibilia nemo tenetur) aplica-se plenamente ao caso. Se a decisão judicial determinou que a retirada dos bens deveria ser acompanhada por um Oficial de Justiça, e o aparato judicial não disponibiliza o oficial em tempo hábil, a mora não pode ser imputada à parte que depende dessa atuação.
A narrativa do Executado, que descreve suas tentativas de agendamento junto ao cartório, demonstra uma conduta diligente e colaborativa no que tange a esta obrigação específica. Puní-lo com uma multa diária por um atraso que, segundo alega, foi causado pela própria estrutura administrativa do Judiciário seria uma medida desproporcional e injusta, que desvirtuaria a finalidade coercitiva das astreintes, transformando-as em uma penalidade por fato de terceiro.
A multa diária pressupõe a recalcitrância, a desídia, a resistência injustificada do devedor. No caso da retirada dos bens, os elementos trazidos pelo Executado no Evento 231 indicam que a falha não está em sua vontade de cumprir, mas na disponibilidade dos meios necessários para tal.
Portanto, afigura-se razoável e justo suspender a contagem do prazo e a incidência da multa diária até que o meio necessário ao cumprimento – a designação do Oficial de Justiça – seja efetivamente disponibilizado. O prazo para cumprimento da obrigação de retirada dos bens deverá, assim, ter um novo marco inicial, qual seja, a data em que o Executado for formalmente intimado da data e hora agendadas para a realização da diligência pelo Oficial de Justiça.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, e com base na fundamentação detalhada, DECIDO:
REJEITAR a pretensão do Executado, formulada no Evento 224, de condicionar ou postergar a outorga da escritura pública definitiva do imóvel à prévia solução de pendências financeiras ou à quitação de gravame registral.
ESCLARECER, de ofício, para fins de segurança jurídica e prevenção de litígios futuros, que a determinação de outorga da escritura pública, a ser cumprida pelo Executado, refere-se estritamente à obrigação de fazer relativa à transferência da propriedade, não importando, por si só, em quitação integral do contrato de compra e venda firmado entre as partes, nem em renúncia a eventuais créditos ou débitos remanescentes, que deverão ser discutidos e exigidos em via processual própria. Esta ressalva deverá constar do mandado ou ofício a ser expedido ao tabelionato competente, caso a vontade do Executado precise ser suprida.
INDEFERIR o pedido de suspensão da multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), formulado no Evento 231, relativa à obrigação de outorga da escritura pública, mantendo sua plena exigibilidade desde o término do prazo fixado na decisão do Evento 17325537, por entender que a mora do Executado está configurada e não foi justificada.
DEFERIR o pedido formulado no Evento 231 para SUSPENDER a incidência da multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais) relativa à obrigação de retirada dos bens móveis do Executado.
DETERMINAR que o prazo de 15 (quinze) dias para que o Executado cumpra a obrigação de retirada dos bens terá seu início a partir da data de sua intimação eletrônica acerca do efetivo agendamento da diligência a ser acompanhada pelo Oficial de Justiça.
ORDENAR à Secretaria desta Vara que, com prioridade, proceda ao agendamento da diligência de acompanhamento pelo Oficial de Justiça para a retirada dos bens, comunicando as partes da data e hora designadas com a devida antecedência.
Reitere-se com urgência o ofício expedido ao Banco da Amazônia.
Intimem-se as partes.
Cumpra-se.
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0003771-07.2024.8.27.2721/TO
EXEQUENTE: KELLY DE FREITAS CARDOSO
ADVOGADO(A): MANOEL CARNEIRO GUIMARÃES (OAB TO001686)
ADVOGADO(A): NELY FERREIRA SOARES (OAB TO008646)
EXECUTADO: VICTOR ADOLPHO DEZOTTI
ADVOGADO(A): VITOR BASTOS PERES (OAB TO012321)
ADVOGADO(A): GABRIEL MONTIN MACHADO (OAB SP525262)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL movido por KELLY DE FREITAS CARDOSO em face de VICTOR ADOLPHO DEZOTTI, cujo objeto precípuo é o cumprimento das obrigações assumidas no Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de imóvel rural, diante do reiterado inadimplemento contratual por parte do executado.
