Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0025483-05.2019.8.27.2729/TO
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL PANTANAL
ADVOGADO(A): SANDOVAL ARAUJO FONTOURA JUNIOR (OAB TO006129)
RÉU: VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO(A): ALESSANDRA DANTAS SAMPAIO (OAB TO001821)
RÉU: MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA
ADVOGADO(A): JACIELLE SOARES XAVIER (OAB TO009997)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de execução de título extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PANTANAL em desfavor de VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA, visando o recebimento de despesas condominiais.
Na sentença do evento 69, SENT1, a exceção de pré-executividade apresentada no evento 42 pela executada VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA foi rejeitada, sendo reconhecida sua legitimidade passiva em relação aos débitos incidentes sobre o imóvel. Na mesma sentença, o processo foi extinto sem resolução de mérito, com base no art. 485, incisos I e IV.
Apenas a parte exequente recorreu, tendo sua apelação sido provida, conforme processo 0025483-05.2019.8.27.2729/TJTO, evento 39, ACOR1.
No evento 106, este Juízo deferiu o pedido de bloqueio de valores das executadas por meio do SISBAJUD.
No evento 118, a executada MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA apresentou exceção de pré-executividade. Alega a prescrição das cotas anteriores a outubro de 2017 e a impossibilidade de inclusão de débitos pretéritos que não constavam na petição inicial original. Sustenta sua ilegitimidade passiva quanto aos débitos anteriores à aquisição do imóvel (24/01/2018). Afirma ter quitado integralmente as obrigações posteriores a dezembro de 2018 por meio de acordo. Requer o reconhecimento da prescrição, a exclusão de parcelas acrescidas unilateralmente, a liberação de valores bloqueados via SISBAJUD e a extinção da execução em seu nome.
A executada VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA peticionou nos eventos 104 e 131. Requer o desbloqueio imediato de R$ 67.712,99 e a suspensão dos atos executórios. Reitera a tese de ilegitimidade passiva, pois o imóvel foi transferido diretamente da construtora para a segunda executada. Subsidiariamente, pede a delimitação de sua responsabilidade ao período de 31/08/2017 a 24/01/2018, apontando excesso de execução no bloqueio realizado.
O exequente apresentou sua impugnação nos eventos 130 e 139. Argumenta que as matérias deduzidas exigem dilação probatória, sendo a via da exceção inadequada. Defende a legitimidade passiva de ambas as executadas pela natureza propter rem da dívida. Quanto à empresa VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sustenta a ocorrência de preclusão e coisa julgada, uma vez que a ilegitimidade passiva foi rejeitada na sentença do evento 69, contra a qual não houve recurso. Afirma que os pagamentos realizados foram parciais e insuficientes para extinguir o débito atualizado.
Passo a decidir.
DA PETIÇÃO DE VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
A pretensão de reforma quanto à legitimidade passiva da empresa executada esbarra no instituto da preclusão. Conforme se observa no evento 69, este juízo analisou expressamente a exceção de pré-executividade anteriormente oposta e rejeitou a tese de ilegitimidade passiva.
Naquela oportunidade, fundamentou-se que a executada não comprovou a transmissão da posse nem a ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação, conforme os requisitos estabelecidos para a desoneração do proprietário ou promitente vendedor. Embora a execução tenha sido extinta por outro fundamento naquela data, o capítulo decisório que enfrentou a legitimidade transitou em julgado para a parte, que não interpôs recurso.
Dessa forma, é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão, nos termos do artigo 507 do Código de Processo Civil. Rejeito, portanto, o pedido de exclusão do polo passivo.
No que tange ao bloqueio de R$ 67.712,99, assiste razão à executada quanto ao excesso. O valor bloqueado supera em muito o título executivo original e suas atualizações legítimas, especialmente diante do que será decidido a seguir quanto à limitação do objeto da execução.
DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE DE MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA
A exceção de pré-executividade é cabível quando a matéria invocada refere-se a pressupostos processuais, condições da ação ou vícios do título que possam ser conhecidos de ofício e dispensem dilação probatória.
