Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0019223-15.2018.8.27.2706/TO
AUTOR: BANCO BRADESCO S.A.
ADVOGADO(A): RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA (OAB TO04867A)
ADVOGADO(A): CRISTIANA VASCONCELOS BORGES MARTINS (OAB TO05630A)
RÉU: MARIA CLARA DE SOUSA OLIVEIRA
ADVOGADO(A): JOSÉ HILARIO RODRIGUES (OAB TO000652)
RÉU: ESPEDITO MOREIRA DE OLIVEIRA
ADVOGADO(A): JOSÉ HILARIO RODRIGUES (OAB TO000652)
DESPACHO/DECISÃO
Laudo de avaliação do imóvel penhorado acostado no evento 99.
A parte exequente manifestou nos eventos 102 e 110, concordou com a avaliação do imóvel penhorado e requereu a intimação dos executados.
Os executados apresentaram impugnação ao auto de penhora e avaliação, informaram que o valor do alqueire é superior ao constante no auto, impossibilidade de transferência do imóvel, eis que a matricula do mesmo não tem mais valor, eis que o INCRA cancelou o CCIR por não reconhecer a matrícula do imóvel por advir de título paroquial, bem como apresentou outro bem imóvel para substituição do bem penhorado.
A parte exequente manifestou no evento 134 e refutou as alegações apresentadas pelos devedores.
DECIDO.
Os executados alegam que o valor atribuído ao imóvel (R$ 2.599.751,18) estaria subavaliado, sob o fundamento de que o valor do alqueire na região, especialmente a localização do imóvel penhorado, corresponde, em média, a R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), totalizando o valor do imóvel em R$ 5.199.000,00 (cinco milhões cento e noventa e nove mil reais).
No entanto, analisando o laudo de avaliação acostado no evento 99, verifico que atende todos os requisitos do art. 872 do CPC, contendo descrição detalhada do imóvel, suas características, benfeitorias (inexistentes), estado de conservação e valor médio de mercado apurado mediante pesquisa na região.
Por sua vez, a impugnação apresentada pelos executados não demonstra nenhuma das hipóteses para realização de nova avaliação prevista no art. 873 do CPC, eis que não apresenta laudo técnico elaborado por profissional habilitado; não aponta erro específico na metodologia utilizada; não comprova dolo do avaliador e; não demonstra variação superveniente no valor do bem.
O laudo oficial goza de fé pública e foi elaborado por auxiliar do juízo após vistoria in loco, constatando área sem benfeitorias, com campos e cerrados, conforme documentação fotográfica, o qual deixou claro no auto de avaliação levou em consideração o valor de mercado local e praticado em outros bens similares, ao afirmar que “Os valores de mercado levantados no mercado e na cidade, por meio e intermédio de corretores de bens imóveis locais e pessoas que venderam bens idênticos na região, bem como análise de vendas de outros bens imóvel idêntico”.
Ademais, os executados afirmam simultaneamente alto valor de mercado e impossibilidade de transferência, o que, por si só é contraditório, eis que se realmente houvesse real impedimento à alienação, isto desvalorizaria o bem, não o contrário.
Portanto, REJEITO a impugnação à avaliação do imóvel.
Os executados sustentam que o imóvel não poderia ser alienado porque a matrícula tem origem em título paroquial e que o INCRA cancelou o CCIR e não seria possível a transferência a terceiros.
Ao analisar a certidão de inteiro teor atualizada do imóvel penhorado (evento 110), verifico que a matrícula nº 51 está ativa e regular, constando múltiplas hipotecas e penhoras anteriores, sem qualquer averbação de cancelamento ou nulidade.
Os próprios documentos juntados pelos executados (evento 127, LEI3, LEI4, LEI5 e LEI6) demonstram que a legislação estadual não considera nulos os registros originários de títulos paroquiais, mas estabelece mecanismo de convalidação.
Isso porque o art. 1º da Lei Estadual nº 3.525/2019 estabelece que "São reconhecidos e convalidados, com força de título de domínio, os registros imobiliários de imóveis rurais, cuja origem não seja em títulos de alienação ou concessão expedidos pelo poder público (...)".
O art. 1º, §1º da Lei Estadual nº 3.896/2022 regulamenta que "A efetivação da convalidação realizar-se-á a requerimento do interessado (...)".
No mesmo sentido, a Recomendação n. 03/2020/CGJUS/TO estabelece que a convalidação é autoaplicável, mediante requerimento.
Portanto, não há impedimento absoluto à transferência, mas eventual necessidade de procedimento administrativo de regularização, que a própria legislação estadual prevê e viabiliza.
Contudo, considerando o princípio da cooperação processual (CPC, art. 6º) e visando assegurar a efetividade da execução e a proteção do futuro arrematante, entendo prudente solicitar informações técnicas do Registro de Imóveis sobre a viabilidade da transferência e eventuais providências necessárias.
Portanto, REJEITO a alegação de impossibilidade absoluta de transferência, devendo, antes de prosseguir com os atos expropriatório, ser solicitada informações complementares ao cartório competente.
Por fim, os executados requereram, subsidiariamente, a substituição do bem penhorado pela Fazenda Vale do Rio Tauá, Matricula 1.732 do CRI de Goiatins – TO, de propriedade de terceiro.
No entanto, por se tratar de bem de terceiro não integrante do presente feito, inexistência de anuência do terceiro e por inexistir demonstração de dificuldade de alienação, REJEITO o pedido de substituição apresentado pelos devedores.
Diante disso, HOMOLOGO o laudo de avaliação acostado no evento 99, fixando o valor do imóvel rural "Fazenda Velha Ana" em R$ 2.599.751,18 (dois milhões, quinhentos e noventa e nove mil, setecentos e cinquenta e um reais e dezoito centavos).
CIENTIFIQUEM-SE as partes desta decisão.
OFICIE-SE ao Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Ouro/TO (Único Serviço Notarial e Registral - Cartório Barra do Ouro), para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, informe a este Juízo:
a) A situação jurídica atualizada da matrícula nº 51, especialmente quanto à existência de impedimentos, ônus, gravames ou averbações que possam obstar a alienação judicial e posterior transferência ao arrematante;
b) Se há algum impedimento registral à averbação da arrematação e expedição de carta de arrematação em favor do futuro arrematante;
c) Quais os procedimentos necessários para viabilizar a regularização fundiária do imóvel, considerando sua origem em título paroquial e a legislação estadual vigente (Leis 3.525/2019, 3.730/2020 e 3.896/2022), bem como a Recomendação 03/2020/CGJUS/TO;
d) Se existe algum processo administrativo de convalidação em andamento referente ao imóvel matriculado sob nº 51;
e) Se o Registro de Imóveis já procedeu a convalidações de imóveis com características similares (origem em título paroquial) e, em caso positivo, qual o procedimento adotado;
f) Em caso de arrematação do imóvel em leilão, se é possível o arrematante realizar a regularização fundiária do imóvel e, em caso positivo, qual o procedimento.
Com a resposta, INTIME-SE a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, manifestar nos autos e requerer o que entender de direito, sob pena de preclusão.
Após, volvam-me conclusos os autos para deliberações.
Intimem-se. Cumpra-se.