O presente feito tem por escopo a satisfação de obrigações decorrentes de um compromisso de compra e venda de imóvel rural, onde a Exequente, na condição de compradora, buscou a tutela jurisdicional para compelir o Executado, vendedor, ao cumprimento das cláusulas contratuais que não foram observadas. A controvérsia central gravitava, inicialmente, em torno da posse do imóvel, tendo sido deferida tutela de urgência em favor da Exequente para sua imissão na posse integral da propriedade, decisão essa que foi posteriormente ratificada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins. Tal reconhecimento judicial, em sede de cognição sumária e posteriormente confirmada, enfatizou o adimplemento das obrigações contratuais por parte da compradora e a inexistência de justificação plausível para a retenção da posse pelo vendedor, consolidando, assim, o direito material da Exequente em relação à posse.
No curso da execução, diversas petições foram protocoladas pelas partes, versando sobre múltiplos aspectos da lide, com pedidos e impugnações que demandam a presente análise.
Por meio da petição protocolizada no Evento 190, o Executado VICTOR ADOLPHO DEZOTTI, através de seu procurador, veio a juízo requerer o levantamento de um depósito judicial no valor de R$ 386.467,76 (trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e setenta e seis centavos). Alegou que não haveria pendência quanto à sua obrigação, uma vez que não mais se encontrava na posse do imóvel, e que o montante depositado seria devido a ele como vendedor, conforme os artigos 906, § 1º, e 105 do Código de Processo Civil. Solicitou a imediata liberação da quantia, mediante expedição de certidão atualizada de saldo e alvará eletrônico, com a transferência direta para a conta bancária de seu patrono, Gabriel Montin Machado, conforme dados bancários discriminados na peça. Este pedido foi reiterado pelo Executado no Evento 213, sob a alegação de urgência concreta, em razão do vencimento de uma parcela bancária em 10 de fevereiro de 2026, e a necessidade de evitar prejuízos decorrentes de mora e encargos.
Posteriormente, o Executado apresentou a petição de Evento 196, na qual contestou a contagem oficial dos animais e a descrição de bens móveis realizada pelos oficiais de justiça por ocasião da imissão na posse, conforme Certidão de Imissão na Posse (Evento 164). O Executado argumentou que a contagem oficial não refletia a realidade do rebanho, apresentando uma composição distinta (11 vacas, 9 novilhas, 6 bezerros, 4 bezerras e 3 touros da raça Sindi). Além disso, reivindicou a propriedade exclusiva de ferramentas e bens móveis, como câmeras de segurança, rede de pesca, motosserra, bombas de água, aeradores, moedor de milho, freezer, marcadores de gado e carpetes de veículo, comprovando alguns deles por notas fiscais anexas, a exemplo da Nota Fiscal nº 000.000.037. Diante de tal cenário, requereu o reconhecimento da divergência na contagem do rebanho com sua retificação, a exclusão dos bens comprovadamente de sua propriedade de qualquer ato constritivo, a expedição de ordem judicial para ingresso na Fazenda Estrela do Norte, acompanhado de oficial de justiça, para realização de nova vistoria e levantamento atualizado dos bens, a juntada das notas fiscais e a intimação da parte contrária para manifestação.
A Exequente KELLY DE FREITAS CARDOSO, por sua vez, manifestou-se sobre a petição do Executado de Evento 196 por meio da peça protocolada no Evento 203. Na ocasião, a Exequente rebateu as alegações do Executado, sustentando a plena fidedignidade e completude da Certidão Circunstanciada do Evento 164. Aduziu que o documento foi elaborado por duas Oficiais de Justiça, ambas investidas de fé pública, e descreveu minuciosamente todos os bens e animais encontrados no imóvel, acompanhada de registro fotográfico. A Exequente detalhou a descrição dos bens móveis, utensílios, animais, armas, munições e tanques de peixe, destacando a impossibilidade técnica de contagem exata dos peixes já explicada pelos Oficiais. Enfatizou a presunção de veracidade da certidão, nos termos do artigo 830 do Código de Processo Civil, e a necessidade de prova robusta para infirmá-la, o que, a seu ver, não foi apresentado pelo Executado, uma vez que suas alegações eram unilaterais e desacompanhadas de fotos, testemunhas, vídeos ou qualquer indício concreto de erro. Adicionalmente, a Exequente suscitou a intempestividade da impugnação do Executado, informando que ele foi regularmente intimado no Evento 168 para se manifestar sobre os atos da imissão na posse, incluindo a certidão, mas permaneceu inerte, deixando transcorrer o prazo, fato certificado no Evento 174. Argumentou, assim, a ocorrência de preclusão temporal, conforme os artigos 218, 223 e 507 do Código de Processo Civil. Diante do exposto, a Exequente requereu o reconhecimento da validade da Certidão Circunstanciada do Evento 164, a declaração da intempestividade da impugnação do Evento 196, o não conhecimento da impugnação por ser intempestiva e desacompanhada de provas, o indeferimento de todos os requerimentos do Executado no Evento 196 e o prosseguimento regular da execução.
