Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Apelação Cível Nº 0006845-26.2021.8.27.2737/TOPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0006845-26.2021.8.27.2737/TO
APELANTE: MARIA DO CARMO BENTO DA SILVA (RÉU)
ADVOGADO(A): THIAGO TAVARES DA SILVA FERREIRA (OAB TO009371)
ADVOGADO(A): ALBANO AMORIM SILVA DE OLIVEIRA (OAB TO009856)
ADVOGADO(A): ALEXIA APARECIDA LIMA (OAB MG232134)
APELADO: REAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (AUTOR)
ADVOGADO(A): CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS (OAB TO010288)
ADVOGADO(A): MAURÍCIO HAEFFNER (OAB TO003245)
ADVOGADO(A): GRAZIELLA MARTINS DA SILVA (OAB TO010088)
ADVOGADO(A): LUIS GUSTAVO DE CESARO (OAB TO002213)
ADVOGADO(A): DIOGO MIGUEL DE SOUZA MOTA (OAB TO013418)
ADVOGADO(A): LUKAS MACIEL CUSTÓDIO (OAB TO009053)
ADVOGADO(A): MARÍLIA GOMES BRAGA (OAB TO013428)
ADVOGADO(A): SARAH OLIVEIRA BRITO (OAB TO013445)
DECISÃO
Trata-se de Recurso Especial interposto por REAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, nos autos da ação nº 0006845-26.2021.8.27.2737.
O acórdão recorrido foi proferido nos seguintes termos:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PUBLICIDADE VINCULANTE. CLÁUSULA ABUSIVA. TERMO DE COMPROMISSO COM O MUNICÍPIO. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução, reconhecendo a inexigibilidade de obrigação de fazer relativa à execução de obras de infraestrutura e lazer previstas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de promessa de compra e venda subscrito pelas partes constitui título executivo extrajudicial dotado de certeza, liquidez e exigibilidade, nos termos do art. 783 e 784, III, do CPC; (ii) estabelecer se as obrigações de infraestrutura e lazer, inclusive praias artificiais, são exigíveis, diante da publicidade vinculante, da nulidade de cláusulas abusivas e do prazo contratual firmado perante o Município.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assinado pelas partes e por duas testemunhas, configura título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, III), sendo dotado de certeza, liquidez e exigibilidade.
A publicidade suficientemente precisa integra o contrato e obriga o fornecedor (CDC, art. 30), tornando exigível a construção das praias artificiais, ainda que não expressamente previstas no instrumento contratual.
A cláusula que condiciona a conclusão das obras à venda total dos lotes é abusiva e nula (CDC, art. 51, IV, IX e XV), por impor desvantagem exagerada ao consumidor e permitir inadimplemento indefinido pelo fornecedor.
O Termo de Compromisso firmado pela apelada com o Município de Porto Nacional, estipulando prazo para conclusão das obras, reforça a exigibilidade da obrigação e comprova o inadimplemento.
A jurisprudência do STJ e do TJTO reconhece a força vinculante da publicidade e a nulidade de cláusulas abusivas, bem como a exigibilidade das obrigações de infraestrutura assumidas no contrato.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel assinado pelas partes e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial dotado de certeza, liquidez e exigibilidade.
A publicidade suficientemente precisa integra o contrato e obriga o fornecedor, nos termos do art. 30 do CDC.
É nula a cláusula que condiciona a entrega das obras à venda da totalidade dos lotes, por configurar prática abusiva.
O prazo estipulado em Termo de Compromisso firmado com o Município reforça a exigibilidade da obrigação e caracteriza inadimplemento quando descumprido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, III, e 803, I; CDC, arts. 30, 35 e 51, IV, IX e XV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.872.048/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.02.2021; STJ, REsp nº 889.406/RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, 4ª Turma, j. 20.11.2007; TJTO, ApCiv nº 0003210-37.2021.8.27.2737, Rel. Des. Jacqueline Adorno de la Cruz Barbosa, j. 18.12.2024.