Quanto à prescrição, as despesas condominiais prescrevem em 5 anos, por se tratarem de dívidas líquidas constantes de instrumento particular (convenção), nos termos do artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.
A petição inicial, protocolada em 19/06/2019, delimitou o objeto da execução às taxas vencidas entre outubro de 2017 e março de 2019. Em abril de 2020 (evento 18), o exequente aditou o valor para incluir parcelas vencidas no curso do processo até março de 2020.
Ocorre que, nos cálculos apresentados no evento 103, CALC2 e no evento 111, CALC2, o exequente retroagiu a cobrança para o ano de 2015. Tal procedimento é processualmente inadmissível. Após a citação da parte executada, não é permitido ao autor modificar o pedido ou a causa de pedir sem o consentimento do réu, conforme o artigo 329 do Código de Processo Civil.
A inclusão de parcelas referentes aos anos de 2015 e 2016 somente em cálculos de atualização protocolados em 2025 configura inovação indevida e violação ao contraditório. Além disso, tais pretensões estariam fulminadas pela prescrição, pois o exercício do direito de ação quanto a elas ocorreu muito além do prazo de 5 anos contado do vencimento de cada cota.
Quanto à responsabilidade temporal, a obrigação condominial é propter rem, vinculando o titular do direito real. Conforme o artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Portanto, MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA é parte legítima para responder pela dívida acumulada da unidade, resguardado seu eventual direito de regresso contra quem detinha a posse anteriormente.
Entretanto, a executada comprovou a realização de acordo e pagamentos vultosos a partir de dezembro de 2018 (evento 118, RELT10). O exequente, ao impugnar, não apresentou planilha que demonstre a imputação do pagamento de forma detalhada, limitando-se a afirmar que o saldo é insuficiente.
Considerando a exclusão dos débitos de 2015 e 2016 (por inovação indevida e prescrição) e os pagamentos comprovados de 2018 a 2024, o valor bloqueado mostra-se excessivo. A execução deve ser limitada ao objeto da inicial (outubro de 2017 em diante) e às parcelas vencidas no curso da lide, abatendo-se integralmente todos os valores pagos pela executada diretamente ao condomínio ou sua administradora.
Diante do exposto:
Rejeito os pedidos de reconhecimento de ilegitimidade passiva de VERDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA.
Acolho parcialmente a exceção de pré-executividade de MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA para:
a) Declarar a prescrição e a inexigibilidade de quaisquer taxas condominiais anteriores a outubro de 2017 incluídas nos cálculos dos eventos 103 e 111, por configurarem inovação indevida ao objeto da lide e por força do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil;
b) Determinar que a execução prossiga estritamente sobre as parcelas indicadas na inicial (10/2017 a 03/2019) e aquelas vencidas no curso do processo, com a obrigatória dedução de todos os pagamentos comprovados no evento 118.
Reconheço o excesso de execução e, ad cautelam, determino o desbloqueio de 80% (oitenta por cento) dos valores constritos nas contas de ambas as executadas (eventos 114 e 115), mantendo o bloqueio apenas sobre o valor remanescente até a apresentação de conta atualizada.
Condeno o exequente ao pagamento de honorários advocatícios em favor de MENIA CORDEIRO DE OLIVEIRA, incidentes sobre o excesso reconhecido (valor das parcelas excluídas, a ser apurado), que fixo em 10% (dez por cento).
Adianto que a eventual cobrança dos honorários deve-se dar em processo separado, da classe Cumprimento Provisório de Decisão, com o assunto Sucumbenciais.
DETERMINAÇÕES À SECRETARIA JUDICIAL/CPE:
- Intimar as partes, ficando o exequente ciente de que deverá apresentar planilha de débito atualizada e discriminada, observando a exclusão das parcelas anteriores a outubro de 2017 e o abatimento de todos os pagamentos listados no relatório de receitas por unidade do evento 118.
Prazo: 15 dias;
- Aguardar o prazo da intimação e, salvo decisão em sentido contrário, proceder ao desbloqueio de 80% dos valores retidos nas contas das executadas. Se necessário, expedir alvarás, intimando as partes favorecidas para informarem os dados bancários.