A Exequente KELLY DE FREITAS CARDOSO apresentou a petição de Evento 205, na qual informou que, não obstante a intimação do Executado acerca da localização dos bens retirados da residência no ato do despejo (Evento 164), este permanecia inerte na retirada de seus pertences. A Exequente salientou que vinha arcando sozinha com as despesas de guarda dos bens, incluindo o aluguel de cômodo para armazenamento, há três meses, conforme comprovantes de pagamento anexados (Pix nos valores de R$ 1.200,00 e R$ 600,00). Pleiteou a intimação do Executado para retirar todos os bens móveis no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 300,00, a ser revertida em seu favor. Requereu, ainda, que os valores despendidos com os aluguéis para a guarda dos bens fossem descontados do saldo devido no contrato firmado entre as partes. Por fim, caso não ocorresse a retirada no prazo assinalado, solicitou autorização para destinar os bens remanescentes a entidades sem fins lucrativos, mediante doação documentada, e que todas as diligências de retirada ou destinação fossem acompanhadas por Oficial de Justiça.
O Executado VICTOR ADOLPHO DEZOTTI, em cumprimento à determinação do Evento 206, manifestou-se sobre o requerimento da Exequente do Evento 205, por meio da petição de Evento 211. O Executado impugnou a narrativa de "inércia", alegando que tentou proceder à retirada dos bens por meio de mandatário, mas que a diligência restou frustrada pela falta de organização e disponibilização do acervo para conferência no local indicado, onde, segundo ele, apenas trabalhadores sem conhecimento sobre a questão foram encontrados. Afirmou que a retirada sem controle judicial o expunha ao risco de recebimento parcial e futuras controvérsias. Diante disso, requereu a designação de diligência com acompanhamento de Oficial de Justiça, com ordem expressa ao fiel depositário para disponibilizar os bens para conferência e entrega, lavrando-se auto circunstanciado. O Executado não se opôs à fixação de prazo para conclusão da retirada, mas impugnou a multa diária, o abatimento automático dos custos de guarda e a doação dos bens como medidas prematuras e desproporcionais, defendendo a doação como ultima ratio. Reafirmou, por fim, a necessidade de apreciação de sua petição anterior (Evento 196) sobre as divergências no acervo de bens.
Concomitantemente, a Exequente KELLY DE FREITAS CARDOSO protocolou a petição de Evento 212, requerendo o prosseguimento da execução para o cumprimento integral da obrigação, que incluía a outorga da escritura pública do imóvel rural. A Exequente argumentou que a imissão na posse representava apenas o cumprimento parcial da obrigação contratual, sendo que a finalidade do compromisso de compra e venda é a transferência da propriedade, que se aperfeiçoa com a lavratura e o registro da escritura pública definitiva. Alegou que o Executado permanecia inerte quanto a essa obrigação, gerando irregularidade dominial. Invoca as cláusulas 9ª e 10ª do contrato, que preveem a possibilidade de lavratura da escritura com utilização de financiamento e instituição de alienação fiduciária em favor do vendedor. Solicitou, com base nos artigos 497, 536 e 537 do Código de Processo Civil, o suprimento judicial da vontade do Executado, dada sua resistência reiterada, e a expedição de mandado diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis de Guaraí/TO para a lavratura e registro da escritura pública definitiva em seu favor, independentemente da assinatura do Executado, com a instituição de alienação fiduciária referente às parcelas vincendas, e a fixação de multa diária para o caso de descumprimento.