Foram opostos Embargos de Declaração no evento 25, sendo as contrarrazões apresentadas no evento 28. Sobreveio acórdão de evento 41 que negou provimento aos embargos nos seguintes termos:
Ementa: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO E OBSCURIDADE. EXIGIBILIDADE DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONDICIONANTE. PUBLICIDADE VINCULANTE. EMBARGOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de Declaração opostos contra acórdão que reconheceu a exigibilidade de título executivo extrajudicial — contrato de promessa de compra e venda de imóvel, subscrito pelas partes e por duas testemunhas — e determinou o prosseguimento da execução de obrigação de fazer. A embargante alega obscuridade por suposto desvio quanto à questão central da exigibilidade e omissão quanto à ausência de previsão contratual expressa para construção de praias artificiais e áreas de lazer.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado padece de obscuridade ou omissão nos termos do art. 1.022 do CPC, em especial quanto ao reconhecimento da exigibilidade do título executivo extrajudicial e à integração das obrigações por força da publicidade vinculante.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O acórdão analisa detidamente os elementos da natureza executiva do título — certeza, liquidez e exigibilidade — nos termos do art. 783 do CPC, afastando qualquer obscuridade sobre a matéria essencial.
Fica expressamente consignado que o contrato de promessa de compra e venda, assinado pelas partes e testemunhas, constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, III, do CPC, afastando-se alegações de nulidade formal do título.
A exigibilidade do título decorre da configuração da mora da promitente vendedora pelo inadimplemento do prazo público estipulado no Termo de Compromisso firmado com o Município de Porto Nacional (Decreto nº 630/2015), que fixou como limite o mês de dezembro de 2017.
A cláusula contratual que condicionava a conclusão das obras à venda da totalidade dos lotes configura cláusula abusiva, viola os princípios da boa-fé objetiva e da confiança, e é declarada nula nos termos do art. 51, IV, IX e XV, do Código de Defesa do Consumidor, não podendo eternizar a inexigibilidade da obrigação.
O acórdão enfrenta expressamente a questão da integração contratual pela publicidade, aplicando o art. 30 do CDC, e reconhece que a oferta/publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor e integra o contrato, obrigando-o ao cumprimento das promessas veiculadas.
O precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.872.048/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 1º/3/2021) corrobora a conclusão de que a oferta suficientemente precisa vincula o fornecedor e integra o contrato, afastando a omissão apontada.
Os embargos de declaração têm natureza meramente aclaratória; seu uso como meio de rediscutir o mérito ou reexaminar provas configura finalidade infringente, razão pela qual é impertinente a pretensão de modificar o julgado nesta via.
Eventual fato superveniente — como o alegado cumprimento posterior da obrigação — configura matéria fática que não se analisa em embargos de declaração, devendo ser apreciada nos autos da execução com a instrução probatória adequada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
O contrato de promessa de compra e venda assinado pelas partes e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial na forma do art. 784, III, do CPC.
A exigibilidade do título advém da mora da promitente vendedora diante do descumprimento do prazo público pactuado no Termo de Compromisso (Decreto nº 630/2015), configurando inadimplemento.
Cláusula contratual que condiciona a conclusão das obras à venda de todos os lotes é abusiva e nula por violar os princípios da boa-fé objetiva e os arts. 51, IV, IX e XV, do CDC.
Publicidade suficientemente precisa integra o contrato e vincula o fornecedor nos termos do art. 30 do CDC; embargos de declaração não servem à rediscussão do mérito nem à apreciação de fatos supervenientes.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 783 e 784, III; CDC, arts. 30 e 51 (IV, IX e XV); Termo de Compromisso — Município de Porto Nacional (Decreto nº 630/2015).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.872.048/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 1º/3/2021.
Consta dos autos a interposição de Recurso Especial no evento 54, devidamente instruído com as razões recursais, seguindo-se a apresentação de contrarrazões no evento 63.
Nas razões recursais, o recorrente sustenta violação ao art. 783, caput, do Código de Processo Civil, sob o argumento de que o acórdão recorrido teria sido manifestamente contrário à prova dos autos, indagando que a obrigação de fazer foi integralmente cumprida, que a execução somente se legitima diante do inadimplemento que não foi demonstrado pela parte recorrida, e ainda, alega que as obras pleiteadas não está previstas no contrato.