Por fim, a Exequente apresentou a petição de Evento 214, manifestando-se sobre o pedido de levantamento do Executado (Evento 190). A Exequente não se opôs ao levantamento do valor de R$ 386.467,76, mas impôs cautelas. Argumentou que, devido ao histórico de descumprimentos do Executado, a liberação direta ao seu patrono representava risco de frustração da finalidade declarada (quitação da parcela bancária). Defendeu que a transferência direta à instituição financeira credora seria a única via capaz de conciliar o interesse do Executado com a garantia de que o depósito judicial não seria objeto de desvio de finalidade. Requereu o indeferimento da transferência para a conta do advogado, a determinação para o Executado apresentar, em 24 horas, o boleto bancário ou os dados da conta vinculada ao financiamento, e a expedição de alvará eletrônico diretamente em favor da Instituição Financeira Credora. Reiterou, ainda, integralmente os termos da petição do Evento 212.
É o relatório essencial.
II. FUNDAMENTAÇÃO E ANÁLISE DOS PEDIDOS
Passo à análise pormenorizada dos pleitos e impugnações apresentados pelas partes, com o devido cotejo da legislação pertinente e dos princípios que regem a execução.
II.I. DO PEDIDO DE LEVANTAMENTO DO DEPÓSITO JUDICIAL FORMULADO PELO EXECUTADO (EVENTOS 190 E 213) E DA MANIFESTAÇÃO DA EXEQUENTE (EVENTO 214)
O Executado, nos Eventos 190 e 213, reiterou seu pedido de levantamento da quantia de R$ 386.467,76 (trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e setenta e seis centavos) depositada judicialmente, sob a alegação de que a obrigação de desocupação do imóvel já fora cumprida e que o valor lhe seria devido. Adicionalmente, justificou a urgência do levantamento pela necessidade de quitar uma parcela bancária vincenda em 10 de fevereiro de 2026, a fim de evitar a incidência de mora e encargos. Para tanto, requereu que o montante fosse transferido diretamente para a conta bancária de seu patrono, Gabriel Montin Machado, conforme os dados já apresentados nos autos.
A Exequente, em sua manifestação de Evento 214, não se opôs peremptoriamente ao levantamento do valor. Contudo, expressou fundadas preocupações quanto à forma de liberação pleiteada pelo Executado. Argumentou que o histórico de descumprimentos contratuais e processuais do Executado, que inclusive deu origem à presente execução, gerava um risco iminente de que, uma vez na posse da vultosa quantia, o Executado pudesse desviá-la para fins alheios à quitação bancária declarada, frustrando a finalidade do depósito e perpetuando seu estado de inadimplência. A Exequente invocou os princípios da boa-fé processual (artigo 5º do CPC) e do dever de cooperação (artigo 6º do CPC), defendendo que a efetividade jurisdicional e a segurança jurídica impõem que o juízo não apenas autorize a liberação, mas garanta que o valor atinja seu destino final. Propôs, assim, que o levantamento ocorresse mediante expedição de alvará eletrônico diretamente em favor da instituição financeira credora, mediante a apresentação dos dados bancários pelo Executado, como única via capaz de conciliar o interesse do Executado com a garantia da correta destinação do depósito judicial.
A posição da Exequente mostra-se prudente e alinhada com os princípios que norteiam o processo civil, especialmente o da efetividade da jurisdição e da cooperação. O histórico de resistência do Executado no cumprimento das obrigações contratuais é fato incontroverso nos autos, tendo sido, inclusive, reconhecido em decisões anteriores que motivaram a tutela de urgência e sua manutenção em instância superior. Conceder o levantamento do vultoso valor diretamente ao Executado ou ao seu patrono, sem a devida cautela de vinculação à finalidade declarada, poderia, de fato, ensejar um risco real de desvio de propósito, comprometendo a já morosa satisfação dos direitos da Exequente. A medida proposta pela Exequente, de transferência direta à instituição financeira, atende plenamente ao objetivo declarado pelo Executado – qual seja, o pagamento de sua parcela bancária – ao mesmo tempo em que resguarda a boa-fé processual e impede que o depósito judicial seja utilizado para outros fins, perpetuando o ciclo de inadimplemento que tem marcado a conduta do Executado. Não há prejuízo para o Executado em ter o valor transferido diretamente para o credor que ele próprio indicou, e a medida se harmoniza com a necessidade de evitar novos embaraços à execução e à estabilidade das relações jurídicas estabelecidas.
Dessa forma, o pedido de levantamento do depósito judicial formulado pelo Executado será deferido, porém com a ressalva e cautela de que a liberação ocorrerá diretamente em favor da instituição financeira por ele indicada, mediante a apresentação dos dados necessários, conforme requerido pela Exequente.
II.II. DA IMPUGNAÇÃO À CERTIDÃO CIRCUNSTANCIADA PELO EXECUTADO (EVENTO 196) E DA DEFESA DE SUA VALIDADE PELA EXEQUENTE (EVENTO 203)
O Executado, por meio da petição de Evento 196, alegou a existência de divergências significativas entre a contagem oficial dos animais e a descrição dos bens móveis constantes da Certidão Circunstanciada de Evento 164, elaborada pelos Oficiais de Justiça durante a imissão na posse. Apresentou uma nova composição do rebanho e reivindicou a propriedade exclusiva de diversos bens que, a seu ver, não foram devidamente relacionados ou deveriam ser excluídos de qualquer ato constritivo. Diante disso, requereu a retificação da certidão, a realização de nova vistoria e a exclusão de bens.
Em contrapartida, a Exequente, na petição de Evento 203, rechaçou veementemente as alegações do Executado, defendendo a plena validade, fidedignidade e completude da Certidão Circunstanciada. Ressaltou que a certidão foi lavrada por duas Oficiais de Justiça, ambas investidas de fé pública, e descreveu minuciosamente todos os bens e animais encontrados no imóvel, com o devido registro fotográfico. A Exequente invocou a presunção de veracidade inerente aos atos oficiais, conforme o artigo 830 do Código de Processo Civil, que estabelece que "As certidões elaboradas por oficial de justiça presumem-se verdadeiras". Para afastar tal presunção, exigiria-se prova robusta, o que, segundo a Exequente, não foi produzido pelo Executado, cujas alegações seriam unilaterais e desacompanhadas de qualquer elemento concreto capaz de infirmar a fé pública dos Oficiais. A Exequente destacou o tempo de permanência dos Oficiais no local (mais de 4 horas e 40 minutos), a minúcia da coleta de informações e o acompanhamento por equipe policial, chaveiro, vaqueiros, pai e esposo da Exequente, o que tornaria implausível que as divergências alegadas pelo Executado não tivessem sido visíveis ou facilmente identificáveis.
Adicionalmente, e de forma crucial, a Exequente arguiu a intempestividade da impugnação do Executado. Informou que o Executado fora regularmente intimado, no Evento 168, para se manifestar sobre os atos da imissão na posse, incluindo a Certidão Circunstanciada, mas permaneceu inerte, deixando transcorrer o prazo, fato devidamente certificado no Evento 174. Somente após o decurso do prazo legal e já operada a preclusão temporal, o Executado apresentou a petição de Evento 196, tentando, tardiamente, questionar um documento dotado de fé pública. A Exequente fundamentou sua alegação de preclusão nos artigos 218, 223 e 507 do Código de Processo Civil, que tratam da contagem de prazos, da prática de atos fora do prazo e da vedação à discussão de questões já decididas.
Assiste razão à Exequente em suas ponderações. A fé pública dos Oficiais de Justiça confere à Certidão Circunstanciada de Evento 164 uma presunção de veracidade que somente pode ser afastada por prova cabal e irrefutável, ônus do qual o Executado não se desincumbiu. Suas alegações sobre a divergência na contagem do rebanho e a propriedade de bens móveis não foram acompanhadas de elementos probatórios contemporâneos à diligência que pudessem abalar a credibilidade do documento oficial. As notas fiscais anexadas pelo Executado se referem à aquisição de bens por ele, o que não significa que tais bens estavam no imóvel à época da diligência e, se estivessem, que não foram devidamente relacionados, ou que deveriam ser excluídos do contexto da imissão na posse em si. Ademais, a descrição minuciosa e as condições da diligência, com a presença de diversas pessoas e o registro fotográfico, reforçam a presunção de veracidade do ato.