Em contrarrazões, a recorrida pugna pelo não conhecimento do recurso, sustentando que a pretensão recursal demanda reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em sede de Recurso Especial, com óbices das Súmulas 7 e 5 do STJ. Alega, ainda, que o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, incidindo também óbice quanto a Súmula 83 do STJ.
Vieram-me os autos conclusos em 06/03/2026 (evento 70), em virtude da redistribuição de competência para o juízo de admissibilidade de Recursos Constitucionais (STF e STJ) neste Tribunal para a Vice-Presidência, consoante a Resolução TJTO nº 1, de 19 de janeiro de 2026.
É o relatório. DECIDO.
De início, registro que após consulta aos sistemas do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, não foram identificados temas de repercussão geral ou de recursos repetitivos diretamente relacionados à controvérsia jurídica discutida no presente recurso, inexistindo, portanto, determinação de suspensão ou sobrestamento aplicável ao caso, restando superado o juízo de conformidade.
Dito isso, passo à análise dos requisitos de admissibilidade.
No tocante aos pressupostos extrínsecos de admissibilidade, verifica-se que o recurso foi interposto tempestivamente, as partes são legítimas e detêm interesse recursal, a representação processual encontra-se regular e o preparo observa o regime jurídico aplicável.
Verifica-se, ainda, que estão exauridas as instâncias ordinárias e que o necessário prequestionamento se faz presente, porquanto a questão de direito suscitada pelo recorrente foi objeto de apreciação e debate pelo órgão colegiado de origem.
No caso concreto, observa-se que a controvérsia devolvida ao Superior Tribunal de Justiça consiste em verificar se o acórdão de evento 19 violou o Art. 783 do CPC ao reconhecer a exigibilidade do título executivo extrajudicial vinculado aos autos.
Todavia, o acórdão recorrido, após análise dos documentos acostados aos autos, consignou expressamente que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assinado pelas partes e por duas testemunhas, configura título executivo extrajudicial, dotado de certeza, liquidez e exigibilidade.
No caso em exame, a pretensão recursal, tal como delineada nas razões do apelo extremo, demanda a revisão das conclusões firmadas pelo Tribunal de origem a partir da análise do conjunto fático-probatório constante dos autos, com o objetivo de infirmar a compreensão adotada quanto à configuração dos fatos e às consequências jurídicas deles extraídas.
Outrossim, analisar fatos supervenientes demandaria o exame de provas técnicas e análise fática controversa, que pode ser apreciada nos autos da execução com a instrução probatória adequada.
Da mesma forma, quanto a alegação de que as obras pleiteadas não estão prevista em contrato, não cabe, em sede de Recurso Especial, analisar as cláusulas contratuais, nos termos da Súmula 5 do STJ: "a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial."
Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.673.190/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 23/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.277.191/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 29/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.657.951/SC, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJe de 30/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.470.308/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 21/10/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.478.995/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 22/8/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.407.319/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 17/5/2024.
Assim, o reexame de matéria fática e a revaloração das provas produzidas nas instâncias ordinárias não se inserem na competência do Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial, cuja função constitucional restringe-se à uniformização da interpretação da legislação federal, não lhe sendo dado proceder à reapreciação do acervo probatório.
Com efeito, nos termos da Súmula 7 daquela Corte, “a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”, sendo inviável o conhecimento do apelo extremo quando a controvérsia exige incursão no conjunto fático-probatório para alterar a conclusão firmada pelo Tribunal de origem.
Dessa forma, estando a insurgência recursal fundada, em essência, na necessidade de revolvimento das provas dos autos, impõe-se o reconhecimento do óbice sumular, circunstância que obsta o processamento do Recurso Especial.
Ante o exposto, NÃO ADMITO o Recurso Especial, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC c/c art. 105, III, da Constituição Federal, e Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Contra inadmissão é cabível o recurso de agravo em REsp (ou agravo em RE), conforme artigo 1.042 do CPC, a ser apreciado pelo Tribunal Superior.
À Secretaria de Recursos Constitucionais para as providências de mister.
Intimem-se. Cumpra-se.
Palmas, data registrada pelo sistema.