Mais relevante ainda é a questão da intempestividade. Conforme certificado nos autos (Evento 174), o Executado foi devidamente intimado para se manifestar sobre a Certidão Circunstanciada e, ao não fazê-lo dentro do prazo legal, permitiu que a oportunidade para impugnar o ato precluísse. A preclusão temporal é um instituto fundamental do direito processual que visa a assegurar a celeridade e a estabilidade do processo, impedindo que as partes discutam questões já decididas ou sobre as quais perderam a oportunidade de se manifestar. Não é admissível que uma parte, após deixar transcorrer in albis o prazo para se insurgir contra um ato processual, venha posteriormente a fazê-lo, sob pena de comprometer a segurança jurídica e a boa-fé processual.
Portanto, em face da presunção de veracidade da Certidão Circunstanciada de Evento 164 e da operosa preclusão temporal para impugnação, os pedidos formulados pelo Executado no Evento 196 devem ser indeferidos.
II.III. DOS PEDIDOS DA EXEQUENTE REFERENTES À RETIRADA DE BENS (EVENTO 205) E DA IMPUGNAÇÃO DO EXECUTADO (EVENTO 211)
A Exequente, na petição de Evento 205, trouxe à baila a situação dos bens móveis do Executado que, após a imissão na posse, foram depositados em local conhecido, mas que permanecem sem retirada por parte do Executado. A Exequente alegou a inércia do Executado, não obstante a intimação, e o fato de estar arcando com os custos de guarda dos bens há três meses, conforme comprovantes de aluguel anexados. Requer, assim, a intimação do Executado para retirar os bens em 15 dias, sob pena de multa diária, o desconto dos valores despendidos com a guarda do saldo devido ao Executado, e, em caso de não retirada, autorização para doação a entidades sem fins lucrativos, com acompanhamento de Oficial de Justiça.
O Executado, em sua manifestação de Evento 211, impugnou a alegação de inércia, afirmando que tentou a retirada dos bens por meio de mandatário, mas que a diligência não foi bem-sucedida devido à falta de organização e disponibilização do acervo para conferência no local de guarda, alegando que havia apenas trabalhadores sem conhecimento da questão. Apontou que a retirada “direta” nessas condições o expunha a riscos de recebimento parcial e futuras controvérsias. Solicitou, por isso, a designação de diligência com acompanhamento de Oficial de Justiça, com ordem expressa ao depositário para disponibilizar integralmente os bens para conferência e entrega, com lavratura de auto circunstanciado. Não se opôs à fixação de prazo para retirada, mas impugnou a multa diária, o abatimento automático dos custos e a doação dos bens como medidas prematuras e desproporcionais, defendendo que a doação deveria ser ultima ratio.
A situação descrita impõe uma solução que concilie o direito da Exequente de não arcar indefinidamente com custos de guarda de bens que não lhe pertencem com a garantia de que a retirada dos bens pelo Executado se dê de forma segura e completa, evitando futuras disputas sobre o acervo. Embora a inércia inicial do Executado seja um fato relevante, a alegação de que a retirada se tornou inviável sem controle judicial, devido à desorganização no local de guarda, merece ser ponderada. É razoável que o Executado busque garantir a integralidade do que lhe pertence.
Contudo, a Exequente não pode ser penalizada pela demora e pelos custos decorrentes da conduta do Executado. Os comprovantes de aluguel anexados (Pix nos valores de R$ 1.200,00 e R$ 600,00) demonstram que ela vem suportando despesas para a guarda dos bens do Executado por um período considerável. Tais valores representam um ônus indevido à Exequente e devem ser ressarcidos. A determinação de um prazo para a retirada dos bens é medida necessária e razoável para compelir o Executado ao cumprimento de sua obrigação. A fixação de multa diária, ou astreintes, é instrumento coercitivo previsto em lei (artigo 537 do CPC) para assegurar o cumprimento das decisões judiciais e garantir a efetividade da tutela jurisdicional, revelando-se adequada ao caso em tela para desestimular a procrastinação.
Quanto ao pedido de doação dos bens, trata-se de medida extrema que deve ser aplicada como ultima ratio, após esgotadas todas as possibilidades de retirada. Embora a Exequente tenha o direito de não ser onerada indefinidamente, deve-se conceder ao Executado uma última oportunidade para cumprir com sua obrigação, sob pena de perda de seus bens. A doação, se e quando ocorrer, deve ser precedida de um novo prazo e devidamente documentada, com acompanhamento de Oficial de Justiça para evitar futuras contestações.
A designação de diligência com acompanhamento de Oficial de Justiça para a retirada dos bens, conforme solicitado pelo Executado, embora não afaste sua responsabilidade, pode conferir a segurança e a transparência necessárias para evitar os óbices alegados e garantir a integralidade da retirada, pondo fim a essa controvérsia. No entanto, os custos dessa diligência, se gerados exclusivamente pela desídia do Executado ou pela necessidade de organização que ele próprio deveria ter providenciado, deverão ser a ele atribuídos.
Portanto, os pedidos da Exequente serão parcialmente deferidos, com as cautelas necessárias para a efetividade do processo e a proteção dos direitos de ambas as partes.
II.IV. DO PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA (EVENTO 212)
A Exequente, na petição de Evento 212, requereu o prosseguimento da execução para compelir o Executado à outorga da escritura pública definitiva do imóvel. Argumentou, com acerto, que a imissão na posse, embora importante, representa apenas o cumprimento parcial da obrigação contratual, sendo que a transferência da propriedade, que se perfaz com a lavratura e o registro da escritura pública, é o objetivo final do compromisso de compra e venda. A Exequente salientou a resistência reiterada e injustificada do Executado ao cumprimento integral das obrigações, já reconhecida em diversas fases processuais.
Os artigos 497, 536 e 537 do Código de Processo Civil conferem ao juiz amplos poderes para assegurar a efetividade das obrigações de fazer, permitindo o suprimento judicial da vontade do devedor recalcitrante e a adoção de medidas coercitivas e mandamentais para a concretização do direito reconhecido. No caso em tela, o direito da Exequente à aquisição da propriedade já foi judicialmente reconhecido de forma inequívoca, com o adimplemento de suas obrigações contratuais e a baixa da cláusula resolutiva. A conduta do Executado, marcada pela resistência constante, demonstra que a mera intimação para o cumprimento espontâneo da obrigação não será suficiente para alcançar a finalidade da execução.
A outorga da escritura pública não se trata de ato personalíssimo que impeça a substituição da vontade do devedor pelo comando judicial. Ao contrário, é uma manifestação formal de vontade que, uma vez reconhecido o direito material da Exequente e superadas as controvérsias, pode e deve ser suprida pelo Juízo para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e evitar a perpetuação da irregularidade dominial do imóvel.
A previsão contratual nas cláusulas 9ª e 10ª do compromisso de compra e venda, que contempla a possibilidade de lavratura da escritura com utilização de financiamento e instituição de alienação fiduciária em favor do vendedor referente às parcelas vincendas, demonstra a anuência prévia do Executado com essa modalidade de cumprimento. Tal disposição contratual afasta qualquer alegação de óbice à formalização da escritura nesses termos, e a instituição da alienação fiduciária, longe de configurar inadimplemento, constitui um meio legítimo e pactuado para a conclusão do negócio jurídico.
A fixação de multa diária (astreintes) para o caso de eventual descumprimento ou nova resistência injustificada à ordem judicial também se mostra pertinente e necessária, como medida coercitiva para garantir a efetividade da decisão e a rápida concretização da transferência da propriedade.
Portanto, os pedidos da Exequente para o prosseguimento da execução visando à outorga da escritura pública, com o suprimento judicial de vontade e a expedição de mandado ao Cartório, bem como a fixação de astreintes, devem ser integralmente deferidos.
III. DISPOSITIVO
Diante de todo o exposto, considerando os fundamentos fáticos e jurídicos apresentados, e em estrita observância aos princípios que regem a execução e o processo civil, este Juízo decide:
III.I. Quanto aos pedidos do Executado VICTOR ADOLPHO DEZOTTI:
INDEFERIR o pedido de levantamento do depósito judicial na forma pleiteada pelo Executado e seu patrono (Eventos 190 e 213), ante o fundado receio de desvio de finalidade e o histórico de inadimplemento. Contudo, DEFERIR o levantamento do valor de R$ 386.467,76 (trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e setenta e seis centavos), condicionado à apresentação, pelo Executado, no prazo improrrogável de 05 (cinco) dias, do boleto bancário ou dos dados completos da conta vinculada ao financiamento que pretende quitar, para que a expedição de alvará eletrônico seja realizada diretamente em favor da Instituição Financeira Credora. A ausência de apresentação dos dados no prazo implicará o bloqueio do valor até ulterior deliberação judicial sobre sua destinação.
RECONHECER a validade, integralidade e fidedignidade da Certidão Circunstanciada juntada no Evento 164, por se tratar de documento revestido de fé pública e não ter sido infirmado por prova robusta.
DECLARAR a intempestividade da impugnação apresentada pelo Executado no Evento 196, uma vez que este permaneceu inerte quando regularmente intimado para se manifestar, operando-se a preclusão temporal, nos termos dos artigos 218, 223 e 507 do Código de Processo Civil.
INDEFERIR todos os requerimentos formulados pelo Executado no Evento 196, especialmente os pedidos de reconhecimento de divergência na contagem do rebanho, retificação dos números, exclusão de bens, nova vistoria, recontagem de bens e expedição de ordem de entrada na fazenda, por absoluta ausência de fundamento fático ou jurídico e em razão da preclusão operada.
III.II. Quanto aos pedidos da Exequente KELLY DE FREITAS CARDOSO:
DEFERIR PARCIALMENTE os pedidos formulados no Evento 205 quanto à retirada dos bens móveis do Executado. Determinar a intimação do Executado para que, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, contados da intimação desta decisão, providencie a retirada de todos os bens móveis depositados no endereço indicado nos autos.
DETERMINAR que a retirada dos bens seja realizada com o acompanhamento de Oficial de Justiça, que deverá lavrar auto circunstanciado da diligência, consignando os itens encontrados e efetivamente entregues, e, se necessário, com registro fotográfico, a fim de garantir a segurança jurídica e a integralidade do procedimento. As despesas inerentes à atuação do Oficial de Justiça para este ato, se devidamente comprovadas, deverão ser arcadas pelo Executado.
FIXAR multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) para o caso de descumprimento do prazo de 15 (quinze) dias para a retirada dos bens, a ser revertida em favor da Exequente, nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil.
DEFERIR o pedido de desconto dos valores já despendidos pela Exequente com os aluguéis necessários para a guarda dos bens, conforme comprovantes anexados (Eventos 205), bem como dos valores que vierem a ser comprovadamente despendidos a este título até a efetiva retirada, os quais deverão ser abatidos do saldo de eventual crédito remanescente do Executado ou serem objeto de execução posterior, se necessário.
AUTORIZAR, para a hipótese de não retirada dos bens pelo Executado no prazo assinalado e após nova intimação específica para este fim, com prazo de 05 (cinco) dias, a destinação dos bens remanescentes a entidades sem fins lucrativos, mediante doação regular e documentada, resguardando-se a boa-fé e evitando o agravamento dos custos suportados pela Exequente.
DEFERIR integralmente os pedidos formulados pela Exequente no Evento 212, reconhecendo-se que a obrigação contratual do Executado não foi integralmente cumprida, subsistindo o dever de outorga da escritura pública definitiva do imóvel.
DETERMINAR a intimação do Executado para que, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias corridos, compareça ao Cartório competente e outorgue a escritura pública definitiva em favor da Exequente.
FIXAR multa diária (astreintes) no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) para o caso de descumprimento do prazo estabelecido para a outorga da escritura pública.
DEFERIR que, em caso de recusa, inércia ou novo embaraço por parte do Executado, seja suprida judicialmente a sua vontade, nos termos dos artigos 497 e 536 do Código de Processo Civil.
DETERMINAR a expedição de mandado e/ou ofício diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis de Guaraí/TO, autorizando a lavratura e o registro da escritura pública definitiva em favor da Exequente, independentemente da assinatura do Executado, caso este não cumpra a determinação no prazo assinalado.
AUTORIZAR expressamente que a escritura seja lavrada com instituição de alienação fiduciária em favor do vendedor, referente às parcelas vincendas, conforme previsão contratual consignada na cláusula 9ª do instrumento particular de compromisso de venda e compra.
DETERMINAR o prosseguimento regular da execução até o cumprimento integral da obrigação.
Intimem-se. Cumpra-se.